الأسعار ترتفع على شكل موجات، ولا توجد أي علامة على الانخفاض

قررت السيدة ثو وزوجها (المقيم في منطقة ها دونج، هانوي) بيع قطعة أرض في منطقة ثانه تري (هانوي) لشراء شقة في المنطقة المركزية للاستثمار والتأجير. وعند إلقاء نظرة على سلسلة من الشقق في مناطق هانوي مثل ثانه شوان، وكاو جياي، ودونغ دا...، قالت السيدة ثو إن الأسعار مرتفعة للغاية.

بعتُ قطعة أرض في مقاطعة ثانه تري بحوالي 3 مليارات دونج. إذا اشتريتُ شقةً بمساحة حوالي 100 متر ^مربع في مقاطعة كاو جياي أو مقاطعة ثانه شوان، فسأضطر إلى إنفاق حوالي 5-6 مليارات دونج، حسب المشروع، حسبما ذكرت السيدة ثو.

ومع ذلك، إذا استطاعت شراء شقة في الأحياء الداخلية للمدينة المذكورة أعلاه، فسوف تتمكن السيدة ثو من تأجيرها على الفور مقابل حوالي 20 مليون دونج شهريًا. إنها تنتظر "دفع وديعة" لشقة في منطقة ثانه شوان، وطلب منها أحد العملاء استئجارها بمبلغ 20 مليون دونج شهريًا.

وبحسب دراسة أجرتها مؤسسة ثانه نين ، فإن أسعار الشقق المتوسطة والمعقولة في بعض أحياء وسط مدينة هانوي تشهد اتجاها تصاعديا. على سبيل المثال، يتم تسعير بعض المشاريع في مناطق شوارع نجوين توان، لي فان ثيم، نجوين هوي تونج، فو ترونغ فونج، لي فان لونج... في منطقة ثانه شوان بحوالي 40 - 60 مليون دونج/ ^م2 .

في مناطق كاو جياي، نام تو ليم، هوانج ماي، هاي با ترونج...، السعر مماثل لمنطقة ثانه شوان، حتى المباني التي تحتوي على وثائق قانونية كاملة يبلغ سعرها أكثر من 60 مليون دونج/ ^{متر مربع} . أغلى الشقق هي تلك الموجودة في منطقة تاي هو (منطقة تاي هو). يمكن أن يكون مستوى الأسعار هنا أعلى بمرة ونصف أو ضعف الأسعار في المناطق الأخرى، وخاصة المشاريع القريبة من البحيرات أو بالقرب من الطرق الرئيسية. وأظهر المسح أيضًا أن الأسعار غالبًا ما ترتفع على شكل موجات، ولا تظهر أي علامات تقريبًا على الانخفاض.

وفيما يتعلق بأسعار إيجار الشقق، تتراوح المشاريع في منطقتي كاو جياي وثانه شوان حاليًا من حوالي 10 ملايين دونج إلى أكثر من 20 مليون دونج شهريًا للشقق الكبيرة التي تبلغ مساحتها حوالي 90 ^{مترًا مربعًا} أو أكثر. أسعار إيجار الشقق في منطقة تاي هو أغلى من المناطق الأخرى، اعتمادًا على المساحة والمعدات الموجودة في المنزل، وتتراوح من 10 ملايين دونج إلى حوالي 30 مليون دونج/شهر. يمكن أن تصل تكلفة الشقق التي تزيد مساحتها عن 130 ^{مترًا مربعًا} والمفروشة بالكامل إلى 35 - 40 مليون دونج شهريًا.

وأظهر تقرير حديث صادر عن معهد أبحاث العقارات في فيتنام أن الطلب على شراء الشقق متوسطة المدى ارتفع في الأشهر الأولى من هذا العام بنسبة 45%، وعلى الشقق ذات الأسعار المعقولة بنسبة 65%.

وبحسب استطلاع أجرته شركة Batdongsan.com، ارتفع الاهتمام بقطاع الشقق في هانوي بنسبة 8% في شهر مايو/أيار وحده.

في غضون ذلك، في الفترة 2018 - 2022، انخفض المعروض من الشقق الجديدة في هانوي وفقًا لإحصاءات سافيلز فيتنام بنسبة 14٪، في حين ارتفع متوسط ​​سعر البيع بنسبة 13٪.

الطلب الحقيقي يزداد، والسوق يفتقر إلى المنتجات الجديدة

قال السيد هوانج فان نام (35 عامًا، مقيم في منطقة كاو جياي)، وهو وسيط عقاري متخصص في بيع شقق وسط المدينة، إنه خلال جائحة كوفيد-19، كانت أسعار الشقق تميل إلى البقاء مستقرة وتنخفض بشكل حاد في العديد من المشاريع بسبب انخفاض الطلب الحقيقي والإيجار غير الفعال.

وبحسب السيد نام، خلال جائحة كوفيد-19، بلغ سعر شقة متوسطة المدى من غرفتي نوم بمساحة 80-90 ^{مترًا مربعًا} حول منطقة ثانه شوان حوالي 3 مليارات دونج فقط، أي ما يعادل حوالي 30 مليون دونج/ ^{متر مربع} . لكن هذا السعر "الناعم" لا يدوم طويلاً. مع ظهور علامات السيطرة على وباء كوفيد-19، ارتفعت أسعار الشقق متوسطة المدى في منطقة ثانه شوان بشكل حاد للغاية، إلى حوالي 40 مليون دونج/ ^م2 وما زالت ترتفع. بالنسبة للمباني السكنية ذات البنية التحتية الكاملة والمرافق أدناه، ارتفعت الأسعار بشكل حاد إلى أكثر من 50 مليون دونج/ ^م2 .

وفي معرض تفسيره لموجة ارتفاع أسعار الشقق في وسط مدينة هانوي، قال السيد نجوين فان ثانه (40 عامًا، مقيم في منطقة با دينه)، وهو وسيط آخر، إن ارتفاع الأسعار يرجع إلى حقيقة أن الطلب الحقيقي على هذا النوع من الشقق مرتفع دائمًا، ولكن السوق نادر مع وجود منتجات جديدة، وخاصة المنتجات الثانوية التي يتم شراؤها وبيعها.

وبحسب السيد ثانه، بالإضافة إلى ذلك، بعد اتجاه مغادرة المدينة إلى الغابة، والاستثمار في الأراضي الضواحي في أعقاب المشاريع، والأراضي الزراعية، والمنازل المنزلية...، عاد العديد من الناس إلى الاستثمار في الشقق لأن السيولة من هذا النوع أفضل من الأرض.

وقال ثانه في تحليله: "إن سعر الإيجار للشقة في الأحياء الداخلية للمدينة يتراوح الآن بين 10 إلى 30 مليون دونج شهريًا حسب المنطقة، مما يدل على تدفق نقدي أكثر استقرارًا من الأنواع الأخرى".

ولذلك، بدلاً من ضخ الأموال في الأراضي أو منتجات الشقق السياحية التي هي حالياً موضع نزاع قانوني، فإن الأشخاص الذين لديهم أموال خاملة يعودون إلى الاستثمار في الشقق. وكشف ثانه أن "بعض الناس يستخدمون الرافعة المالية لشراء الشقق ثم تأجيرها، واستخدام دخل الإيجار لسداد الفائدة المصرفية".

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام، إن أسعار الشقق في وسط المدينة ارتفعت لعدد من الأسباب. أولاً العرض. في الآونة الأخيرة، لم يكن هناك الكثير من مشاريع الشقق الجديدة في وسط المدينة في هانوي، وبالتالي فإن القطاع الأكثر نشاطًا من الشقق لا يزال يتكون من السلع القديمة، التي يتم شراؤها وبيعها في السوق الثانوية. هناك بعض المشاريع الجديدة قيد التطوير ولكن المستثمر لم يفتح باب البيع بعد، وبعض المشاريع متوقفة.

ثانياً، العامل الذي يدفع أسعار الشقق إلى الارتفاع، وخاصة الشقق في وسط المدينة، وفقاً للسيد دينه، يكمن في الطلب. الطلب مرتفع دائمًا، وخاصةً على الشقق متوسطة الحجم المكونة من غرفتي نوم أو ثلاث غرف نوم، والتي يتراوح سعرها بين 4 و5 مليارات دونج للوحدة. وقد أثار هذا الطلب، مؤخرًا، ضجةً في الرأي العام لعدة أشهر، خاصةً بعد انتشار خبر افتتاح مشروع إسكان اجتماعي واحد للبيع في منطقة نام تو ليم، ناهيك عن شقق وسط المدينة. كما أدى الارتفاع الحاد في أسعار المساكن الاجتماعية في الشريحة ذات الأسعار المعقولة إلى زيادة أسعار الشقق متوسطة الحجم، وفقًا للسيد دينه.

وبالإضافة إلى ذلك، ووفقاً للسيد دينه، فقد تغيرت نفسية العملاء وسلوكهم فيما يتعلق بمنتجات الاستثمار إلى حد ما. قبل بضع سنوات، ازدهرت صيحة الاستثمار في الشقق الفندقية، والبيوت العائلية، والأراضي في الضواحي، والأراضي الحرجية، والمزارع، وتباطأت إلى حد ما سيكولوجية الاستثمار في شقق المدن الداخلية، مثل الشقق السكنية والبيوت الجماعية. ولكن بعد سلسلة من الأحداث المتعلقة بالمنتجات الجديدة المذكورة أعلاه، عادت "المنتجات التقليدية" لتحظى بجاذبية أكبر، كما أشار السيد دينه.