Geringes Angebot, hohe Nachfrage

Der Immobilienmarkt in der südlichen Region war in letzter Zeit mit vielen Schwierigkeiten konfrontiert. Die rechtlichen Verfahren für die Projekte verliefen nicht reibungslos und der Cashflow in den Immobiliensektor verlangsamte sich, was zur Illiquidität des gesamten Marktes führte. Die Segmente dieser Branche gelten als die am wenigsten entwickelten der letzten fünf Jahre.

Experten gehen jedoch davon aus, dass der Grundstücksmarkt weiterhin stabil ist, Investoren anzieht und der Grundstückshandel langfristigen Wert generiert, sodass man ihm vertrauen kann.

Laut dem Marktforschungsbericht der DKRA wird das Grundstückssegment im Jahr 2023 22 Projekte mit einem Angebot von etwa 1.850 Grundstücken begrüßen, was einem Rückgang von 73 % gegenüber 2022 entspricht und den niedrigsten Stand der letzten 5 Jahre darstellt.

Der Verbrauch erreichte etwa 751 Parzellen, ungefähr 41 % des gesamten neu eingeführten Angebots, ein Rückgang von 84 % im Vergleich zum Vorjahr. Die Transaktionen erfolgten hauptsächlich in Produktgruppen mit Preisen zwischen 12,9 und 14,9 Millionen VND/m2 und Gemeinschaftsflächen zwischen 70 und 90 m2.

Der Markt für vorstädtische Grundstücke nimmt weiterhin eine beherrschende Stellung ein und konzentriert sich hauptsächlich auf Binh Duong, wo er 47 % des gesamten Marktangebots ausmacht. Das Primärpreisniveau verzeichnete im Vergleich zum Jahr 2022 einen Rückgang von 10 bis 13 Prozent.

Der Sekundärmarkt verzeichnete im Vergleich zum Jahresbeginn 2023 einen Rückgang von 13 % – 17 %, wobei dieser Rückgang lokal im Kundenkreis mit Krediten sowie bei einigen Großprojekten mit unvollständiger Infrastruktur und Rechtsverfahren auftrat.

Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, sagte: „Der Immobilienmarkt hat derzeit zwar mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen, aber das ist die allgemeine Marktlage. Im Immobiliensegment ist Land jedoch nach wie vor der Kanal, der Cashflow generiert und für sehr hohe Liquidität sorgt.“

Laut Herrn Thien gehen viele Prognosen davon aus, dass der Landfieberzyklus im Zeitraum 2025–2026 auftreten könnte. Dies hänge jedoch von vielen Faktoren ab.

Mittlerweile haben die Banken die Zinsen gesenkt, die Industrie wird sich bis 2024 allmählich erholen und Grundstücke sind zudem ein Segment mit nachhaltigem, langfristigem Wert, der sich über die Jahre angesammelt hat, sodass die Anleger in diesem Segment zunehmend abwarten.

„Im Jahr 2024 wird für den Immobilienmarkt ein vielversprechendes Jahr prognostiziert, doch wir können weder mit massiver Entwicklung noch mit einer schnellen Erholung rechnen. Stattdessen wird sich der Markt allmählich erholen und langsam, aber stetig voranschreiten, um Impulse für eine nachhaltige Entwicklung in der Zukunft zu setzen“, erklärte Herr Thien.

Geändertes Immobiliengesetz trägt zu Transparenz auf dem Grundstücksmarkt bei

Kürzlich verabschiedete die Nationalversammlung das Gesetz über das Immobiliengeschäft (geändert), das ab Anfang 2025 in Kraft tritt und die Verschärfung der Grundstücksaufteilung und des Grundstücksverkaufs regelt. Dies zeigt auch, dass die Bekämpfung des Grundstücksfiebers schrittweise umgesetzt wird.

Da die Zahl der Grundstücksaufteilungen und Grundstücksverkäufe in städtischen Gebieten in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen ist, wirkt sich diese Verschärfung der Grundstücksaufteilung auf den gesamten Markt von Nord nach Süd aus, und es könnte sein, dass es nicht mehr so ​​viele Grundstücksfieber gibt wie früher.

Konkret heißt es in Artikel 31 Absatz 6 des Entwurfs des Gesetzes über Immobiliengeschäfte (geändert) dass es in Bezirken, Distrikten und Städten der Sondergebiete sowie der städtischen Gebiete des Typs I, Typs II und Typs III nicht gestattet sein wird, Landnutzungsrechte an Einzelpersonen zu übertragen. Erweiterung des Anwendungsbereichs gegenüber den aktuellen Regelungen (in Sonderklassenstädten und zentral verwalteten Städten des Typs I).

Nach Ansicht der meisten Experten wird diese Regelung wahrscheinlich dazu beitragen, dass der Druck auf das Angebot an neuen parzellierten Grundstücken auf dem Markt in der kommenden Zeit zunimmt.

Allerdings bringt der oben genannte Schritt auch gewisse Vorteile mit sich und bildet eine Voraussetzung dafür, dass sich der Immobilienmarkt im Allgemeinen und der Grundstückssektor im Besonderen langfristig nachhaltig entwickeln.

Laut Le Dinh Lang, Direktor der Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, „wird das überarbeitete Immobiliengesetz große Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben und zu mehr Transparenz beim Kauf und Verkauf, insbesondere bei der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken, beitragen. Konkret trägt das Gesetz dazu bei, die staatliche Kontrolle über Parzellierung und Verkauf von Grundstücken zu stärken, eine einheitliche Architektur und Stadtplanung zu gewährleisten (Häuser müssen auf dem Grundstück gebaut sein, bevor sie an Käufer verkauft werden) und eine rationelle und effiziente Nutzung zu gewährleisten, um die Verschwendung nationaler Landressourcen zu vermeiden.“

Herr Ngo Quang Phuc, Generaldirektor der Phu Dong Group, kommentierte dies ebenfalls: „Derzeit wurde das geänderte Grundstücksgesetz verabschiedet, das für den Immobilienmarkt sehr hilfreich ist, insbesondere im Hinblick auf die Transparenz in den Phasen der Immobilienentwicklung.“

Laut Herrn Phuc werden im Jahr 2024 neben dem Wohnungssegment voraussichtlich auch Grundstücke den Markt weiterhin anführen, wie Experten schätzen.

„Die Psychologie von Investoren und Privatpersonen zielt seit Langem darauf ab, Vermögen anzuhäufen, insbesondere Grundstücke und Häuser. Wenn daher die Bankzinsen sinken und Cashflows freigesetzt werden, suchen Investoren nach Grundstücken als Anlage, da dieses Segment einen sehr nachhaltigen und langfristigen Wert bietet. Mittlerweile ist der Wert von Grundstücken nicht mehr nur ein heißer, sondern auch ein virtueller Wert. Daher suchen Grundstückskäufer nach Gebieten mit erschwinglichen Preisen, die sich für den Vermögensaufbau eignen“, kommentierte Herr Phuc.

Laut Herrn Pham Lam, CEO der DKRA Group, wird das Angebot an neuen Grundstücken auch im Jahr 2024 noch immer knapp sein. Das neue Angebot schwankt um 2.900 – 3.100 Grundstücke und konzentriert sich hauptsächlich auf Long An, Dong Nai und Binh Duong.

Der Fokus des Marktes wird auf Produktgruppen liegen, die von namhaften Investoren mit starkem Finanzpotenzial entwickelt wurden, sowie auf Projekten mit abgeschlossener Infrastruktur und abgeschlossenen Rechtsverfahren. Die Grundstückspreise bleiben stabil und es besteht kaum die Gefahr eines plötzlichen Preisanstiegs im Jahr 2024.

„Das knappe Angebot wird dazu beitragen, dass der Grundstücksmarkt im Jahr 2024 an Wert gewinnt und Käufer anzieht. Es wird erwartet, dass dieser Markt in diesem Jahr floriert und viele andere Immobiliensegmente anzieht“, erklärte Herr Lam.