Immobilien schließen wegen Tet-Feiertag früher

Der Markt hat sich allmählich erholt.

Im Gespräch mit Thanh Nien bekräftigte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass man bislang sagen könne, dass das erste Quartal 2023 den Tiefpunkt des Immobilienmarktes markiert habe. Bislang habe sich der Markt erholt, sei aber immer noch sehr schwierig. Der Schwierigkeitsgrad nehme mit der Zeit tendenziell ab, der nächste Monat sei besser als der Vormonat, das nächste Quartal sei besser als das Vorquartal, was sich in Ho Chi Minh-Stadt deutlich zeige.

Herr Le Hoang Chau führte an, dass der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 um minus 16,2 % gewachsen sei, dann in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 auf minus 11,58 % gesunken sei, bis zum Ende des dritten Quartals 2023 um minus 8,71 % gewachsen sei und der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarkts nach neun Monaten im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % gesunken sei. Ende 2023 war das Immobiliengeschäft die einzige Dienstleistungsbranche mit negativem Wachstum in Ho-Chi-Minh-Stadt, obwohl es sich in jedem Quartal kontinuierlich verbessert hatte.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete der lokale Immobiliensektor im Jahr 2023 ein Minus von 6,38 %. Dies ist ein Ausnahmefall, da alle anderen Dienstleistungssektoren jahrelange Wachstumsraten von über 3 % bis über 10 % verzeichneten. Von den mehr als 52.100 im letzten Jahr neu gegründeten Unternehmen (DN) mit einem eingetragenen Kapital von über 470.300 Milliarden VND hatten nur 1.541 Immobilienunternehmen eine Größe von über 61.100 Milliarden VND, was einem Rückgang von 38,7 % beim Volumen und 44,9 % beim Kapital entspricht.

Darüber hinaus ist auch die Bautätigkeit in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger lebhaft. Bis Ende November hat die Stadt fast 21.300 Baugenehmigungen und größere Reparaturgenehmigungen mit einer Grundfläche von über 4 Millionen ^{Quadratmetern} erteilt. Das entspricht einem Rückgang von 29 % bei den Genehmigungen und 29,6 % bei der Fläche im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Herr Le Hoang Chau erklärte, dass es auf dem Markt bislang immer noch an bezahlbarem Wohnraum mangele und auch kein Sozialwohnungsangebot mehr gebe. Der Markt sei weiterhin unausgewogen, die Wohnprodukte seien zeitversetzt und in Richtung des gehobenen Wohnsegments „verzerrt“. Von 2020 bis heute habe der gehobene Wohnraum stets einen überwältigenden Anteil von bis zu 70 – 80 % des Wohnungsangebots auf dem Markt ausgemacht, der Rest seien Mittelklassewohnungen, und es gebe fast keinen bezahlbaren Wohnraum, was zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum führe, während Sozialwohnungen die Art von Wohnraum seien, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Menschen entsprächen.

Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise seit 2017 kontinuierlich gestiegen sind und weiterhin so hoch sind, dass sie für Mittelverdiener, Geringverdiener in städtischen Gebieten, Beamte, Staatsbedienstete, Offiziere der Streitkräfte, Arbeiter und Einwanderer finanziell unerschwinglich sind. Bei einem Preis von etwa 2 bis 3 Milliarden VND pro Wohnung für eine erschwingliche Wohnung müssen Menschen mit niedrigem Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr etwa 25 Jahre lang darauf warten, ein Haus kaufen zu können. Wenn die Sozialwohnungspolitik nicht geändert wird, können Menschen, die die Einkommensteuer der Stufe 1 zahlen (derzeit unter 60 Millionen VND pro Jahr geregelt), keine Sozialwohnungen kaufen.

Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh liegt der Grund für das negative Wachstum des Immobilienmarktes darin, dass es nicht viele neue Produkte gibt. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht als einziges neues Projekt das der Khang Dien Group zum Verkauf, das die rechtlichen Verfahren abgeschlossen und zum Verkauf freigegeben hat. Die meisten der kürzlich zum Verkauf stehenden Projekte befinden sich in der nächsten Phase. Da es nicht viele neue Projekte gibt, gibt es auf dem Markt kaum Transaktionen und die Unternehmen erzielen keine Einnahmen. Solange es keine neuen Produkte gibt, sind die rechtlichen Verfahren der Projekte nahezu festgefahren, sodass auch der Zugang zu Bankkrediten nicht möglich ist. „Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch und die Leute warten noch immer darauf, dass die Immobilienpreise weiter fallen, bevor sie kaufen, was den ohnehin schon schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Verfahren und Kapitalaufnahme – nicht wesentlich verbessert, sodass die meisten Immobilienunternehmen ihre Schwierigkeiten nicht überwinden können“, schätzt er.

Früher Urlaub und noch kein Arbeitstag

Eine von Thanh Nien durchgeführte Umfrage bei Immobilienunternehmen zeigt, dass viele Immobilienunternehmen ihren Mitarbeitern bisher Tet-Ferien gewährt und nicht angekündigt haben, wann sie wieder arbeiten werden, da sie nicht über genügend Ressourcen verfügen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten. Auch die übrigen Unternehmen arbeiten nur mäßig, da sie keine guten Umsätze erzielen.

Auf die Frage, wann das Unternehmen Tet-Feiertage feiert, gab der Leiter eines Immobilienunternehmens zu, dass die meisten Geschäfte seit fast einem Jahr nicht mehr laufen. Derzeit seien nur noch das Führungsteam und die Rechtsabteilung im Einsatz, während die Verkaufsabteilung keine Produkte mehr zu verkaufen habe. Daher habe das Unternehmen schon vor langer Zeit Stellen abgebaut und Personal entlassen und nur das Managementteam behalten. Diese Abteilung wisse auch nicht, wann sie wieder arbeiten könne, da sie auf die Erholung des Marktes warte und neue Produkte brauche. „Bis jetzt muss das Unternehmen noch von einer Mahlzeit zur nächsten arbeiten und sich gegenseitig ausstechen, um zu überleben.“

Aus rechtlichen Gründen können selbst Sozialwohnungen nicht gebaut werden, geschweige denn Gewerbewohnungen. Das Unternehmen hat ein Sozialwohnungsprojekt, dessen Bau am 30. April 2023 begonnen hat, aber die rechtlichen Verfahren sind noch nicht abgeschlossen. Deshalb findet dieses Jahr kein Tet-Fest statt. Viele Mitarbeiter fragen mich nach Prämien. Ich sage offen, dass es ein Glück ist, den Job dieses Jahr zu behalten. An Tet-Prämien muss man nicht denken“, sagte er.

Der Leiter der Anh Tuan Real Estate Company teilte außerdem mit, dass sein Unternehmen in den letzten Jahren nichts zu tun hatte und fast in einen „Winterschlaf“ verfallen sei. „Um genau zu sein, gab es in den letzten vier Jahren keine Produkte zu verkaufen, kein Geld einzunehmen und rechtliche Probleme steckten fest, sodass es keine Einnahmequelle gab. Aber das betrifft nicht nur uns. Als kürzlich ein paar Geschäftsbrüder zusammensaßen, beschwerten sich alle. Große Unternehmen sind groß, kleine Unternehmen sind klein. Dieses Jahr können wir froh sein, dass unsere Brüder Gehälter bekommen. Woher sollen wir Prämien bekommen? Jetzt hat das Unternehmen auch noch alle seine Mitarbeiter entlassen. Von den über 100 Mitarbeitern sind nur noch 20 übrig, die hauptsächlich Rechts- und Büroarbeiten erledigen. Hoffentlich wird das Unternehmen im Jahr 2024 die rechtlichen Verfahren für ein Projekt im 7. Bezirk abschließen und Produkte verkaufen können. Wenn das Projekt nächstes Jahr nicht abgeschlossen wird, werden wir wahrscheinlich nicht mehr durchhalten können“, sagte er.

In einer ähnlichen Situation hat Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, dem Geschäftssektor ab Mitte Dezember 2023 Tet-Ferien gewährt, während der Betriebssektor diese bereits vor dem 15. Januar erhält. „Wegen der schlechten Umsätze hat das Unternehmen seinen Mitarbeitern vorgezogene Tet-Ferien gewährt, um sowohl den Betrieb umzustrukturieren als auch die Betriebskosten zu senken. Bislang war die Aufrechterhaltung des Betriebsapparats eine enorme Herausforderung, da der Markt sehr schwierig ist, Produkte knapp sind und Käufer zögern, was es für Immobilienunternehmen noch schwieriger macht“, sagte Herr Thien traurig.

Obwohl sie die schwierigste Zeit überstanden haben, keine Schuldverschreibungen mehr schulden und keine Mitarbeiter entlassen haben, denken das Unternehmen und die Mitarbeiter selbst laut dem Leiter der Phat Dat Group in diesem Jahr nicht daran, Tet-Boni auszuzahlen.

Alle Wirtschaftsführer äußerten ihre Hoffnung, dass die Engpässe bis 2024 beseitigt werden, sodass sich der Markt erholen kann.