وأظهر سوق العقارات في الآونة الأخيرة إشارات أكثر إيجابية فيما يتعلق بالقدرة على الوصول إلى رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. (الصورة: HA)

تعليقات "الكبار" على السوق

في الاجتماع السنوي مع المساهمين، قدم قادة الشركات الكبرى توقعات وتعليقات حول سوق العقارات هذا العام مع الفرص المختلطة بالتحديات.

وفي تقييمه لسوق العقارات هذا العام، قال رئيس مجلس إدارة شركة فينهومز، فام ثيو هوا، إن النقطة المضيئة هي القوانين الثلاثة المتعلقة بالعقارات التي أقرها المجلس الوطني، والتي ستساعد السوق على أن تصبح أكثر شفافية ووضوحا. ومع ذلك، قال إنه لكي يكون لهذه القوانين تأثير إيجابي على السوق، فمن الضروري انتظار المراسيم التنفيذية حتى تدخل حيز التنفيذ.

قالت السيدة نجوين ثو هانج، المديرة العامة لشركة فينهومز، إن السوق سوف يتعافى ولكن ليس بالسرعة المتوقعة.

وبحسب السيدة هانج، أظهر السوق في الآونة الأخيرة إشارات أكثر إيجابية فيما يتعلق بالقدرة على الوصول إلى رأس المال من الشركات والعملاء على حد سواء. ويحصل مشتري المنازل الآن على دعم بمعدلات فائدة أفضل من ذي قبل، مع معدل فائدة ثابت للسنتين الأوليين بنسبة 6-6.5% سنويا. وهذا من شأنه أن يخلق الظروف والثقة لمشتري المنازل للعودة إلى السوق.

أما بالنسبة لشركة نام لونغ للاستثمار المساهمة، فقد أشار السيد نجوين شوان كوانج - رئيس مجلس الإدارة - إلى الفرص والتحديات.

وأشار السيد كوانج إلى أن التحدي الأول يتعلق بالسوق والمنتجات. يشهد السوق اختلالاً بين العرض والطلب في مختلف قطاعات العقارات، وأزمة الثقة تؤدي إلى انخفاض السيولة وزيادة المخزون.

التحدي الثاني هو التحدي المالي في ظل استمرار الديون، فدفعات السندات، على الرغم من تمديدها، ستظل قائمة في عامي 2024 و2025. أما التحدي الثالث فهو التحدي القانوني للمشروع في ظل وجود بعض القوانين المتداخلة حاليا.

ومع ذلك، وفقا له، فإن السوق يفتح أيضا العديد من الفرص المختلفة مثل الطلب الحقيقي المرتفع، وشرائح الإسكان بأسعار معقولة، وتطوير الإسكان الاجتماعي. انخفضت أسعار الفائدة على القروض، حتى أنها أصبحت أقل مما كانت عليه قبل كوفيد-19، وأصبحت قادرة على المنافسة مع العديد من البلدان الأخرى، لذا فهي جذابة للغاية.

وعلى وجه الخصوص، صدرت مؤخرا قوانين جديدة تتعلق بالعقارات. لقد بذلت الحكومة جهودا كبيرة لإنشاء وإزالة وتعزيز العوائق السوقية التي تعترض التنمية المستدامة.

قال السيد لونغ تري ثين - رئيس مجلس الإدارة - لمجموعة دات زانه، وهي شركة لديها العديد من المشاريع في مدينة هوشي منه ودونغ ناي، إنه بعد انتهاء كوفيد-19، سوف يتراجع الاقتصاد وسيؤثر على سوق العقارات.

بعد عطلة تيت الأخيرة، بدأت السوق تظهر علامات التعافي الإيجابي. شهدت منتجات الشقق في الربع الأول معاملات مرة أخرى، على الرغم من أنها ليست مرتفعة مثل السنوات السابقة، ولكن مقارنة بالربعين الأخيرين من عام 2023 والربع الأول من عام 2023، تضاعف عدد المعاملات، وخاصة في هانوي، فهو أعلى بثلاث مرات.

وفي ظل هذا الوضع العام، يرى السيد ثين أن السوق لا يزال يتمتع بنقاط إيجابية، مثل استمرار وجود نقص في العرض المتوسط؛ لا يزال الطلب الشعبي على السكن كبيرًا جدًا؛ إن التدفق النقدي الرخيص جيد جدًا الآن، حيث يقترض العديد من العملاء لمدة 20 عامًا، ومعدل الفائدة الثابت لمدة 3 سنوات هو 5-6٪ فقط / سنة.

وعلى المستوى العام، من المتوقع أن يتحسن السوق العام هذا العام، وسيشهد عام 2025 تغييرات إيجابية.

تبرد المباني السكنية، ويضخ المستثمرون الأموال في شراء الأراضي في الضواحي

ارتفعت أسعار الشقق بشكل مستمر خلال الأعوام الماضية، وارتفعت بشكل كبير في الأشهر الأولى من هذا العام. وبحسب معلومات السوق الأخيرة، قال السيد هوانج هاي - مدير إدارة الإسكان وإدارة سوق العقارات (وزارة البناء) - إن متوسط ​​سعر بيع بعض المشاريع في هانوي ومدينة هوشي منه يتراوح حول 50-70 مليون دونج/متر مربع.

وأفاد السيد هاي أن أسعار الشقق المعروضة للبيع في هانوي تشهد ارتفاعا مستمرا في كل من الأسواق الأولية والثانوية. تجدر الإشارة إلى أن هناك مشاريع سكنية قيد الاستخدام منذ 5 إلى 10 سنوات، حتى المباني السكنية الشاهقة القديمة يتم رفع أسعارها أيضًا إلى مستويات عالية جدًا.

ومع ذلك، علق رئيس وزارة البناء بأن بعض المباني السكنية التي شهدت ارتفاعات مفاجئة في الأسعار شهدت معاملات قليلة للغاية ومعاملات شبه معدومة.

في الواقع، فإن ارتفاع أسعار الشقق جعل العديد من المستثمرين وحتى المشترين الحقيقيين "يترددون". يقرر العديد من الأشخاص التوقف عن شراء وبيع الشقق في هذا الوقت.

إن الأسعار المرتفعة وندرة المعروض من الشقق في هانوي في هذا الوقت جعلت العديد من المستثمرين مترددين في الاستثمار في هذا القطاع. سيستغل الأشخاص ذوو الخبرة هذا الوقت لجمع الأراضي في الضواحي.

ينتقل العديد من المستثمرين إلى قطاع الأراضي والإسكان الخاص. والسبب هو أن الأراضي في الضواحي لا تزال تعاني من "نقاط منخفضة" في الأسعار، لذا فإن الاستثمار في الشقق هو الأنسب في هذا الوقت. ومع ذلك، فمن الضروري اختيار الاستثمار في المنتجات التي تتمتع بوضع قانوني واضح وتخطيط وإمكانية ارتفاع الأسعار من خلال البنية التحتية الجيدة.

لقد شهد سوق الأراضي اتجاها ساخنا في الآونة الأخيرة. يُظهر تقرير سوق العقارات للربع الأول وتوقعات الربع الثاني الصادرة عن جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS) أن العديد من المناطق الضواحي في هانوي تشهد زيادة مفاجئة في أسعار الأراضي، وخاصة بالنسبة للقطع الفرعية من الأراضي.

وبالمقارنة بالربع الرابع من عام 2023، ارتفعت أسعار الأراضي بنحو 5%، في حين ارتفعت السوق في ضواحي هانوي وبالقرب من المناطق الصناعية بنسبة تتراوح بين 10% و20%.

توقفت أسعار الأراضي في العديد من المناطق عن الانخفاض. وسجلت الأراضي التي يقل سعرها عن ملياري دونج في الضواحي والمحافظات والمدن، والتي تتمتع بوضع قانوني مضمون وبنية تحتية ومرافق عامة متاحة، ارتفاعًا في الأسعار بنسبة تصل إلى 40% مقارنةً بأصعب فترة في السوق، وفقًا لتقرير VARS.

وحذرت الوحدة أيضا المستثمرين من ضرورة توخي الحذر الشديد قبل إنفاق الأموال لشراء الأراضي في هذا الوقت، والبحث بعناية في سعر القطاع لتجنب خلق "حمى افتراضية" تشكل خطر انعدام الأمن عندما يكون السوق لا يزال في عملية التعافي.

وفي تعليقهم على سوق العقارات هذا العام، يقول العديد من الخبراء إن "الأرض لا تزال هي الملك" للاستثمار الطويل الأجل. يمكن للمستثمرين الذين لديهم "رأس مال" أو يستخدمون رافعة مالية منخفضة أن يفكروا في الاستثمار.

ورغم أن هذا يعتبر وقتاً مناسباً للتفكير في الاستثمار، فإن الخبراء يوصون المستثمرين أيضاً بالتفكير ملياً لتجنب الوقوع في "فخ" خفض الأسعار.

استصلاح أكثر من 1400 هكتار من الأراضي في منطقة ين دونج، باك جيانج

وبحسب خطة استخدام الأراضي لعام 2024 في منطقة ين دونج، والتي وافقت عليها للتو اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج، فإن المنطقة ستستعيد 1411.45 هكتارًا من الأراضي هذا العام.

وعلى وجه التحديد، ستقوم منطقة ين دونج باستصلاح 1،360.23 هكتارًا من الأراضي الزراعية، منها مساحة أراضي الأرز التي تحتاج إلى استصلاح 1،111.93 هكتارًا، والأراضي المخصصة للمحاصيل السنوية الأخرى 20.47 هكتارًا، والأراضي المخصصة للمحاصيل الدائمة 208.62 هكتارًا، والأراضي المخصصة لتربية الأحياء المائية 19.21 هكتارًا، والأراضي غير الزراعية 51.23 هكتارًا. البلديات ذات المساحات الكبيرة التي يجب استعادتها هي تيان فونج (32 هكتارًا)، وين لو (221.2 هكتارًا)، وبلدة تان آن (124.66 هكتارًا)، وبلدة نهام بين (109.53 هكتارًا)...

زاوية من بلدة نهام بين، منطقة ين دونج، مقاطعة باك جيانج. (المصدر: صحيفة XD)

تطلب اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج من اللجنة الشعبية لمنطقة ين دونج أن تكون مسؤولة أمام القانون عن دقة المعلومات والبيانات والوثائق ونظام الخرائط وقاعدة البيانات في خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024؛ حول مدى توافق المعلومات والبيانات الواردة في الخطة أعلاه مع تعديل تخطيط استخدام الأراضي حتى عام 2030 والأنظمة القانونية عند اقتراح قائمة الأعمال والمشاريع في المنطقة.

- استكمال نشر جميع وثائق خطة استخدام الأراضي المعتمدة لعام 2024 على البوابة الإلكترونية/الموقع الإلكتروني للجنة الشعبية لمنطقة ين دونج، وفي الوقت نفسه تنظيم الإعلان والدعاية لمحتويات الخطة المذكورة أعلاه وفقًا لأحكام القانون.

وطلبت اللجنة الشعبية لمقاطعة باك جيانج أيضًا من منطقة ين دونج تنفيذ إدارة الأراضي واستعادة الأراضي وتحويل غرض استخدام الأراضي وتخصيص الأراضي وتأجير الأراضي وفقًا لخطة استخدام الأراضي المعتمدة؛ تنفيذ المشاريع والأعمال وفقاً للقانون. تنظيم التفتيش والإشراف الدوري على تنفيذ خطة استخدام الأراضي 2024 للجان الشعبية على مستوى البلديات.

إجراءات تخصيص وتأجير الأراضي لمشاريع الاستثمار في التعديات البحرية

أصدرت الحكومة للتو المرسوم رقم 42/2024/ND-CP بشأن أنشطة التعدي على البحر. وعليه فإن المنطقة البحرية التي يتم تحديدها للتعدي يجب أن يكون لها موقع ومساحة وحدود وإحداثيات محددة وفقاً لأحكام قانون القياس والخرائط. يجب أن يضمن تحديد المناطق البحرية للتعدي البحري في تخطيط وخطط استخدام الأراضي المبادئ المنصوص عليها في قانون الأراضي لعام 2024.

ينص المرسوم بوضوح على أنه بالنسبة لمشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو مشاريع الاستثمار التي تحتوي على عناصر التعدي على البحر باستخدام رأس مال الاستثمار العام، يجب أن تتوافق إجراءات تخصيص الأراضي وتأجير الأراضي مع أحكام الفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP. في حالة مشروع استثمار التعدي على البحر أو مشروع استثماري ببند التعدي على البحر لتنمية أموال الأراضي، بعد الانتهاء من التعدي على البحر وقبوله حسب الأنظمة، يجب على مستثمر مشروع التعدي على البحر تسليم كامل مساحة الأراضي المستصلحة وأعمال البناء (إن وجدت) إلى الجهة الحكومية المختصة للقيام بتخصيص الأرض وتأجيرها للمنظمات والأفراد لاستخدامها وفقاً لأحكام قانون الأراضي.

بالنسبة لمشاريع الاستثمار في استصلاح الأراضي أو مشاريع الاستثمار التي تحتوي على بنود استصلاح الأراضي باستخدام رأس مال أجنبي للاستثمار العام والمشاريع التي تستخدم مصادر رأس مال أخرى، فإن ترتيب وإجراءات تخصيص الأراضي وتأجيرها هي كما يلي: في حالة تخصيص الأراضي وتأجيرها من خلال مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذ الترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 5، المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP والفقرة 21، المادة 1 من المرسوم 148/2020/ND-CP؛

في حالة تخصيص الأرض أو تأجيرها في حالة اختيار المستثمرين عن طريق المزايدة وفقاً لأحكام قانون المزايدة أو في حالة موافقة المستثمر وفقاً لأحكام الفقرة 3 من المادة 29 من قانون الاستثمار 2020، تطبق إجراءات تخصيص الأرض وتأجيرها وفقاً للفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP؛

في حالة تخصيص الأراضي أو تأجيرها عن طريق غير مزاد حقوق استخدام الأراضي، يتم تنفيذها وفقًا للترتيب والإجراءات المنصوص عليها في الفقرة 3 من المادة 68 من المرسوم 43/2014/ND-CP.

يجب على مستثمر مشروع استثماري في التعدي على البحر أو مشروع استثماري يحتوي على بند تعدي على البحر عند تقديم طلب تخصيص أرض أو إيجار أرض أو تخصيص منطقة بحرية مع مشروع استثماري في التعدي على البحر أو بند تعدي على البحر من مشروع الاستثمار أن يكون قد تمت الموافقة عليه من قبل جهة حكومية مختصة.

وتقرر اللجان الشعبية الإقليمية تخصيص الأراضي وتأجيرها في الوقت نفسه الذي تخصص فيه مساحات بحرية لاستصلاح البحار. لا يتعين على مستثمري مشاريع الاستثمار في التعدي على البحر أو مشاريع الاستثمار التي تحتوي على بنود التعدي على البحر دفع رسوم مقابل استخدام المناطق البحرية لممارسة أنشطة التعدي على البحر.

يتم حساب مدة تحديد وجوب قيام مستخدم الأرض باستغلال الأرض من تاريخ إخطار قبول نتائج منطقة التعدي البحري المكتملة بالكامل أو جزء منها وفقًا لتقدم مشروع استثمار التعدي البحري أو بنود التعدي البحري في مشروع الاستثمار.