Neue Grundstückspreisliste: Kontrolle ist notwendig, um einen „Schock“ auf dem Markt zu vermeiden

Starke Volatilitätswarnung

Die gleichzeitige Veröffentlichung von Grundstückspreislisten im Rahmen des Grundstücksgesetzes von 2024 dürfte in vielen Gegenden zu erheblichen Schwankungen der Grundstückspreise führen und damit erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Investitionskosten und den Zugang der Menschen zu Wohnraum haben.

Dr. Pham Anh Tuan, Leiter der Abteilung für Landmanagement (Universität für natürliche Ressourcen und Umwelt Hanoi ), erklärte, dass die angepasste Grundstückspreisliste im Vergleich zur aktuellen Preisliste wahrscheinlich steigen werde. Dies könne den Menschen, deren Land zurückgewonnen werde, zugutekommen und die lokalen Haushaltseinnahmen erhöhen, gleichzeitig aber auch die Investitionskosten, insbesondere die Kosten für die Räumung von Bauprojekten, erhöhen. Dies werde sich in vielerlei Hinsicht auf den Immobilienmarkt und die Bevölkerung auswirken.

Der Anstieg der Grundstückspreise wird sich stark auf die Einnahmen aus der Grundstückserschließung wie Landnutzungsgebühren, Steuern und Abgaben auswirken, aber auch die Investitionskosten erhöhen und sich auf die Immobilienpreise auf dem Markt auswirken. Herr Pham Anh Tuan warnte, dass im Falle einer übermäßigen Anpassung die Investitionskosten für Immobilienprojekte steigen und sowohl inländische Investoren als auch ausländische Unternehmen in Schwierigkeiten bringen würden.

Steigende Grundstückspreise bedeuten für die Bevölkerung, dass Verfahren wie die Änderung der Landnutzung und die Erteilung von Nutzungsrechten teurer werden. Insbesondere bei der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke kann der starke Anstieg der Landnutzungsgebühren Haushalten, die ihr Land legalisieren möchten, Schwierigkeiten bereiten.

Aus Expertensicht betonte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, die Notwendigkeit eines zentralen Kontrollmechanismus, um Konsistenz und Rationalität bei der Entwicklung von Grundstückspreislisten zu gewährleisten. Laut Herrn Dang Hung Vo kann jede Gemeinde, da die aktuelle Grundstückspreisliste auf Provinzebene herausgegeben wird, diese auf unterschiedliche Weise angehen und entwickeln, was leicht zu unangemessenen Unterschieden führen kann, insbesondere in Grenzgebieten.

Professor Dang Hung Vo schlug vor, das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt solle die Grundstückspreise vor der Genehmigung prüfen und bewerten, um die Ausnutzung von Preisunterschieden zum persönlichen Vorteil zu verhindern. Wichtigster Grundsatz sei, dass die Grundstückspreise dem Marktpreis entsprechen. Der Experte wies jedoch darauf hin, dass es in Vietnam noch immer keine klare Definition des „Marktpreises“ und keinen spezifischen Rechtsrahmen für dessen wissenschaftliche Bestimmung gebe.

Zur Beteiligung von Gemeindebeamten an der Erstellung von Grundstückspreislisten sagte Herr Vo, dies sei notwendig, da sie den tatsächlichen Grundstückswert vor Ort kennen. Allerdings müssten klare Argumente geliefert werden, um festzustellen, ob der vorgeschlagene Preis tatsächlich dem Marktpreis entspricht.

Risiko eines „Preisfiebers“, wenn es nicht gut kontrolliert wird

Tran Quoc Dung, Vizepräsident des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, analysierte, dass die aktuellen Grundstückspreise oft 30–60 % unter dem Marktpreis liegen. Dies führe zu Einnahmeverlusten für den Staat und unzureichender Entschädigung der Bevölkerung. Das Bodengesetz von 2024 verpflichtet die Gemeinden daher, ihre Preise realistischer anzupassen. Dies kann jedoch Konsequenzen haben, wenn es nicht streng kontrolliert wird.

Zunächst ist zu beachten, dass eine zu hohe Grundstückspreisliste aufgrund der stark steigenden Kosten für die Grundstücksrodung öffentliche Investitionsprojekte erschweren kann. Gleichzeitig werden Menschen beim Zugang zu Wohnraum, insbesondere im sozialen oder mittelpreisigen Wohnungsbau, mit Hindernissen konfrontiert. Diese Auswirkungen können Investitionskapitalflüsse blockieren und das Risiko lokaler Immobilienblasen erhöhen. Diese Realität erfordert eine Lösung für die Schaffung einer harmonischen und nachhaltigen Grundstückspreisliste.

Herr Tran Quoc Dung schlug vor, die aus notariell beglaubigten Verträgen und Börsendaten aktualisierten Grundstückspreisdaten zu digitalisieren, um Genauigkeit und Transparenz zu verbessern. Darüber hinaus sei es notwendig, die Kontrolle zu verstärken und Preisinflation, Spekulation und die Entstehung virtueller Wellen zu bekämpfen, insbesondere in Gebieten, in denen neue Grundstückspreistabellen erstellt werden.

Eine weitere Lösung, auf die man sich konzentrieren muss, besteht darin, sicherzustellen, dass an der Zusammensetzung des Grundstückspreisbewertungsausschusses unabhängige Parteien wie Experten, Unternehmen und Vertreter von Abteilungen und Zweigstellen teilnehmen, um objektives Feedback zu schaffen und die Situation einer „internen Preisabsprache“ zu vermeiden.

In Gebieten mit starken Schwankungen der Grundstückspreise können die lokalen Behörden kurzfristige Maßnahmen ergreifen, wie etwa die Zoneneinteilung, die Aussetzung von Übertragungslizenzen oder die Beibehaltung des alten Entschädigungspreises, um den Markt zu stabilisieren und gleichzeitig eine neue Preisliste zu erstellen.

Experten empfahlen außerdem die Schaffung eines einheitlichen Orientierungsrahmens auf zentraler Ebene, der zwischen dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt und dem Finanzministerium koordiniert wird. Dieser soll Kriterien für die Erstellung einer der Realität entsprechenden Grundstückspreisliste festlegen und gleichzeitig angemessene Erhöhungen gewährleisten, um Marktschocks zu vermeiden.