Immobilien: Versteigertes Land im Bezirk Hoai Duc, Hanoi. (Quelle: Vietnamnet)

Warnung vor der Ausnutzung von Grundstücksauktionen für Spekulationen und Preissteigerungen

In den letzten Tagen hat die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet Long Khuc (Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi) die öffentliche Meinung mit großer Aufmerksamkeit verfolgt. Der Auktionsgewinn wurde im Vergleich zu den bisherigen Preisen in einigen Vororten von Hanoi als „Rekord“ verzeichnet und erreichte 133,3 Millionen VND/m2. Viele „Grundstücksmakler“ haben Grundstücke verkauft, deren Versteigerung erfolgreich gewesen wäre, und zwar mit einer Differenz von 200 Millionen VND oder mehr.

Laut Informationen von Lao Dong kommentierte der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan: „Da der Auktionspreis zwei- bis dreimal so hoch ist wie der Durchschnitt, neigen die Landbesitzer in der Umgebung dazu, den Verkaufspreis ihres Landes in die Höhe zu treiben. Der plötzlich hohe Grundstückspreis kann auch zu einer Tendenz zur Grundstücksspekulation führen, bei der viele Leute sich auf den Kauf von Grundstücken stürzen, in der Hoffnung, von den weiter steigenden Grundstückspreisen zu profitieren. Dies kann jedoch dazu führen, dass Geld in Grundstücke fließt, anstatt in andere wirtschaftliche Aktivitäten fließen zu lassen.“

Um die Einhaltung der Gesetze sowie Öffentlichkeitsarbeit und Transparenz zu gewährleisten, hat Premierminister Pham Minh Chinh eine Korrektur der Landversteigerungen gefordert. Aus dem Telegramm ging klar hervor, dass der Gewinnpreis in manchen Fällen um ein Vielfaches höher war als der Startpreis, und dass auch ungewöhnlich hohe Preise gemeldet wurden. Aus diesem Grund beauftragte der Premierminister die Vorsitzenden der Volkskomitees der Provinzen und Städte, die zuständigen Behörden anzuweisen, die Organisation von Auktionen für Landnutzungsrechte in der Region zu überprüfen.

Während auf die Überprüfung und endgültige Schlussfolgerung der Behörden gewartet wird, hat die Lac Viet Joint Stock Auction Company die Aussetzung von zwei Auktionen von 52 Grundstücken angekündigt. Experten zufolge ist die Eindämmung der Grundstücksspekulation eine dringende Aufgabe. Die Kontrolle und Bewältigung von Spekulation und Preisinflation von Anfang an trägt zu einer gesunden und nachhaltigen Entwicklung des Immobilienmarktes bei.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Vorsitzender der Anwaltskanzlei TAT (Anwaltskammer Hanoi), erklärte, dass die Grundstücksspekulation zu einem brennenden Thema werde, die die Immobilienpreise in die Höhe treibe und es jungen Menschen und Menschen mit durchschnittlichem Einkommen erschwere, eine Wohnung zu finden. Um diese Situation zu verhindern, schlug Anwalt Tu eine Reihe von Lösungen vor, um die Spekulation einzudämmen und den Immobilienmarkt zu stabilisieren.

Eine wirksame Maßnahme ist die Erhebung einer hohen Steuer auf den Kauf von Grundstücken ohne tatsächliche Nutzung. Wenn eine Person oder Organisation Land kauft und nicht innerhalb einer bestimmten Frist baut, wird sie mit einem höheren Steuersatz belegt. Dies erhöht nicht nur den wirtschaftlichen Druck auf Spekulanten, sondern fördert auch eine effizientere Nutzung des Landes.

Eine weitere Lösung zur Bekämpfung der Spekulation ist die Einführung verbindlicher Fristen für den Bau von Häusern auf versteigerten Grundstücken. Sollte der Auktionsgewinner den Bau nicht innerhalb der vorgegebenen Frist durchführen, kann ihm das Eigentum am Grundstück entzogen werden. Dies verhindert die Verschwendung von Land und fördert die Stadtentwicklung.“

Laut Rechtsanwalt Truong Anh Tu ist auch die Begrenzung der Zeit für die Übertragung des Grundstücks nach dem Kauf eine wichtige Maßnahme.

Darüber hinaus kann die Regierung ihre Kreditpolitik anpassen, indem sie die Bedingungen für Immobilienkredite für Investoren verschärft, die keinen tatsächlichen Bedarf an der Nutzung von Grundstücken haben. Dadurch wird nicht nur die Menge an spekulativem Kapital verringert, das in den Immobilienmarkt fließt, sondern es werden auch Eigenheimkäufer mit echtem Wohnbedarf geschützt. Durch die Bereitstellung zahlreicher Sozialwohnungen und kostengünstiger Wohnprojekte können Angebot und Nachfrage auf dem Markt ausgeglichen werden. Wenn es mehr Wohnmöglichkeiten gibt, die für Mittelverdiener erschwinglich sind, wird der Aufwärtsdruck auf die Grundstückspreise abnehmen und die Immobilienpreise werden erschwinglicher.

Schließlich könnte auch eine Reform des Immobiliengesetzes, die in bestimmten Fällen die Aufteilung und den Verkauf von Grundstücken erlaubt, eine Lösung sein, um das Grundstücksangebot auf dem Markt zu erhöhen und so zu einer Abkühlung der Grundstückspreise beizutragen“, sagte Herr Tu.

Binh Duong versteigert Dutzende von „goldenen Grundstücken“

Um Einnahmen zu erzielen, beschloss die Provinz Binh Duong, Dutzende Grundstücke zu versteigern, darunter viele Gebiete, auf denen sich früher Regierungssitze befanden und die als wertvolles „Goldland“ gelten.

Dies sind die Informationen, die der Lenkungsausschuss bei einer kürzlich abgehaltenen Sitzung zur Umsetzung des Projekts zur Nutzung von Landfonds zur Erzielung von Einnahmen aus Landbesitz zur Förderung der sozioökonomischen Entwicklung der Provinz Binh Duong im Zeitraum 2024–2025 mit einer Vision bis 2030 bekannt gab.

Dementsprechend handelt es sich bei den zu versteigernden Grundstücken hauptsächlich um Grundstücke von Arbeitsbüros, Betriebsstätten staatlicher Behörden und Einrichtungen des öffentlichen Dienstes. Die Landrückgewinnung wird zur Verwaltung an die Landfondsentwicklungsorganisation übergeben. öffentliches Land, das von lokalen Behörden verwaltet wird; Umwandlung, Verwaltung, Neuordnung und Rückgewinnung des Landes staatlicher Unternehmen in Eigenkapital; Derzeit genutzte Grundstücke persönlicher oder organisatorischer Herkunft sollen gemäß der Flächennutzungsplanung und der Planung für die Entwicklung von Stadtgebieten, Industrieparks, Handelsdienstleistungen, Logistik usw. zurückgewonnen werden.

Darunter befinden sich viele Grundstücke in erstklassigen Lagen der Provinz Binh Duong, die Sitz zahlreicher staatlicher Behörden und Einheiten sind und aufgrund ihres hohen Wertes als „goldenes Land“ gelten.

Voraussichtlich werden 38 Grundstücke mit einer Fläche von knapp 400 Hektar versteigert (Landnutzungsrechte, öffentliches Eigentum). Die Versteigerung erfolgt stufenweise, allein im Jahr 2024 werden 10 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von rund 8,3 Hektar versteigert.

Bis 2025 wird die Provinz weiterhin 17 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von mehr als 331 Hektar versteigern und im Zeitraum 2026–2030 werden 11 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 52,2 Hektar versteigert.

Durch die Versteigerung der oben genannten Grundstücke wird Binh Duong eine „riesige“ Summe an Geldern einnehmen, die der sozioökonomischen Entwicklung zugute kommen.

Der Leiter des Land Fund Development Center der Provinz Binh Duong sagte, dass die Provinz neben der Versteigerung der Grundstücke auch eine Ausschreibung für Investoren für 75 Grundstücke durchführen werde, darunter 75 neue Stadtgebiete und Stadtentwicklungsgebiete.

Derzeit wird das Projekt dem Volkskomitee der Provinz Binh Duong zur Prüfung und Kommentierung vorgelegt, bevor es umgesetzt wird.

4 Fälle von Landübergriffen und Verstößen werden für die Ausstellung des Roten Buches berücksichtigt

Gemäß dem Landgesetz von 2024, das am 1. August in Kraft tritt, gibt es vier Fälle von Landnutzungsverletzungen vor dem 1. Juli 2014, die bei der Erteilung von Landnutzungsrechtszertifikaten (rote Bücher) berücksichtigt werden.

Insbesondere Artikel 139 des Bodengesetzes von 2024 sieht vor, dass im ersten Fall Haushalte und Einzelpersonen, die Land vor dem 1. Juli 2014 nutzten, aufgrund von Eingriffen in den Sicherheitskorridor von Bauarbeiten, nachdem der Staat diese angekündigt und Markierungen angebracht hatte, betroffen sind; Beeinträchtigung von Straßen, Gehwegen und Bürgersteigen nach Bekanntgabe der Baugrenzen; Im Falle einer Landbebauung, die für den Bau von Agenturzentralen, öffentlichen Bauvorhaben oder anderen öffentlichen Einrichtungen genutzt wird, muss der Staat das Land zurückfordern und es dem Projekt wieder zuführen, ohne für das betroffene Gebiet ein rotes Buch auszustellen.

Wenn jedoch in den oben genannten Fällen von Landverletzungen eine von den zuständigen Behörden genehmigte Anpassung der Landnutzungs- und Bauplanung erfolgt ist und das übergriffene Landgebiet nicht mehr innerhalb des Sicherheitskorridors für öffentliche Arbeiten liegt, nicht innerhalb der Straßenbaugrenze; Wenn das Grundstück nicht für Bürogebäude, öffentliche Bauvorhaben oder andere öffentliche Zwecke genutzt wird, wird die Person, die das Grundstück nutzt, für die Eintragung ins Rote Buch in Betracht gezogen. Landbesitzer müssen ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, wenn sie für dieses Land rote Listen erstellen.

Im zweiten Fall muss das Volkskomitee der Provinz die Person, die das beanspruchte Land nutzt, das zur forstwirtschaftlichen Planung für Sondernutzungswälder und Schutzwälder gehört, anweisen, das beanspruchte Land wiederherzustellen und es dem Forstverwaltungsrat zur Bewirtschaftung und Landnutzung zu übergeben. Personen, die das überbaute Land nutzen, werden vom Forstverwaltungsamt hinsichtlich des Schutzes und der Entwicklung des Waldes gemäß den Bestimmungen des Forstgesetzes berücksichtigt.

Wenn es vor Ort keine Forstverwaltungsbehörde gibt, wird der Person, die das überbaute oder besetzte Land nutzt, vom Staat Land zum Schutz und zur Entwicklung von Schutzwäldern zugeteilt und sie wird für die Aufnahme in das Rote Buch in Betracht gezogen.

Handelt es sich bei der überbauten Landfläche um eine landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Nutzung und ist dort eine öffentliche Infrastruktur vorgesehen, wird das Volkskomitee der Provinz sie zurückfordern und sie dem Investor zur Bebauung übergeben. Personen, die dieses Land unter Verstoß gegen die Vorschriften nutzen, können es vorübergehend nutzen, bis der Staat es zurückfordert, und müssen den aktuellen Status aufrechterhalten und das Land registrieren.

Für Grundstücke, die aus Forstbetrieben stammen und vor dem 1. Juli 2014 für landwirtschaftliche Produktion oder Wohnzwecke genutzt wurden und nicht in der Forstplanung für Sondernutzungswälder oder Schutzwälder enthalten waren oder nicht in der Raumplanung für den Bau öffentlicher Infrastrukturanlagen enthalten waren, wird für den Grundstücksnutzer die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen und er muss seinen finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Drittens: Haushalte und Einzelpersonen, die aufgrund von Landnahme oder Besetzung, die nicht unter die oben genannten Fälle fällt, Land für den falschen Zweck nutzen, werden für die Ausstellung eines roten Buches in Betracht gezogen, wenn sie das Land stabil und in Übereinstimmung mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene oder der allgemeinen Planung oder der Zonenplanung oder der Bauplanung oder der ländlichen Planung nutzen, und müssen ihren finanziellen Verpflichtungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen nachkommen.

Wird das vertragswidrig genutzte Land nicht stabil genutzt oder entspricht es nicht der Planung, kann der Nutzer das Land nur vorübergehend nutzen, wenn der Staat es zurückfordert.

Schließlich werden Haushalte und Einzelpersonen, die landwirtschaftliche Flächen nutzen, die sie selbst zurückerobert haben und über die es keine Streitigkeiten gibt, vom Staat gemäß der vom Volkskomitee der Provinz festgelegten Grenze für die Zuteilung landwirtschaftlicher Flächen rote Bücher zugeteilt. Über die Grenze hinausgehende Landflächen werden in staatliche Pacht überführt.

Sollten Haushalte und Einzelpersonen, die Land nutzen, gegen die ab dem 1. Juli 2014 geltenden Landgesetze verstoßen, wird der Staat keine roten Bücher ausstellen und entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen verfahren.

Preis für die Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke nach neuem Gesetz

Gemäß den Klauseln 1 und 2, Artikel 8 des Dekrets 103/2024/ND-CP wird die Landnutzungsgebühr wie folgt berechnet, wenn eine zuständige staatliche Behörde eine Entscheidung erlässt, die es Haushalten und Einzelpersonen erlaubt, den Nutzungszweck von Grundstücken auf Wohnzwecke zu ändern:

Dabei wird die Landnutzungsgebühr für den Landtyp nach der Umwandlung wie folgt berechnet:

Die Grundnutzungsgebühren und Grundrenten für Grundstücksarten vor der Änderung des Nutzungszweckes (im Folgenden „Grundgebühren vor der Änderung des Nutzungszweckes“ genannt) werden wie folgt berechnet:

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen eines Haushalts oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, oder bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen mit rechtmäßigem Übertragungsursprung von einem anderen Haushalt oder einer Einzelperson handelt, der bzw. der der Staat Land zugeteilt hat, ohne Landnutzungsgebühren zu erheben, wird der Grundstückspreis vor der Zweckänderung berechnet, indem die Grundstücksfläche (x) mit dem Grundstückspreis des entsprechenden landwirtschaftlichen Grundstückstyps in der Grundstückspreisliste multipliziert (=) wird.

Für Grundstücke vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt, pachtet der Staat das Grundstück und zahlt einmalig eine Pacht für die gesamte Pachtdauer. Die Pacht vor der Zweckänderung wird wie folgt berechnet:

Darin:

Der der Pachtdauer des Grundstücks vor der Zweckänderung entsprechende Grundstückspreis ist der Grundstückspreis im Grundstückspreisverzeichnis zur Berechnung der für die gesamte Pachtdauer pauschal zu zahlenden Pacht.

Die verbleibende Nutzungsdauer des Grundstücks bestimmt sich nach (=) der Laufzeit der Grundstückszuteilung bzw. des Pachtvertrags vor der Änderung des Nutzungszwecks abzüglich (-) der Nutzungsdauer vor der Änderung des Nutzungszwecks.

Beträgt die nach der in diesem Punkt angegebenen Formel ermittelte verbleibende Landnutzungszeit kein volles Jahr, wird sie monatsweise berechnet; Wenn der Zeitraum keinen vollen Monat umfasst, wird der Zeitraum von 15 Tagen oder mehr als 1 Monat gezählt. Sind es weniger als 15 Tage, wird für diese Anzahl Tage kein Grundnutzungsentgelt berechnet.

Bei Grundstücken vor der Zweckänderung, bei denen es sich um landwirtschaftliche Flächen handelt, die vom Staat in Form einer jährlichen Pachtzahlung gepachtet werden, beträgt die Pacht vor der Zweckänderung null (= 0).

Hinweis: Falls die Landnutzungsgebühr des Landtyps nach der Änderung des Landnutzungszwecks kleiner oder gleich dem Landpreis vor der Änderung des Landnutzungszwecks ist, beträgt die Landnutzungsgebühr bei der Änderung des Landnutzungszwecks null (=0).