Pomine brzy éra vysokých zisků realitních kanceláří?

Dne 27. června vydala vláda nařízení 71/2024, kterým se regulují ceny pozemků, a konkretizuje se tak obsah pozemkového zákona z roku 2024. Nové předpisy podrobně popisují oceňování pozemků pro každý konkrétní případ, což může urychlit proces oceňování pozemků – což je v současnosti hlavní překážkou v realizaci realitních projektů podniky.

Zákon o pozemkech z roku 2024 stanoví, že používání cen z tabulky cen pozemků se rozšíří. Očekává se však, že současná tabulka cen pozemků bude platit až do konce roku 2025.

Tento právní expert v oblasti nemovitostí však hodnotí, že oceňování nebo odhadování nemovitostí podle nově vydaných předpisů nedošlo k žádným „průlomovým“ změnám. Zákon proto stále stanoví specifický způsob stanovení ceny pozemků na základě předchozích předpisů (zrušení metody oceňování pozemků pomocí odpočtu).

Oceňování pozemků je stále silně ovlivněno subjektivním úsudkem odhadce. Proces oceňování do značné míry závisí na faktorech, jako je umístění, účel, výhody a načasování, což vede ke kvalitativním úpravám založeným na procentuálním podílu hodnoty srovnatelných nemovitostí, aby se dosáhlo absolutní upravené hodnoty.

Posouzení a perspektiva příslušných orgánů při určování cen pozemků a jednotek provádějících následný audit (jako jsou inspektoři, auditoři nebo vyšetřovací orgány) se mohou při srovnávání a kontrastu lišit, což snadno vede k obvinění ze ztrát při určování cen pozemků.

Podle pana Tuana je v takovém kontextu „bezpečným“ řešením pro oceňující stranu stanovit cenu pozemku výše, aby se vyhnula obvinění ze způsobení rozpočtových ztrát. Způsob stanovení cen pozemků je tedy v zásadě založen na starých základech a i s úpravami, které odrážejí realitu, je obtížné očekávat významné změny.

Právník Tuan poznamenal, že ačkoli se proces určování konkrétních cen pozemků v realitních projektech do jisté míry zlepšil, mohl by stále představovat „úzké hrdlo“, pokud se nezlepší strach z chyb a převzetí odpovědnosti mezi těmi, kteří proces provádějí.

Nové podniky se snadno „zničí“.

Nepředvídatelnost metod oceňování pozemků může snadno vést ke kolapsu nových podniků vstupujících na trh, pokud jim chybí silná finanční kapacita a cash flow.

Vysoké poplatky za užívání pozemků jsou jedním z důvodů, proč se podniky, zejména ty nově vstupující na realitní trh, potýkají s obtížemi a dokonce i s vysokými ztrátami. Pokud si nemohou zajistit potřebné finanční prostředky na úhradu poplatků za užívání pozemků, ocitají se v dilematu: dobrovolné vrácení pozemku státu za účelem uhrazení dluhu není možné a pokračování projektu je také nemožné kvůli nedostatku stavebního kapitálu.

Právník Pham Thanh Tuan uvedl, že poplatky za užívání pozemků tvoří významnou část celkových nákladů, když investoři určují prodejní cenu v sektoru nemovitostí. Současná metoda oceňování pozemků ze strany úřadů však může investorům snadno ztížit odhad cen během procesu přípravy investice; to může vést k rizikům při prodeji, využívání a hodnocení efektivnosti investice.

Aby se toto riziko zmírnilo, navrhl, aby podniky zvážily účast v projektech prostřednictvím aukce. To by zajistilo, že poplatky za užívání pozemků (vyvolávací ceny) budou jasně definovány, čímž by se eliminoval faktor „neznámého“, kterému v současnosti čelí podniky u projektů, kde se kompenzace za pozemky a vyčištění provádějí předem, což vede k placení poplatků za užívání pozemků.