In diesem Dokument schlägt das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor, die Methode zur Grundstücksbewertung zu ändern und zu ergänzen, um drei Methoden zur Grundstücksbewertung zu regeln, darunter: Vergleichsmethode; Einkommensmethode; Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten. Im Vergleich zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP wurden im Dekretsentwurf somit zwei Methoden zur Grundstücksbewertung reduziert.

Nach Angaben des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt wurde durch die Regelung von drei Methoden zur Grundstücksbewertung (Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient) sichergestellt, dass alle Fälle der Grundstücksbewertung abgedeckt sind, die der staatlichen Landverwaltung dienen.

Konkret ist die Abzugsmethode in die Vergleichsmethode integriert, da die Abzugsmethode ein Schritt bei der Anwendung der Vergleichsmethode auf Grundstücke mit an das Grundstück gebundenem Vermögen ist, der angewendet wird, um den Wert des an das Grundstück gebundenen Vermögens von dem verglichenen Grundstück zu trennen.

Gleichzeitig schlug das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Dekretsentwurf 44 vor, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Zur Begründung, warum die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken verwendet wird, führte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt laut dem Entwurf an die Regierung aus, dass es sich bei der Überschussmethode um eine Methode zur Bewertung von Grundstücken handele, bei der die gesamten angenommenen Entwicklungserlöse des Grundstücks abzüglich der gesamten angenommenen Entwicklungskosten berechnet würden.

Die Berechnung des angenommenen Gesamtertrags aus der Immobilienentwicklung muss dementsprechend auf den angenommenen Faktoren Übertragungspreis, Mietpreis, Verkaufszeitpunkt, Verkaufsrate, Trend und Volatilität des Übertragungspreises, zukünftiger Mietpreis, Belegungsrate usw. basieren und den Cashflow auf den Bewertungszeitpunkt entsprechend dem Kreditzinssatz der Bank diskontieren.

Die Berechnung der voraussichtlichen Gesamtkosten für die Entwicklung einer Immobilie basiert nicht nur auf den von den zuständigen staatlichen Stellen herausgegebenen Normen und Einheitspreisen, sondern hängt auch von der Bauzeit, der jährlichen Baurate, den unvorhergesehenen Kosten, den Zinskosten, dem Anlegergewinn unter Berücksichtigung von Risikofaktoren, den Werbe- und Verkaufskosten usw. ab.

Die Berechnung der oben genannten angenommenen Faktoren der gesamten Entwicklungserlöse und der gesamten Entwicklungskosten ist sehr kompliziert, die Bewertungsergebnisse sind unsicher, ungenau und weisen große Fehler auf (bei demselben Grundstück ändert sich das Bewertungsergebnis bereits durch die Änderung eines einzigen Indikators in den angenommenen Faktoren). Sie lassen sich leicht ausbeuten und stellen ein Risiko für die Gutachter und diejenigen dar, die über die konkreten Grundstückspreise in den jeweiligen Regionen entscheiden.

Dies ist die Hauptursache für die Schwierigkeiten und Verzögerungen bei der Ermittlung, Bewertung und Festlegung konkreter Grundstückspreise in jüngster Zeit.

Im Immobiliengeschäft hingegen existiert das Grundstück immer zuerst und wird bewertet, bevor mit der Schaffung der Immobilie begonnen wird. Wenn man davon ausgeht, dass der Wert einer Immobilie in der Zukunft geschätzt werden muss, ist die Ermittlung des Grundstückspreises nicht angemessen, da der Grundstückspreis von der Geschäftsmethode des Investors abhängt und nicht den wahren Marktwert des Grundstücks widerspiegelt.

Darüber hinaus wird die Überschussmethode häufig von Investoren verwendet, um den erzielten Nutzen zu berechnen, indem sie Einnahmen annehmen und die anfallenden Kosten schätzen, und so eine Entscheidung zu treffen, ob sie investieren oder nicht.

Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt ist der Ansicht, dass im Sinne der Resolution Nr. 18-NQ/TW die Methode zur Bestimmung der Grundstückspreise die Einhaltung marktwirtschaftlicher Grundsätze gewährleisten muss. Daher steht die Tatsache, dass der Dekretsentwurf 44 die Überschussmethode nicht zur Bewertung des Grund und Bodens, zur Berechnung der finanziellen Verpflichtungen der Landnutzer und zur Berechnung der Entschädigung bei staatlicher Landrückgewinnung anwendet, im Einklang mit der Politik der Partei.

Um die Einschränkungen zu überwinden, die sich aus der Nichtanwendung der Überschussmethode ergeben, wurde im Verordnungsentwurf 44 der Inhalt der Vergleichsmethode geändert und ergänzt.

Darin werden Leitlinien zur Bewertung von Grundstücken und Landflächen bereitgestellt, in die nicht in technische Infrastruktur investiert wurde, und zwar auf der Grundlage kombinierter Abzugstechniken zum Abzug der Investitionskosten für technische Infrastruktur. Gleichzeitig ist eine Ergänzung der Regelung erforderlich, dass bei der Ermittlung des Grundstückspreises zum Zwecke des Vergleichs und der Überprüfung die Methode des jährlichen Anpassungskoeffizienten angewendet werden muss, um die Genauigkeit der Ergebnisse der Grundstücksbewertung sicherzustellen.