Ve směrnici 34-CT/TW ústřední výbor strany vyhodnotil, že mnoho cílů týkajících se rozvoje sociálního bydlení v Národní strategii rozvoje bydlení do roku 2020 a vizi do roku 2030 nebylo dosaženo. Nabídka sociálního bydlení zůstává ve srovnání se skutečnou poptávkou omezená a průměrná cena je stále příliš vysoká ve srovnání s příjmy oprávněných příjemců.
Státní správa sociálního bydlení má navíc stále mnoho slabin a nedostatků. Podíl pozemků přidělených na rozvoj sociálního bydlení v městských oblastech, stejně jako kapitálová podpora ze státního rozpočtu na preferenční úvěrové programy v tomto segmentu, zůstává nízká; a sociální zdroje nebyly silně mobilizovány k účasti...
Tyto četné faktory brání rozvoji sociálního bydlení v naplnění očekávání, a to i přes značnou politickou podporu. To také extrémně ztěžuje dosažení stanovených cílů. Pokroku v jejich směru brání řada překážek.
Obtížnost „omezuje“ cíl.
Pan Hoang Hai, ředitel odboru bydlení a správy trhu s nemovitostmi ( Ministerstvo výstavby ), uvedl: „V současné době některé obce dosud neprodleně nevydaly plány na realizaci projektu „Investice do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“; jasně neidentifikovaly potřeby pozemků pro výstavbu sociálního bydlení jako základ pro plánování a přidělení dostatečného množství pozemků pro rozvoj sociálního bydlení... Kromě toho se mnoho podniků investujících do výstavby sociálního bydlení stále potýká s obtížemi při přístupu k pozemkům, jako je plánování přidělování pozemků a zveřejňování projektů za účelem přilákání investic. Některé projekty získaly investiční schválení a vybraly investory, ale realizace výstavby zatím neprobíhá podle plánu...“
„Navíc, vyplácení preferenčního úvěrového fondu ve výši 120 miliard dongů je pomalejší, než by bylo žádoucí, a odpovídá praktickým potřebám. Nemluvě o tom, že se na poskytování úvěrů na podporu rozvoje sociálního bydlení podílelo jen málo komerčních bank,“ poznamenal pan Hai.
V roce 2024 si vláda stanovila cíl dokončit v celé zemi 130 000 jednotek sociálního bydlení. Statistiky do konce prvního čtvrtletí roku 2024 však ukazují, že bylo dokončeno pouze 8 projektů sociálního bydlení, což je méně než 30 % cíle. Tento pokrok naznačuje, že cíl dokončení 130 000 jednotek sociálního bydlení v letošním roce je stále poměrně daleko od dosažení a bude vyžadovat značné úsilí.
Z místního pohledu uvedl pan Huynh Thanh Khiet – zástupce ředitele odboru výstavby Ho Či Minova města – že největším problémem je v současnosti nedostatek investičního kapitálu z rozpočtu, což brání přidělení dostatečných finančních prostředků na výstavbu státních programů sociálního bydlení, které by plně uspokojily potřeby příjemců politických výhod, jako jsou úředníci, státní zaměstnanci a veřejní zaměstnanci.
Ho Či Minovo Město v současné době vyčlenilo pouze 10 % potřebného kapitálu na programy sociálního bydlení. Plánovaný rozpočet od nynějška do roku 2025 vyžaduje 37 700 miliard VND. Město však ze svého rozpočtu může vyčlenit pouze přibližně 3 770 miliard VND. Do roku 2030 bude město potřebovat 86 400 miliard VND, ale ze svého rozpočtu může vyčlenit pouze 8 600 miliard VND, přičemž zbytek bude pocházet ze zdrojů sociálního kapitálu.
Flexibilní typy
Někteří tvrdí, že jedním z důvodů, proč programy sociálního bydlení nebyly úspěšné, je prodej domů lidem, kteří si je nemohou dovolit. Pan Nguyen Van Dinh, právní expert v oblasti nemovitostí, k tomu uvedl: „Kromě produktů sociálního bydlení k prodeji a pronájmu s následnou koupí potřebuje politickou podporu i otázka sociálního bydlení k pronájmu. Je to proto, že sociální bydlení se zaměřuje především na skupiny s nízkými příjmy.“
Podle tohoto experta zákon o bydlení z roku 2023, který vstoupil v platnost 1. srpna, zrušil nařízení, které vyžadovalo, aby developeři projektů sociálního bydlení vyčlenili 20 % podlahové plochy k pronájmu. To znamená, že pokud se podaří prodat 100 % bytů, stát bude muset doplnit nabídku alternativními možnostmi pronájmu.
Zákon o bydlení z roku 2023 stanoví pouze, že bydlení pro pracovníky v průmyslových zónách je k pronájmu. Nízkopříjmové skupiny, které nepracují v průmyslových zónách, jako jsou nekvalifikovaní dělníci a osoby na volné noze v městských oblastech, proto nemají prakticky žádnou možnost získat přístup k sociálnímu bydlení k pronájmu.
Stejný názor sdílí i pan Trinh Quang Minh, předseda projektové rady odborových institucí Vietnamské konfederace práce, k tomu poznamenal: „Výstavba sociálního bydlení k prodeji je velmi obtížná kvůli zdlouhavým postupům a vysokým prodejním cenám ve srovnání s příjmy nízkopříjmových pracovníků; regulace nejsou pro investory atraktivní, protože zisková marže je omezena pouze na 10 %... Proto by bylo rozumnější vybudovat sociální bydlení k pronájmu, které by odpovídalo skutečným potřebám a příjmům pracovníků.“ Poptávka po pronájmu je navíc velmi vysoká, zatímco nabídka je omezená a ceny pronájmů na trhu jsou velmi vysoké.
Vietnamská konfederace práce v současné době navrhla plán pronájmu sociálního bydlení s cenami nájemného rovnými nebo nižšími než tržní sazby. Ukázkovým příkladem je pilotní projekt pronájmu sociálního bydlení Vietnamské konfederace práce v provincii Ha Nam, který byl plně obsazen krátce po svém spuštění.
Cena pronájmu v tomto projektu se pohybuje od 1,2 do 1,4 milionu VND měsíčně, zatímco v exteriéru se cena pronájmu pohybuje od 2 do 3 milionů VND měsíčně. Podle pana Minha však existují tři obtíže při výstavbě sociálního bydlení k pronájmu: přilákání investičních zdrojů, umístění projektu a cena pronájmu.
Z obchodního hlediska analyzoval pan Le Huu Nghia, ředitel stavební a obchodní společnosti Le Thanh: Pokud by se investovalo do 1 000 jednotek sociálního bydlení, z nichž každá by stála přibližně 500 milionů VND, celkové investiční náklady by dosáhly 500 miliard VND. Při pronájmu za 3–3,5 milionu VND/měsíc by investor s 1 000 jednotkami vydělal 3–3,5 miliardy VND/měsíc, neboli 30–35 miliard VND/rok.
Pokud si investor komerčně půjčí s úrokovými sazbami nad 10–13 % ročně, z těchto 500 miliard VND bude mít 50 miliard VND na úrocích a investor jistě utrpí ztráty. Podle zákona o bydlení z roku 2023 je zisková marže pro výstavbu sociálního bydlení k pronájmu pouze 10 % ziskové marže pro prodané sociální bydlení. Podle nových předpisů již nájemní bydlení nedostává státní investice do technické infrastruktury a sociálního vybavení, takže se žádný investor neodváží realizovat projekty sociálního bydlení k pronájmu, – zdůraznil pan Nghia.
Odebrat ze zásad
Zatímco mnoho lokalit čelí obtížím s implementací politik sociálního bydlení, město Hai Phong dosáhlo pozoruhodných výsledků. Město Hai Phong dosud schválilo politiku a vybralo investory pro 31 projektů sociálního bydlení s celkovým počtem 36 600 jednotek; z nichž 9 projektů s celkovým počtem přibližně 15 000 jednotek již zahájilo výstavbu. S tímto počtem se předpokládá, že v období 2021–2025 bude dokončeno přibližně 16 200 jednotek, čímž bude překročen vládní cíl rozvoje sociálního bydlení ve výši 15 400 jednotek.
To ukazuje, že problémy stále existují, ale je třeba je rozhodně řešit, počínaje politikou, a příběh Hai Phongu je toho ukázkovým příkladem. Aby město Hai Phong dosáhlo těchto pozitivních výsledků, důsledně dodržovalo zákonné předpisy týkající se nemovitostí a bydlení. Výbor městské strany Hai Phong proto věnoval pozornost směřování, Městská lidová rada schválila 5 usnesení a Městský lidový výbor vydal 13 souvisejících rozhodnutí k jejich provedení.
Město Hai Phong zejména flexibilně a efektivně uplatňuje stávající mechanismy a politiky ke zlepšení investičního a podnikatelského prostředí, zejména postupů týkajících se bydlení, včetně sociálního bydlení. Tím se vytvořilo transparentní, otevřené a přátelské podnikatelské prostředí, které přitahuje mnoho velkých investičních projektů a efektivně uspokojuje potřeby lidí při koupi nebo pronájmu sociálního bydlení.
Podle ředitele Hoang Haie se sice po dosažení některých důležitých výsledků potýká s implementací rozvoje sociálního bydlení, ale stále se potýká s určitými výzvami. Ministerstvo stavebnictví se v současné době zaměřuje na implementaci, finalizaci a vedení obcí při implementaci vyhlášek, rozhodnutí a oběžníků, které podrobně popisují a usměrňují implementaci zákona o bydlení z roku 2023 a zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 po jejich vyhlášení.
Ministerstvo výstavby zároveň nadále naléhavě vyzývá obce, aby na základě cílů Projektu „Investice do výstavby nejméně 1 milionu jednotek sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy a pracovníky průmyslových parků v období 2021–2030“ a cílů v dodatku pro sociální bydlení, které mají být dokončeny v roce 2024, urychleně vypracovaly konkrétní implementační plány investic do projektů sociálního bydlení, které zajistí dosažení stanovených cílů.
Za účelem realizace Národní strategie rozvoje bydlení na období 2021–2030 s vizí do roku 2045 zaslalo ministerstvo stavebnictví lidovým výborům provincií a ústředně spravovaných měst dokument týkající se vývoje a úpravy plánů rozvoje bydlení na rok 2024 a na období 2021–2025; jasně definuje potřeby a cíle v oblasti sociálního bydlení pro osoby s nízkými příjmy, bydlení pro ozbrojené síly a ubytování pro pracovníky… v souladu se zákonem o bydlení z roku 2023.
Kromě toho Národní shromáždění v rámci programu dohledu na rok 2024 provede tematický dohled na téma „Implementace politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení od roku 2015 do konce roku 2023“. Tematický dohled si klade za cíl posoudit dosažené úspěchy, omezení a obtíže, identifikovat příčiny a jasně definovat odpovědnosti agentur, organizací a jednotlivců s cílem zlepšit účinnost implementace politik a zákonů v oblasti řízení trhu s nemovitostmi a rozvoje sociálního bydlení. Na základě toho navrhne řešení pro zlepšení souvisejících politik a zákonů.
Díky synchronizovanému zapojení celého politického systému, vedenému proaktivním přístupem k řešení překážek, ať už se objeví kdekoli, bude implementace politik sociálního bydlení splňovat stanovené cíle a společenská očekávání.
Lekce 2: Usnadnění přístupu pracovníků ke zdrojům.
Zdroj: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594
