زاوية المنطقة السكنية في MBQH 8018، حي Quang Thang، مدينة Thanh Hoa. الصورة: PV

عندما يصبح الكتاب الأحمر "حلمًا بعيدًا"

إن المرحلة الأولى من مشروع MBQH 2125، الذي يضم مئات الأسر التي لم تحصل على الكتب الحمراء حتى الآن، ليست حالة معزولة في مدينة ثانه هوا. وفي الوقت الحالي، في مدينة ثانه هوا، هناك سلسلة من المشاريع الحضرية الأخرى التي تجعل حلم الكتاب الأحمر يصبح بعيداً بالنسبة للناس، على الرغم من أنهم أنفقوا الأموال لشراء الأراضي وبناء المنازل والعيش هناك لسنوات عديدة. إن نموذج التنمية "السريع والقذر" الذي ينتهجه العديد من المستثمرين، إلى جانب الإدارة المتراخية من جانب السلطات، قد خلق حالة مثيرة للقلق من القصور القانوني والتخطيطي والإداري.

في منطقة دونج هاي MBQH 934، فازت شركة Thanh Hoa Metallurgy Joint Stock Company (التي أصبحت الآن شركة Viet Thanh VNC Joint Stock Corporation) بمزاد 345 قطعة أرض ومنحت شهادة حق استخدام الأرض بالكامل لجميع القطع الـ 345. وبموجب العقد الموقع في 5 يونيو/حزيران 2008، يتعين على شركة فيت ثانه في إن سي استكمال الاستثمار في بناء 345 منزلاً خاماً وفقاً للتصميم المعتمد قبل بيعها للشعب. لكن هذه الوحدة لم تف بالتزاماتها، بل استغلت الحاجة لشراء الأرض لتعبئة رأس المال من خلال نموذج "مساهمة رأس المال الاستثماري"، ثم حولته إلى "عقد نقل حقوق استخدام الأرض" بشرط أنه بعد أن يكمل المنزل بناء المنزل الخام (وفقًا لوثائق التصميم المقدمة من الشركة)، ستقوم الشركة باستكمال إجراءات إصدار الكتاب الأحمر.

وبحلول عام 2021، تم بناء 26 قطعة أرض من قبل الأسر نفسها، ولكن العديد من الشقق لم يتم بناؤها وفقًا للتصاميم الحضرية المعتمدة، مما أدى إلى صعوبات في عملية التقييم والتقدم بطلب للحصول على الكتب الحمراء.

قال السيد TCQ، أحد الأسر في MB934: "خلال عملية بناء الأسر لمنازلها الخاصة، لم يقم المستثمر بالتفتيش والإشراف والإدارة وتقديم إرشادات إضافية بشأن لوائح الدولة بشأن كثافة البناء، مما أدى إلى ظهور حالة قامت فيها بعض الأسر، بسبب عدم فهمها الكامل أو عدم تحديثها في الوقت المناسب، ببناء منازل لا تتوافق مع رسومات التصميم وكثافة البناء المسموح بها".

ابتداءً من عام 2022، وبعد ضغوط من السلطات، سيبدأ مستثمر مشروع MBQH هذا في البناء. اعتبارًا من مارس 2025، أكملت الشركة البناء الأولي لـ 240 قطعة أرض ولا يزال هناك 105 قطع أرض لم تكتمل. وفيما يتعلق بالتقدم المحرز في منح شهادات حق الانتفاع بالأراضي، فقد انتهت الشركة فقط من منح شهادات حق الانتفاع بالأراضي لـ 84 من أصل 345 قطعة أرض، وقدمت طلبات لمنح شهادات حق الانتفاع بالأراضي لـ 86 قطعة أرض. ولم يتم بعد منح شهادات حقوق استخدام الأراضي لأكثر من نصف قطع الأراضي المتبقية، بما في ذلك 26 قطعة أرض بنتها الأسر وفقًا للتصميم قبل عام 2021.

في مشروع منطقة نوي لونغ الحضرية جنبًا إلى جنب مع منطقة إعادة التوطين التي تخدم تطهير موقع مشروع الحزام الشرقي الغربي، بعد 9 سنوات من التنفيذ منذ عام 2016، لم يكتمل المشروع بنسبة 100٪ حتى الآن (يصل فقط إلى حوالي 92.8٪ من إجمالي الاستثمار). في هذا المشروع، تم منح المستثمر شهادة حق استخدام الأرض وتسليمه أرضًا بمساحة أرض سكنية تبلغ ^{87،604.8 متر مربع} (737 قطعة أرض) من إجمالي مساحة الأرض السكنية المخصصة من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية البالغة 155،772.1 متر مربع ( ^1،128 قطعة أرض). ومع ذلك، فإن منح شهادات حقوق استخدام الأراضي لمشتري الأراضي في هذا المشروع لا يزال يمثل مشكلة لأن بعض قطع الأراضي والأشخاص يقومون بالبناء بطريقة غير مطابقة للتخطيط والتصميم المعتمدين.

وقد حدث وضع مماثل أيضًا في المبنى رقم 8018 في حي كوانج ثانج، والذي تستثمر فيه شركة مينه هوونج للاستثمار والبناء والتجارة المساهمة. قال أحد سكان شارع نجو ثوين: "رغم أنهم بنوا منزلًا وسكنوا هنا لسنوات طويلة، إلا أنهم لم يحصلوا على وثيقة التأمين الصحي بعد، ولا تزال فاتورة الكهرباء هنا مرتفعة. كما أن العيش لسنوات طويلة دون الحصول على وثيقة التأمين الصحي جعل الكثيرين يعيشون في حالة من انعدام الأمن على ممتلكاتهم".

"الحيل" للتحايل على القانون وعواقبها

يظهر الواقع الحالي أن المستثمرين في المناطق المذكورة أعلاه غالباً ما يطبقون نموذج تطوير المشاريع وفقاً لعملية "سريعة وسهلة" مكونة من 5 خطوات: الفوز بالمزاد بسعر مرتفع؛ - جمع رأس المال من المشترين من خلال أشكال "عقود المساهمة في رأس المال" و"عقود القروض"؛ الحد الأدنى من الاستثمار في البنية التحتية، خطوة بخطوة لخفض التكاليف؛ دع الناس يبنون منازلهم بأنفسهم دون رقابة وثيقة؛ إطالة مدة إصدار الكتب الحمراء... في حين يمكن تحويل التدفق النقدي من هذا المشروع للاستثمار في مشاريع أخرى.

منطقة سكنية في مشروع منطقة نوي لونغ الحضرية جنبًا إلى جنب مع منطقة إعادة التوطين التي تخدم تطهير الموقع لمشروع الطريق الدائري الذي يربط بين الشرق والغرب، مدينة ثانه هوا. الصورة: PV

وبحسب السيد نجوين ترونغ هـ. في مدينة ثانه هوا - وهو من المخضرمين في قطاع العقارات - فإن طبيعة المشكلة تكمن في نموذج الأعمال غير المستدام، عندما يطبق المستثمرون "صيغة" التركيز على الأرباح قصيرة الأجل، وتجاهل المسؤوليات طويلة الأجل والاعتماد كليًا على رأس المال المحمل من المشترين، مما يخلق دوامة غير مستقرة. بعض المشاريع متوقفة ولا تستطيع ضمان التقدم بسبب عدم قدرة المستثمرين على التمويل أو إدارة المشاريع...

ولجذب رأس المال بأسرع ما يمكن، استخدم المستثمرون العديد من أساليب التعاقد المتطورة "للتهرب من القانون"، وهي عادة عقود قروض في مشاريع MBQH 2125، المرحلة الأولى والمرحلة الثانية؛ مشروع منطقة دونج فات السكنية الحضرية الجنوبية الشرقية (المعروفة أيضًا باسم MB 584)، حي كوانج ثانه...؛ إلى جانب أشكال عقود المساهمة في رأس المال أو الودائع طويلة الأجل. ورغم أن هذه النماذج لا توفر أي حماية قانونية للمشترين، فإنها لا تزال مقبولة على نطاق واسع بسبب مزيج من الأسعار الجذابة والمواقع المتميزة، إلى جانب افتقار الناس إلى المعرفة القانونية وخاصة عقلية "الحشود" و"الشراء معًا"، مما خلق موجة من الاستثمار غير المدروس.

قام المحامي لي ثي فونج، مدير مكتب لي فونج هوانج للمحاماة، بتحليل حالتين غير مواتيتين للعملاء عند المشاركة في عقد قرض: أولاً، إذا كان العقد لا يظهر الصلة بين مبلغ القرض وقطعة الأرض المحددة، فعندما يرتفع سعر العقار، قد يقوم المستثمر فقط بسداد رأس المال والفائدة دون نقل العقار. ثانياً، إذا كان عقد القرض يتضمن محتوى يتعلق بقطعة أرض محددة، فقد يعتبر ذلك معاملة صورية تخفي بيع عقار مستقبلي عندما لا يكون المشروع مؤهلاً للبيع بعد. في حالة النزاع، يمكن للمحكمة أن تعلن بطلان المعاملتين، وسيحصل المشتري فقط على المال ولكن ليس العقار. "تكمن ميزة عقد القرض في أنه يُمكّن المستثمرين من تحصيل أموالهم مبكرًا دون انتهاك شروط العمل العقاري. ومع ذلك، فإن المشترين لا يتمتعون تقريبًا بحماية حقوقهم في استخدام أراضيهم، لأنه في الواقع مجرد قرض" - أكدت المحامية لي ثي فونغ.

إن حالة البناء العشوائي للمنازل والتي لا تتوافق مع التخطيط لا تشكل فقط ضرراً للمشترين من خلال عقود القروض ومساهمات رأس المال والودائع، بل إنها خلقت أنماطاً معمارية فوضوية وغير متزامنة، مما أدى إلى تدمير الجماليات الحضرية وتسبب في عواقب طويلة الأمد على بيئة المعيشة الحضرية.

حلل نائب مدير المعهد الإقليمي للتخطيط والعمارة، نغو نغوك ثوك، الوضع قائلاً: "في منطقة المدينة، اقتصرت المشاريع السابقة على أعمال البناء الأولية على الطرق الرئيسية ومحاور المناظر الطبيعية، بينما نُفذت المناطق المتبقية غالبًا على شكل مستثمرين يبيعون الأراضي، ويقوم السكان ببناء المنازل بأنفسهم. وهذا نموذج شائع الاستخدام، لأن الطلب على المساكن والقدرة الشرائية في سوق مدينة ثانه هوا لم يكونا مرتفعين في السنوات السابقة".

وفيما يتعلق بمجال التخطيط والبناء، أشار السيد نجو نجوك ثوك إلى أن معايير وزارة البناء تتضمن لوائح محددة بشأن معاملات استخدام الأراضي والانتكاسات في البناء. لكن في الواقع، بعد شراء الأراضي في العديد من المناطق المخططة حديثًا في مدينة ثانه هوا، غالبًا ما يبني الناس ما هو أبعد من الهدف، ويبنون 100% من مساحة الأرض، وهو أعلى بكثير من اللوائح (يُسمح فقط بالبناء بنسبة 90% للأراضي التي تقل مساحتها عن ^{100 متر مربع} ، و70% للأراضي التي تبلغ مساحتها ^{200 متر مربع} ...). ولا تقتصر عواقب هذا الوضع على تضييق المساحة الحضرية فحسب، بل تؤثر بشكل مباشر على جودة البيئة المعيشية للسكان. لقد أدت مشاريع البناء الكثيفة إلى إنشاء مناطق سكنية تفتقر إلى المساحات الخضراء والمساحات المفتوحة، مما جعل المناطق الحضرية خانقة، وقلص من دوران الهواء، وارتفعت درجات حرارة البيئة، مما تسبب في آثار سلبية طويلة الأمد على صحة الناس ونوعية حياتهم.

ومن خلال بحثنا، علمنا أنه في مواجهة حقيقة مفادها أن المستثمرين لم يستكملوا إصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي للأشخاص في بعض المناطق الحضرية الجديدة، اتخذت اللجنة الشعبية لمدينة ثانه هوا إجراءات صارمة. في 27 مارس 2025، عقدت اللجنة الشعبية لمدينة ثانه هوا مؤتمرا حول هذه القضية، بمشاركة قادة المدينة والإدارات ذات الصلة وممثلي الشركات المتأخرة عن الجدول الزمني في إصدار الكتب الحمراء في 9 مواقع تخطيط. استعرض المؤتمر التقدم المحرز في منح شهادات حق استخدام الأراضي في اللجان الشعبية في المدينة، وعادةً ما تكون اللجان الشعبية رقم 2349/UBND-QLDT، و1279/UBND-QLDT في منطقة كوانج هونج؛ 08/UB-CN جناح نام نجان؛ 934/UBND-QLDT، 2107/UBND-QLDT، 4074/UBND-QLDT جناح دونغ هاي؛ 6804/UBND-QD جناح فو سون...

والجدير بالذكر أن هذه المساكن محدودة المسؤولية استمرت لسنوات عديدة، وبعض المشاريع تجاوزت مدة تنفيذها عقداً من الزمن، ولكن العديد منها لديها معدلات منخفضة لمنح شهادات حق استخدام الأراضي، والعديد من قطع الأراضي لم يتم بناء منازل خام عليها وفقاً للأنظمة أو لم يتم بناؤها وفقاً للتصاميم الحضرية المعتمدة. في عملية حل الصعوبات في هذه العقارات التسعة، كانت هناك شركات تعاونت بشكل نشط وأكملت إجراءات منح شهادات استخدام الأراضي لمشتري الأراضي، ولكن كانت هناك أيضًا شركات كانت بطيئة، ولم تنفذ بشكل متعمد، وتخلت عن مسؤولياتها تجاه العملاء الذين اشتروا الأراضي.

وفي هذا المؤتمر، حددت لجنة الشعب في مدينة ثانه هوا الموعد النهائي لاستكمال إصدار شهادات حق استخدام الأراضي للمواطنين في الأول من يوليو 2025 - وهو الوقت الذي سيتم فيه تغيير النموذج الإداري على مستوى المنطقة وفقًا لتوجيهات الحكومة المركزية والمقاطعة. وحذر رئيس اللجنة الشعبية لمدينة ثانه هوا: "بعد هذا الوقت، إذا لم تمتثل الشركات، فلن تكون المدينة مسؤولة عن إصدار شهادات منفصلة لحقوق استخدام الأراضي للأسر". وهذه خطوة قوية تجبر المستثمرين على التغلب بسرعة على تراكم الديون الذي استمر لسنوات عديدة.

كما تطلب لجنة الشعب في مدينة ثانه هوا من الشركات الإعلان علنًا في وسائل الإعلام، ونشرها في لجنة الشعب بالمنطقة، وتنفيذ حلول محددة قبل 30 أبريل 2025. ومع ذلك، مع تراكم كبير في العمل وموعد نهائي يلوح في الأفق بشكل متزايد، لا تزال هناك مخاوف بشأن قدرة الشركات على الوفاء بالمواعيد النهائية، خاصة عندما يكمن السبب الجذري لهذه المشاكل في نموذج التنمية غير المستدام "الضرب والهروب" الذي أصبح متأصلًا في طريقة عمل العديد من شركات العقارات.

إلى دونغ - فيت هونغ

الدرس الثالث: حل "المشاكل" الصعبة واتجاهات التنمية الحضرية المستدامة

المصدر: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-2-nhung-du-an-nhan-ban-cua-mbqh-2125-giai-doan-1-247276.htm