قدمت جمعية العقارات في مدينة هوشي منه (HoREA) للتو إلى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية عددًا من الآراء المتعلقة بمشروع قانون الأراضي (المعدل)، حيث حذرت من خطر التواطؤ في تحديد أسعار الأراضي عند تقييم الأسعار.

وبحسب هيئة تقييم الأراضي والعقارات، هناك أربع جهات مشاركة في تقييم وتحديد أسعار الأراضي للمشاريع العقارية على مستوى المحافظات. أولاً، هناك الوكالات الحكومية (إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، ومدير إدارة المالية، واللجنة الشعبية الإقليمية).

الموضوع التالي هو مستثمر المشروع العقاري الذي يتأثر بشكل مباشر بأنشطة تقييم الأراضي. ثالثا: مؤسسة التقييم (تقدم خدمات تقييم الأراضي وتقارير أو شهادات التقييم). وأخيرًا، تتم دعوة المراجع للانضمام إلى مجلس تقييم الأراضي؛ القيام بمهمة المراجعة المستقلة لأنشطة التقييم والتقدير التي يقوم بها هذا المجلس قبل عرضها على اللجنة الشعبية الإقليمية لاتخاذ القرار بشأن أسعار الأراضي.

وقال السيد لي هوانج تشاو، رئيس مجلس إدارة جمعية خبراء تقييم الأراضي، إن هناك العديد من الحالات التي تتواطأ فيها هذه الكيانات مع بعضها البعض بشكل نشط لترتيب أسعار الأراضي، مما يتسبب في أن تكون نتائج تقييم الأراضي غير صحيحة. وقال إن هذه الأوضاع تحتاج إلى تحديد واضح حتى تكون هناك آليات وحلول لمنع ومكافحة فقدان إيرادات الموازنة العامة للدولة وفقدان الأصول العامة لأن هذه موارد أرضية.

وأضاف السيد تشاو أن طرق تقييم الأراضي الخمسة، بما في ذلك المقارنة والاستقطاع والدخل والفائض ومعامل تعديل سعر الأرض، لم تستوف متطلبات الدقة في الوقت الحالي. هذه الطرق الخمس لا تتضمن طريقة التقييم الشامل ولم تقم بعد ببناء قاعدة بيانات كاملة لإدخال الأسعار، ولم يتم تحديثها في الوقت الفعلي، مما يؤدي إلى نتائج تقييم غير موثوقة.

ويؤدي تطبيق أساليب التقييم القديمة إلى حالة حيث أن نفس المشروع العقاري، إذا تم تنفيذه من قبل شركة تقييم واحدة فقط ولكن بتطبيق طريقتين مختلفتين للتقييم، يعطي نتيجتين مختلفتين مع فرق في القيمة بنسبة 17٪. في هذه الأثناء، فإن نفس المشروع العقاري ولكن مع شركتين تقييم مختلفتين تطبقان نفس طريقة تقييم الأراضي يعطي أيضًا نتيجتين مختلفتين مع فرق في القيمة يبلغ حوالي 17٪.

كما أثار رئيس مجلس إدارة الهيئة قضايا حساسة تتمثل في خوف عدد من المسؤولين والموظفين المدنيين والعاملين في القطاع العام العاملين في مجال الأراضي وتمويل الأراضي من المسؤولية والمخاطر القانونية في أداء واجباتهم. يقومون بتحريك الأمور، ونقل الوثائق في دوائر، ولا يجرؤون على الاقتراح، ولا يجرؤون على اتخاذ القرار، أو يحددون سعر الأرض مرتفعًا جدًا مقارنة بسعر السوق للبقاء آمنين.

كما أن العديد من شركات التقييم لا تقبل المشاركة في تقييم الأراضي لتحديد رسوم الانتفاع بالأراضي وإيجارات الأراضي للمشاريع العقارية المدفوعة لميزانية الدولة، وذلك خوفاً من المسؤولية والمخاطر القانونية في القيام بأعمال تقييم الأراضي.

وإزاء هذه النواقص، توصي جمعية خبراء الأراضي في مدينة هوشي منه الحكومة المركزية بدراسة الاقتراح الذي قدمته لجنة الشعب في مدينة هوشي منه إلى الحكومة بشأن تجربة تطبيق أسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي. سيؤدي هذا الاقتراح إلى ضرورة إصدار معامل تعديل أسعار الأراضي (معامل k4) لحساب رسوم استخدام الأراضي لجميع مشاريع الإسكان التجاري بغض النظر عن القيمة التي تزيد أو تقل عن 30 مليار دونج وفقًا لقائمة أسعار الأراضي.

وعلى هذا الأساس يجوز للدولة أن تقرر رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي خلال مدة لا تتجاوز ستة أشهر من تاريخ صدور قرار تخصيص الأراضي وإيجارها وإذن تغيير غرض استخدام الأراضي. وتشبه هذه النقطة التنظيم الذي ينص على أن شهادات تقييم الأراضي لا تكون صالحة لأكثر من 6 أشهر.

وقال تشاو إن مقترح لجنة الشعب في مدينة هوشي منه من شأنه أن ينظم رسميا حساب رسوم استخدام الأراضي ورسوم إيجار الأراضي للمشاريع العقارية والإسكان التجاري والمناطق الحضرية لضمان الشفافية. ومن هنا، تستطيع الدولة والشركات التنبؤ بحجم رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي التي يجب دفعها لميزانية الدولة.

وأكد أن "حل مشكلة تراكم تمويل الأراضي سيظهر دور الدولة في قيادة السوق وليس تبعيته، بما يضمن تحصيل الميزانية بشكل كاف وصحيح وفي الوقت المناسب، مع ضمان حقوق المستثمرين في المشاريع والمواطنين".

مخلص