لا تزال الشقق السكنية تقود السوق

إلى جانب استقرار النمو الاقتصادي، واصل سوق العقارات في الربع الثاني من عام 2024 تسجيل إشارات إيجابية مع زيادة العرض الجديد وحجم المعاملات بشكل حاد، 3 مرات و2.4 مرة على التوالي مقارنة بالربع السابق.

على وجه التحديد، تظهر بيانات البحث من جمعية فيتنام للوسطاء العقاريين (VARS) أنه في الربع الأخير، وصل المعروض الأساسي من الإسكان إلى حوالي 27335 منتجًا، مع عرض حوالي 19747 منتجًا جديدًا للبيع. وفي السوق بأكمله، تم تسجيل 14.400 صفقة ناجحة. وارتفع حجم المعاملات بشكل حاد نتيجة تحسن جودة العرض والطلب، مع التركيز بشكل رئيسي على مشاريع الشقق. وتحسن الطلب في السوق، بما في ذلك الطلب الاستثماري الذي ارتفع بنحو 30% مقارنة بالربع السابق، والطلب الحقيقي، مع تعافي ثقة السوق تدريجيا.

وأشارت VARS أيضًا إلى أن الشقق لا تزال حتى الآن القطاع الرئيسي الذي يقود السيولة في السوق. ومن بينها أكثر من 70% من العرض و75% من معاملات سوق العقارات الأولية في الربع الثاني من عام 2024 يساهم بها قطاع الشقق. سجلت مشاريع الشقق التي تم افتتاحها حديثًا، مع شريحة المشاريع التي يزيد سعرها عن 50 مليون دونج/م2، والتي تركزت في هانوي، معدلات امتصاص جيدة للغاية، تصل إلى 90% بعد فترة قصيرة من الافتتاح الرسمي للبيع، على الرغم من استمرار ارتفاع الأسعار الأولية.

يواصل مؤشر أسعار الشقق الحفاظ على اتجاهه الصعودي مع أعلى معدل نمو في هانوي. اعتبارًا من منتصف وأواخر عام 2023، بدأ نمو أسعار بيع سوق شقق هانوي في الارتفاع وتجاوز الزيادة في الأسعار في سوق مدينة هوشي منه. اعتبارًا من الربع الثاني من عام 2024، سيبلغ متوسط ​​سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي ما يقرب من 60 مليون دونج/متر مربع. وبالمقارنة بعام 2019، سجل سعر بيع الشقق الرئيسية في هانوي زيادة بنسبة تزيد عن 58%، أي أكثر من ضعف معدل الزيادة (27%) في سوق مدينة هوشي منه.

بالإضافة إلى ذلك، بدأ مؤشر أسعار الشقق في دا نانغ أيضًا في الارتفاع مرة أخرى، حيث تجاوز معدل زيادة الأسعار في الربع الثاني من عام 2024 معدل مدينة هوشي منه. ومع ذلك، فإن متوسط ​​سعر الشقة هنا لا يزال أقل من المنطقتين الحضريتين الخاصتين.

وتعتقد شركة VARS أن أسعار الشقق الأولية سوف تجد صعوبة في الانخفاض، خاصة عندما يكون العرض من الشقق الفاخرة هائلاً. وبجانب ذلك، تتزايد تكاليف البناء مع تزايد الاستثمار عالي الجودة في الفضاء والمرافق. وسوف يستمر المستثمرون في تطوير صناديق الأراضي المخصصة لتطوير الإسكان التجاري في وسط المدينة والضواحي إلى قطاعات الشقق، مما يخدم احتياجات الاستثمار والاحتياجات السكنية الحقيقية "للأثرياء". من أجل امتلاك منزل، سيستمر الأفراد ذوو الدخل المنخفض والمتوسط ​​في الاعتماد على السكن الاجتماعي. ولكن هذا القطاع لن يكون ضمن دائرة تقل عن 30 كيلومترًا من المنطقة المركزية.

ومع ذلك، ووفقاً لهذه الوحدة، وفي سياق عدم تعافي سوق العقارات بشكل كامل، فإن العرض لا يزال نادراً، وسيظل قطاع الشقق خياراً جذاباً ومنخفض المخاطر بالنسبة للمستثمرين. لأن تقلبات الحل السابق تشكل دروساً باهظة الثمن للمستثمرين الجدد، وكذلك للمستثمرين "القدامى" الذين يفرضون متطلبات أكثر صرامة في شراء المنازل للاستثمار، وخاصة عند استخدام الرافعة المالية.

من المرجح أن يتغير اتجاه التدفق النقدي.

وبحسب شركة VARS، وبناء على دراسة متأنية للعوامل الجزئية، فإن التدفق النقدي سوف "يتحول" تدريجيا إلى أنواع أخرى، مع عوامل مثل الموقع وإمكانات التطوير والوضع القانوني النظيف.

يعد الموقع العامل الأهم في الاستثمار العقاري، فهو يحدد قيمة المنتج وارتفاع سعره المحتمل. وهي منتجات تقع في مواقع مركزية في مناطق ذات نمو اقتصادي جيد وتطور مرتبط بالصناعة والتجارة والخدمات؛ تتمتع بنظام نقل مريح، وهي قريبة من المرافق مثل المدارس والمستشفيات ومراكز التسوق ومناطق الترفيه.

وبالإضافة إلى ذلك، فإن العقارات في المناطق التي تتمتع بالتنمية والتخطيط الفعال، وسياسات جذب الاستثمار الجذابة، وتوفر حركة مرور متزامنة بجرأة، سيكون لها إمكانات واضحة لارتفاع الأسعار. ولكن من الضروري دراسة خطط التنمية في تلك المنطقة في المستقبل بعناية.

وأخيرا، فإن المنتجات العقارية التي تحمل الكتب الحمراء/الكتب الوردية أو شهادات حقوق استخدام الأراضي القانونية تشكل أيضا عاملا مهما. أو أن المنتج تم تطويره من قبل مستثمرين ذوي سمعة طيبة، ولديه بنية تحتية ونظام مرافق حديث ومتزامن، أو منتجات ذات نظام بيئي خدمي رفيع المستوى، ويستهدف مجتمع السكن النخبوي.

وتعتقد شركة VARS أن سوق العقارات سيحتاج بالتأكيد إلى الوقت "لاستيعاب" محتوى القوانين الجديدة بشكل كامل. إلى جانب ذلك، تحتاج المشاريع العقارية إلى وقت لحل العقبات، لأن القانون دخل حيز التنفيذ قبل 5 أشهر من القرار السابق، واستكمال الإجراءات والبدء وإعادة التنفيذ قبل إدخال عروض جديدة إلى السوق. ولذلك، فبالإضافة إلى قطاع الشقق، سوف يتحول التدفق النقدي تدريجيا على المدى القصير إلى المنتجات "الجاهزة" للتداول والتي تمتلك عوامل متميزة.

أولاً، يمكننا أن نذكر المنتجات المنخفضة الارتفاع للمستثمرين ذوي السمعة الطيبة، مع شروط التسليم أو التي تم تسليمها بالفعل، مع قوة في السوق الثانوية. ولا يسعنا بعد ذلك إلا أن نذكر الأرض - "ملك قنوات الاستثمار" ذات الأرباح الجذابة. ستظل قطع الأراضي المقسمة في المناطق المتطورة المرتبطة بالصناعة والتجارة والخدمات، ذات البنية التحتية الكاملة والأسعار غير المرتفعة للغاية، محل بحث من قبل المستثمرين.

أكثر أنواع الأراضي جاذبية هي تلك التي يتم طرحها في المزادات في المناطق الحضرية والسكنية لأنها من النوع النظيف وغير متورطة في نزاعات أو دعاوى قضائية وغير معتدى عليها وغير مخصصة للإيجار خاصة مع وجود الكتب الحمراء والبنية التحتية المتوفرة. يمكن للمستثمرين بسهولة بناء منازل على هذه القطع من الأراضي للإيجار، مما يولد تدفقات نقدية شهرية.

وفي الواقع، تم في الآونة الأخيرة تنفيذ عملية تنظيم مزادات الأراضي في المناطق الحضرية والسكنية الجديدة بشكل أكبر من قبل المحليات مقارنة بالفترة نفسها. وشهدت مزادات الأراضي في بعض المناطق نشاطاً ملحوظاً مع ارتفاع عدد الطلبات، حيث تراوحت العطاءات الناجحة بين 20% إلى 10 أضعاف السعر الابتدائي.

وفي الفترة المقبلة، من المؤكد أن الأموال ستستمر في "التدفق" على أرض المزادات، عندما تجلب أساليب تنظيم العديد من المزادات إيرادات الميزانية.

وعلقت شركة VARS قائلة: "إن الاستثمار المناسب لا يساعد المستثمرين على الاحتفاظ بالأصول وتوليد الأرباح وخلق قيمة مضافة للمجتمع فحسب، بل يساعد أيضًا سوق العقارات على التطور بشكل أكثر صحة وفعالية على المدى الطويل، بدلاً من منتجات الأراضي وأنواع عديدة من الأسعار".