سلسلة من المناطق الحضرية المهجورة على "الأرض الذهبية" في هانوي

قبل جائحة كوفيد-19، كان السيد ثانه (هاي با ترونغ، هانوي) معتادًا على اصطحاب عائلته إلى مركز أيون مول ها دونج كل عطلة نهاية أسبوع. كان انطباعه أنه في طريقه كان يمر دائمًا بالعديد من المناطق الحضرية الباهظة الثمن بما في ذلك مئات الفيلات المهجورة الفخمة.

ظهرت جائحة كوفيد-19، ومرت الاقتصادات وحياة كل أسرة بالعديد من التقلبات، وكانت هذه المنطقة الحضرية لا تزال "صلبة كالصخر" مع الاتجاه المألوف للهجر.

ومن الجدير بالذكر أنه في هانوي، ليس من الصعب العثور على مناطق حضرية مهجورة تبلغ قيمتها آلاف المليارات من الدونغ، بل عشرات الآلاف من المليارات من الدونغ.

على بعد حوالي 2 كم باتجاه شارع To Huu، يقع صف المتاجر في Him Lam والذي تعرض أيضًا لأشعة الشمس والندى لسنوات لا يعلمها أحد. بعد كل رحلة نهاية أسبوع، يعود السيد ثانه مع عائلته إلى المنزل في حوالي الساعة السابعة أو الثامنة مساءً. لم يتم إضاءة العديد من المحلات التجارية، ومعظم المحلات التجارية الأخرى في الظلام.

أجدُ من الغريب أن يمرّ نصف عقد من الزمن دون أن تتغير هذه المنطقة الحضرية إطلاقًا. لا تزال هناك حيوية في الداخل، لكن في الشارع، لا يوجد سوى بضعة منازل تُستخدم تجاريًا في زاوية واحدة، أما البقية فمهجورة، والعديد من الفيلات في حالة تدهور شديد،" يأسف السيد ثانه على ممتلكاته الضخمة.

على مسافة أبعد قليلاً، في بلدة ترام تروي، هوآي دوك، يعاني مشروع ليديكو أيضًا من حالة "متضخمة بالعشب". وتشمل سلسلة من المشاريع الأخرى التي تتقاسم نفس "المصير" منطقة Vuon Cam الحضرية، ومنطقة Nam An Khanh الحضرية، ومركز Son Dong...

في بعض المنازل التي تم هجرها لفترة طويلة، يستغل الناس زراعة الخضروات وحتى... صيد الأسماك بعد كل هطول أمطار غزيرة.

في هانوي، ليس من الصعب العثور على مناطق حضرية مهجورة تبلغ قيمتها آلاف المليارات من الدونغ، بل وعشرات الآلاف من المليارات من الدونغ. الصورة: تيان فونج

مفارقة الأراضي المهجورة لكن الأسعار لا تزال ترتفع

هناك العديد من المفارقات التي تحدث في سوق العقارات في هانوي. في حين تفتقر هانوي إلى 50 ألف شقة سنوياً، تظل بعض المناطق الحضرية مهجورة. وفي بعض المناطق الحضرية المهجورة، لا تزال الأسعار ترتفع بشكل حاد.

قبل جائحة كوفيد-19، كانت أسعار الفلل في منطقة نام كوونغ الحضرية أقل من 100 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، على الرغم من التخلي عنه وانخفاض السيولة، فإن الأسعار في هذا المشروع لا تزال تتقلب من 150 مليون دونج/متر مربع إلى 315 مليون دونج/متر مربع. السعر الأكثر شعبية هو 217 مليون دونج/م2، بزيادة 34.8% مقارنة بالعام الماضي.

لا أعلم مدى سيولة هذا المشروع. كل ما أعرفه هو وجود منازل عليها لافتات "للبيع" منذ سنوات، لكن هذه اللافتات لم تُزل بعد، هذا ما علق به السيد ثانه على معاملات هذا المشروع.

وفي الوقت نفسه، لا تزال منطقة ليديكو، التي غالبا ما تكون على رأس قائمة المناطق الحضرية المهجورة في هانوي التي "تسميها الصحافة وتخجل منها"، تشهد زيادات كبيرة في الأسعار. وفقًا لبيانات من Batdongsan.com.vn، في مارس 2025، بلغ السعر الشائع لفيلات Lideco 148.8 مليون دونج/م2، بزيادة قدرها 64.3 مليون دونج/م2، أي ما يعادل 76% مقارنة بشهر مارس 2024.

كما شهد مركز سون دونغ أيضًا زيادة "مفاجئة" في العام الماضي. بحلول نهاية الربع الأول من عام 2025، سيصل متوسط ​​سعر الفلل في هذا المشروع إلى 151.8 مليون دونج/م2، بزيادة تزيد عن 55% بعد عام واحد من التداول. وصل أعلى سعر للطرح إلى ما يقرب من 200 مليون دونج/م2. تجدر الإشارة إلى أن هذا المشروع يقع بعيدًا جدًا عن مركز المدينة، ويقع في بلدية سون دونغ، منطقة هوآي دوك.

ورغم أن الزيادة لم تكن بنفس قوة المشاريع المذكورة أعلاه، فإن منطقة نام آن خانه الحضرية رفضت أيضًا "العودة إلى الوراء" عندما زادت من 100 مليون دونج/متر مربع إلى 122.7 مليون دونج/متر مربع، وهو ما يعادل زيادة بنسبة 22.7%.

لا تزال بعض المناطق الحضرية مهجورة، وارتفعت الأسعار بشكل حاد. الصورة: VTC News.

ارتفاع الأسعار، لا سيولة، لا تهدئة

قال الرئيس التنفيذي لشركة EZ Property فام دوك توان إن هناك ظاهرة حاليا تتمثل في بناء فلل "تستغل" حرارة المشاريع الكبيرة.

وفي حديثه مع مراسلي صحيفة كونغ ثونغ، قال السيد توان إن المعروض من الفلل يتركز فقط في عدد قليل من المشاريع الكبيرة، والمشاريع الأخرى غير موجودة. في المجمل، لا يوجد في السوق إلا عدد قليل من المستثمرين الكبار. إن "سوق الرجل الواحد" الذي يتبعونه يخلق ندرة تؤدي إلى ارتفاع الأسعار. ولذلك، فإن المشاريع المجاورة تستغل أيضًا فرصة الزيادة.

وقال السيد توان إن إحصائيات العديد من المشاريع بعد المشروع الضخم في هونغ ين لديها أسعار تصل إلى 120 مليون/م2 ولكن لا يمكن بيعها، كما أن المشروع في فو ثوي لديه سعر بيع يتراوح بين 140 - 150 مليون/م2، وسيولة منخفضة. أما بالنسبة للمشاريع الأخرى، فلا يوجد شيء غير سائل بشكل مباشر.

ومع ذلك، وعلى الرغم من ضعف السيولة، فإن أسعار الفلل لا تزال لا تبرد، بل إنها تنخفض فقط بنسبة قليلة، وهو ما لا يعد شيئا مقارنة بالزيادة القوية السابقة. ما هو السبب؟

يعتبر السوق العقاري سوقًا كثيف رأس المال. ومع قطاع الفيلات، فإن مصدر رأس المال يكون أكثر ضخامة. في الوقت الحالي، يتعين على العملاء إنفاق مليون دولار على الأقل لامتلاك شقة صغيرة. ولذلك، ليس لدى الكثير من الناس "أموال نقدية في متناول أيديهم" للدفع مرة واحدة. سيتعين على معظمهم استخدام الرافعة المالية (القروض المصرفية). عندما ترتفع أسعار الفائدة، يزداد ضغط المستثمرين لدفع الفائدة، وبالتالي يمكن أن نشهد عمليات بيع.

خلال الفترة الماضية، كان عام 2023 عامًا نادرًا ما شهد ارتفاعًا في أسعار الفائدة وانخفاضًا مفاجئًا في أسعار الفلل ولكن في وقت قصير جدًا. وبعد ذلك، وبغض النظر عن كيفية تقلب أسعار الفائدة، وبغض النظر عن تباطؤ المبيعات، فإن أسعار الفلل لا تزال تتحرك في اتجاه تصاعدي في الغالب. عندما تنخفض أسعار الفائدة، ترتفع الأسعار، وعندما ترتفع أسعار الفائدة، تستمر الأسعار في الارتفاع. يبدو أن القوانين الاقتصادية تنهار هنا. إذن ماذا يحدث؟

من الصعب الإجابة على هذا السؤال، لكن أول شيء يجب فعله هو إيجاد طرق للحد من هذا الوضع. ومن بين التدابير المقترحة التي حظيت باهتمام الرأي العام فرض ضريبة عقارية ثانية.

والمعنى الأساسي لهذا المقترح هو إعفاء الضريبة العقارية الأولى لضمان حاجة الناس إلى "الاستقرار والعمل". ابتداءً من العقار الثاني، سيتعين على المالك دفع ضريبة، لأن هذا غالبًا ما يكون أحد الأصول المستخدمة للاستثمار أو الإيجار أو عدم الاستخدام؛ كلما تأخرت مدة ملكية المنزل، كلما ارتفع معدل الضريبة.

ومع ذلك، حتى وقت مبكر من هذا العام، لم يتم اتخاذ أي قرار، حيث لا تزال الضريبة العقارية الثانية قيد "البحث". وفي الوقت نفسه، لا تزال مئات، بل آلاف، من الفلل المهجورة تثير القلق العام.