السوق ينعكس

أصدرت مدينة هانوي للتو قائمة جديدة لأسعار الأراضي سارية من 20 ديسمبر 2024 إلى 31 ديسمبر 2025، وبناءً على ذلك، ارتفعت أسعار الأراضي في العديد من المناطق بمقدار 3-4 مرات مقارنة بقائمة أسعار الأراضي القديمة.

نقطة جديدة في قائمة أسعار الأراضي التي أصدرتها هانوي للتو هي أن الأراضي الحضرية والريفية سيتم تحديدها حسب شرائح الأسعار وفقًا لأربعة مواقع: الموقع 1 هو الأرض المواجهة للشارع الرئيسي، والموقع 2 هو الأرض المواجهة لزقاق بعرض 3.5 متر أو أوسع، والموقع 3 هو الأرض المواجهة لزقاق بعرض 2 - 3.5 متر، والموقع 4 هو الأرض المواجهة لزقاق أصغر من 2 متر.

إذا نظرنا إلى جدول أسعار الأراضي الذي أصدرته هانوي للتو، فمن السهل أن نرى أنه في العديد من المناطق التي تعد نقاطًا ساخنة لتطوير الشقق، فإن أسعار الأراضي أقل من أسعار أرضيات الشقق. وهذا اتجاه جديد، لأنه لفترة طويلة كانت أسعار الأراضي أعلى عادة من أسعار الشقق في نفس المنطقة.

وعليه، فإن إطار أسعار الأراضي (الأراضي السكنية الحضرية) في منطقة مي تري ها، اعتمادًا على الموقع، يتراوح من 30.8 إلى 78.4 مليون دونج/ ^م2 ، ومنطقة مي تري ثونغ من 24.9 إلى 74.8 مليون دونج/ ^م2 ، ومنطقة سد ميو من 33.8 إلى 85.5 مليون دونج/ ^م2 .

يتراوح نطاق أسعار الأراضي الحضرية في منطقة ماي دينه من 29.4 إلى 74.8 مليون دونج/ ^م2 ، وفي فو دو من 24.5 إلى 57 مليون دونج/ ^م2 ، وفي منطقة فوك دين على الطريق السريع الوطني 32 من 27.2 إلى 67.7 مليون دونج/ ^م2 ، وفي منطقة شارع فونج كانه من 20.3 إلى 43.4 مليون دونج/ ^م2 .

وفي الوقت نفسه، تتقلب أسعار الشقق حول هذه الشوارع مثل منطقة شارع Le Duc Tho، والعديد من الشوارع في منطقة My Dinh 2 الحضرية، والطريق السريع الوطني 32 من 70 إلى 100 مليون دونج/ ^م2 .

وبالمثل، فإن مساحة شارع ثانغ لونغ عبر بلدية آن خانه تتراوح من 22.2 إلى 51 مليون دونج/ ^م2 ، وشارع فان شوان عبر بلدية كيم تشونغ تتراوح من 23.2 إلى 53.3 مليون دونج/ ^م2 ، والطريق 70 عبر بلدية فان كانه تتراوح من 13.9 إلى 27.2 مليون دونج/ ^م2 . في هذه الأثناء، يتراوح سعر بيع مشاريع الشقق في المنطقة، بما في ذلك الشقق المستعملة، ما بين 45 إلى 70 مليون دونج/ ^م2 .

يجب أن نضيف أن الفرق في أسعار الشقق وأسعار الأراضي في المناطق المذكورة أعلاه يأتي جزئيًا من أسعار المعاملات الفعلية للأراضي في الأحياء والطرق المذكورة أعلاه، وخاصة موقع الأرض على واجهة الشارع، وهو أعلى بعدة مرات من السعر الذي قدمته مدينة هانوي في جدول أسعار الأراضي لعام 2025.

ويتم النظر في تعديل قائمة أسعار الأراضي في المدينة بما يتناسب مع السوق بناء على عوامل عديدة، بما يضمن جذب الاستثمار في المدينة ويزيل العوامل التي ترفع أسعار التعاملات العقارية بسبب المضاربة واحتكار الأصول.

خبير: من الصعب مقارنة أسعار الأراضي بأسعار الشقق

وفي حديثه مع موقع Tuoi Tre Online ، قال البروفيسور دانج هونغ فو، نائب وزير الموارد الطبيعية والبيئة السابق، إنه من الضروري تقييم الفرق بين أسعار الأراضي وأسعار الشقق في نفس المنطقة بعناية، لأن مشاريع الشقق عادة ما تكون مجهزة تجهيزا كاملا عند تسليمها. وهذا يختلف عن شراء أرض في الشارع لبناء منزل، ففي بعض الأحيان تكون هذه المساحات من الأرض غير مكتملة الظروف المعيشية.

ولذلك فإن آلية تسعير الشقق تختلف عن سعر الأرض، والمجمعات السكنية الحالية، وخاصة المجمعات السكنية الراقية المجهزة بكافة الخدمات، جيدة جداً للسكان. وأضاف السيد فو أن سعر بيع الشقق والأراضي يعتمد في كثير من الأحيان على الظروف المعيشية وبيئة المعيشة والمرافق الاجتماعية مثل المستشفيات ومحلات السوبر ماركت والمدارس.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام: أولاً وقبل كل شيء، من الضروري الاعتراف بالعامل الإيجابي المتمثل في قيام هانوي ومدينة هوشي منه بإصدار قوائم أسعار جديدة للأراضي في عام 2025، وهو إزالة القضايا القانونية والاختناقات للعديد من المشاريع في مرحلة تقييم الأراضي.

كما أن معاملات العقارات التي يقوم بها الأشخاص لها أساس في حساب الضرائب والرسوم عند تنفيذ إجراءات نقل حقوق استخدام الأراضي. في الآونة الأخيرة، استخدمت هانوي أسعار معاملات السوق لبناء قائمة أسعار الأراضي لعام 2025، وبالتالي فإن قائمة الأسعار هذه تتبع عن كثب سعر السوق لكل منطقة.

ومع ذلك، أشار السيد دينه إلى أن أسعار العقارات في هانوي تظهر حاليًا علامات على أنها غير حقيقية وافتراضية لأن الطلب على السكن والأعمال كبير جدًا ولكن العرض نادر. ولذلك، يقوم العديد من المستثمرين ببناء هوامش ربح مضاعفة أو ثلاثية، وليس مجرد بضع عشرات في المائة. ومن هذا الاتجاه يتابع المستثمرون والمضاربون أيضًا ويدفعون الأسعار إلى الأعلى للاستمتاع بالفرق، مما يخلق إشارات افتراضية في السوق.

وبحسب السيد دينه، فإن المنطقة التي تم مسحها لبناء قائمة أسعار الأراضي لم تشهد أي معاملات مؤخرًا في كثير من الأحيان، وتقوم وكالة الإدارة بتلخيص المعاملات القديمة حتى يكون السعر منخفضًا. وفي الوقت نفسه، يتم بيع الشقق في المنطقة بأسعار مرتفعة وغير واقعية إلى حد ما.

ويرى بعض خبراء العقارات أن الارتفاع الأخير في أسعار الشقق يعود جزئيا إلى نفسية الأسر الشابة التي تريد العيش في الشقق للاستفادة الكاملة من وسائل الراحة، والعيش في طابق واحد، وعدم الاضطرار إلى قضاء الوقت في البناء.