هذه هي إحدى الصعوبات التي تواجه مؤسسات الائتمان عند تنفيذ قانون الإسكان 2023 (الذي دخل حيز التنفيذ في 1 أغسطس 2024) كما ورد في المؤتمر "اللوائح الجديدة لقانون الأراضي 2024 وقانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 وتأثيرها على الأنشطة المصرفية"، الذي نظمته جمعية البنوك في فيتنام، في 29 نوفمبر، في مدينة هوشي منه.

قالت السيدة نجوين ثي فونج، نائبة رئيس نادي القانون المصرفي في جمعية المصارف الفيتنامية، إن إحدى المشاكل عندما تنفذ البنوك قانون الإسكان 2023 على الضمانات هي أن المنازل الفردية التي تم بناؤها بتصاريح بناء ولكن لم يتم تحديثها على شهادة حق استخدام الأراضي (الكتاب الأحمر). لا تنص اللوائح الحالية على وجه التحديد على "الإسكان الحالي" أو "الإسكان المستقبلي". ومن ثم، فإن البنوك في حيرة بشأن ما إذا كان ينبغي لها أن تقبل الرهن العقاري وتمنح الائتمان لأغراض أخرى غير الأغراض الأربعة: الشراء، والبناء، والإصلاح، وتجديد المنزل نفسه.

البند 8 من المادة 39 ينص على أنه خلال 50 يوما من تاريخ تسليم المنزل للمشتري أو من تاريخ سداد المستأجر كامل المبلغ المتفق عليه يجب تقديم الطلب إلى الجهة الحكومية المختصة لطلب من المشتري أو المستأجر إصدار شهادة للمشتري أو المستأجر للمنزل. باستثناء الحالات التي يتقدم فيها المشتري أو المستأجر بطلب الحصول على شهادة طواعية.

في الواقع، غالبًا ما تتأخر إجراءات منح الشهادات لمشتري المنازل، مما يؤثر على حقوقهم، ويؤثر على قبول البنوك للرهون العقارية على المنازل دون شهادات (دون استكمال إجراءات تسجيل الرهن العقاري). فكيف يمكن التغلب على هذه المشكلة؟ تساءلت السيدة فونغ.

وإزاء هذه الصعوبات، توصي البنوك الوزارات والفروع واللجان الشعبية المحلية بإصدار وثائق إرشادية على وجه السرعة لضمان الاتساق والسلاسة في تنفيذ الإجراءات الإدارية المتعلقة بالأراضي والمساكن والأصول المرتبطة بالأراضي، وضمان حقوق مستخدمي الأراضي والأطراف ذات الصلة.

وفي الوقت نفسه، يتعين أيضًا رقمنة قاعدة بيانات الأراضي الوطنية، وتسجيل معاملات أمن الأراضي عبر الإنترنت، وإجراءات منح الشهادات، وتسجيل التغييرات، والتحديث، لتقليل الإجراءات الإدارية. يوصى بنشر معلومات عن الأراضي والأصول المرتبطة بها على القناة الإعلامية المركزية لوزارة الموارد الطبيعية والبيئة حتى تتمكن البنوك من فحصها قبل قبول الرهن العقاري، أو تنسيق تحصيل الديون قبل استرداد قطعة الأرض (إذا كانت مرهونة) من قبل الدولة...

وفيما يتعلق بالتعامل مع الديون المعدومة من الأصول العقارية المرهونة، قال السيد دو جيانج نام، عضو مجلس إدارة شركة إدارة الأصول بمؤسسات الائتمان في فيتنام، إنه في حالة عدم تلقي تعاون من المقترضين في الاستيلاء على الأصول، فإن الحل الوحيد للأطراف هو رفع دعوى قضائية. ومع ذلك، فإن إجراء مقاضاة المقترضين لا يزال يعاني من العديد من الصعوبات والنقائص في الممارسة العملية.

قال السيد دو جيانج نام: "إن مدة الإجراءات القانونية طويلة. عادةً، إذا لم يتعاون العميل، ستستمر القضية لسنوات طويلة دون أن تُحسم من قِبَل المحكمة، مما يؤثر بشكل كبير على تكلفة الحفاظ على الأصول المرهونة، والاستهلاك، والعديد من التكاليف الأخرى".