Mit den Marktpreisen Schritt zu halten ist unerlässlich

Gemäß dem Bodengesetz 2024, das ab dem 1. August 2024 in Kraft tritt, dürfen die Gemeinden bis zum 31. Dezember 2025 die alte Bodenpreisliste anwenden und ab dem 1. Januar 2026 die neue Bodenpreisliste. Die neue Preisliste wird nicht durch den Bodenpreisrahmen kontrolliert und muss sich an den Marktpreisen orientieren.

Insbesondere ist Ho-Chi-Minh-Stadt der erste Ort, der Meinungen zum Entwurf der angepassten Grundstückspreisliste einholt. Die Preise in der angepassten Grundstückspreisliste sind viel höher als in der alten Preisliste, beispielsweise in Thu Duc City, wo sie um das 10- bis 15-fache gestiegen sind. Die Bezirke Nha Be, Binh Chanh, Can Gio und Cu Chi vergrößerten sich um das 10- bis 20-fache. Allein im Bezirk Hoc Mon wird an vielen Straßen mit einem Anstieg der Grundstückspreise um das 15- bis 30-fache gerechnet.

Die Experten von Savills erklärten hierzu, dass die Grundstückspreise in Ho-Chi-Minh-Stadt nicht mit der Zeit gehen und oft deutlich unter dem tatsächlichen Marktwert liegen. Diese anhaltende Preisdiskrepanz hat ein „Zwei-Preis-System“ geschaffen, das viele schwerwiegende Folgen hatte.

Laut Frau Do Thi Thu Giang, Direktorin von Savills Consulting Services in Ho-Chi-Minh-Stadt, erschwert und verkompliziert dieses Problem die staatliche Landverwaltung. „Beispielsweise wird die Differenz zwischen dem im notariellen Vertrag angegebenen Preis und dem tatsächlichen Transaktionspreis häufig dazu genutzt, die Grunderwerbsteuer zu senken. In anderen Fällen führt die Zahlung einer jährlichen Grundpacht auf Grundlage einer Preisliste, die unter dem Marktpreis liegt, zu Verlusten für den Staatshaushalt“, so Frau Giang.

Die Experten von Savills erklärten außerdem, dass die Entwicklung von Immobilienprojekten mit zahlreichen Schwierigkeiten verbunden sei, insbesondere während der Phase des Grundstückserwerbs und der Baufeldräumung. Entschädigungen auf Grundlage von Landpreislisten, die nicht annähernd den Marktpreisen entsprechen, führten bei den Betroffenen zu Verzögerungen, Unzufriedenheit und finanziellen Verlusten und führten zu langwierigen Landstreitigkeiten und Gerichtsverfahren.

Aufgrund dieser offenen Fragen ist Frau Giang der Ansicht, dass die Anwendung von Grundstückspreislisten nach Marktprinzipien unvermeidlich und notwendig ist. Diese schrittweise Änderung wird dazu beitragen, bisherige Einschränkungen zu überwinden und Transparenz und Fairness im System sicherzustellen. Insbesondere wird eine den Marktpreisen nahekommende Grundstückspreisliste den Entschädigungs- und Räumungsprozess erleichtern, insbesondere bei wichtigen Infrastrukturentwicklungsprojekten, indem sie einen Konsens der Bevölkerung über die Höhe der Unterstützung und Entschädigung fördert.

In ihrem Kommentar zur vorgeschlagenen Grundstückspreisliste sagten die Experten von Savills außerdem, dass zwischen dem vorgeschlagenen Grundstückspreis und dem tatsächlichen Transaktionspreis noch immer eine erhebliche Differenz bestehe. Beispielsweise beträgt in der Cao Thang Street (Bezirk 3) der Markttransaktionspreis etwa 525 Millionen VND/m2, während der vorgeschlagene Grundstückspreis nur 330 Millionen VND/m2 beträgt. In der Tan Thang Street (Bezirk Tan Phu) beträgt der Transaktionspreis etwa 150 Millionen VND/m2 und der vorgeschlagene Preis 90 Millionen VND/m2. Im Allgemeinen erreicht die vorgeschlagene Grundstückspreisliste nur etwa 60 %, in einigen anderen Gebieten sogar 70 %, verglichen mit dem Marktpreis, was zeigt, dass immer noch ein erheblicher Unterschied besteht.

Zu berücksichtigende Punkte vor der Bewerbung

Frau Do Thi Thu Giang sagte, dass gemäß Artikel 159 des Landgesetzes von 2024 die Grundstückspreisliste in 11 Fällen verwendet wird. Darüber hinaus gelten in Artikel 109 und Artikel 111 des Landesgesetzes zur Unterstützung und Regelung der Neuansiedlung von 2024 auch die Grundstückspreise gemäß der Grundstückspreisliste. Somit wird sich die vorgeschlagene Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt direkt auf zwei unterschiedliche Bevölkerungsgruppen auswirken, sowohl im Vorteil als auch im Nachteil.

Zu den Begünstigten zählen diejenigen, die vom Staat Unterstützung erhalten, wenn Land zurückgewonnen und eine Umsiedlung organisiert wird (gemäß Artikel 109 und 111 des Landgesetzes von 2024).

Zu der betroffenen Gruppe zählen Haushalte und Einzelpersonen, die eine Änderung der Landnutzungsart erkannt haben. Nach dem bisherigen Grundstücksgesetz 2014 wurden die finanziellen Verpflichtungen für Grundstücke innerhalb und außerhalb der Grenze unterschiedlich bewertet: Grundstücke innerhalb der Grenze wurden nach der Grundstückspreisliste berechnet, Grundstücke außerhalb der Grenze nach dem spezifischen Grundstückspreis.

Das aktuelle Bodengesetz 2024 macht diese Unterscheidung jedoch nicht mehr und im gesamten Gebiet gelten die Preise gemäß der Bodenpreisliste. Da der vorgeschlagene Listenpreis für Grundstücke um ein Vielfaches höher ist als der aktuelle Listenpreis für Grundstücke, werden sich die finanziellen Verpflichtungen für die Flächen innerhalb der Grenze erhöhen. Da der vorgeschlagene Listenpreis für Grundstücke um ein Vielfaches höher ist als der aktuelle Listenpreis für Grundstücke, werden sich die Kosten der finanziellen Verpflichtungen in diesem Bereich erhöhen.

Der Entwurf der Grundstückspreisliste von Ho-Chi-Minh-Stadt, der voraussichtlich am 1. August 2024 in Kraft treten wird, wurde zur weiteren Prüfung verschoben. Die Experten von Savills sind der Ansicht, dass diese Verzögerung bei der Anwendung angemessen ist, da die vorgeschlagene Preisliste im Vergleich zur alten Preisliste stark angestiegen ist und innerhalb kurzer Zeit angewendet werden soll. Dies führt zu einem enormen finanziellen Druck auf die betroffenen Gruppen. Daher müssen die Erstellung und Anwendung von Bodenpreistabellen sorgfältig abgewogen werden, um die Interessen aller Parteien auszugleichen, wobei der Schutz der Rechte der Bevölkerung besondere Priorität haben muss.

Zudem sind die Methoden zur Ermittlung der Grundstückspreise noch immer nicht einheitlich und einfach. In einigen wertvollen Gebieten scheint die Methode zur Erstellung von Grundstückspreistabellen einfach ein fester Koeffizientenmultiplikator für alle Routen zu sein.

Beispielsweise wird im Bezirk 1 ein Multiplikator von 5,0 einheitlich auf alle Standorte und Routen angewendet. Daher wird für die Dong Khoi Street ein Preis von 810 Millionen VND/m2 (im Vergleich zu den aktuellen 162 Millionen VND/m2) und für die Hai Ba Trung Street (von Bach Dang Wharf nach Nguyen Thi Minh Khai) ein Preis von 484 Millionen VND/m2 (im Vergleich zu den aktuellen 96,8 Millionen VND/m2) vorgeschlagen. Ebenso hat Bezirk 4 einen Multiplikator von 11,3 und Bezirk 5 von 5,58.

„Dieser Ansatz unterscheidet sich im Wesentlichen nicht von der Anwendung der alten Preisliste und der Multiplikation mit dem Koeffizienten K. Er spiegelt also nicht wirklich den Marktwert jeder Route wider, wie es im Sinne des Landgesetzes vorgesehen ist“, sagte Frau Giang.

Abschließend sagte Frau Do Thi Thu Giang, dass die Aktualisierung der Grundstückspreisliste zur Berücksichtigung des Marktwerts zwar ein wichtiger Schritt nach vorne sei, der aktuelle Vorschlag jedoch noch weiter verbessert werden müsse. Die Methode muss verfeinert und auf jeden Bereich zugeschnitten werden, anstatt nur allgemeine Koeffizienten anzuwenden. Um den langfristigen Erfolg dieses neuen Systems sicherzustellen, ist ein schrittweiser, transparenter Übergang, der die Interessen aller Beteiligten berücksichtigt, von entscheidender Bedeutung.