تعافي سوق العقارات بشكل إيجابي

وبحسب تقرير جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام، فقد أظهر الربع الثالث من عام 2024 على وجه الخصوص والأشهر التسعة الأولى من عام 2024 بشكل عام انتعاشًا إيجابيًا لسوق العقارات بعد فترة صعبة. ويرجع ذلك جزئيا إلى استقرار الاقتصاد والسياسات الحكومية الداعمة.

وعلى وجه الخصوص، يدخل قانون الإسكان 2023 وقانون الأعمال العقارية 2023 وقانون الأراضي 2024 حيز التنفيذ رسميًا اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، أي قبل 5 أشهر من اللوائح السابقة، مما يساهم في إتقان الممر القانوني لسوق العقارات وفتح دورة جديدة للسوق في اتجاه أكثر أمانًا وصحة واستدامة. وتظهر قطاعات العقارات، من الإسكان إلى العقارات التجارية إلى الصناعية، جميعها علامات نمو إيجابي مع تنفيذ العديد من المشاريع الجديدة.

قالت السيدة فام ثي مين، نائبة مدير معهد أبحاث وتقييم سوق العقارات في فيتنام، إن سوق العقارات السكنية بدأ يظهر علامات "التسخين".

وبناء على ذلك، أصبحت قصة مزاد الأراضي "أكثر سخونة" من أي وقت مضى مع عقد المزادات "بين عشية وضحاها"، مسجلة مئات، بل آلاف الأشخاص الذين قبلوا "الأكل والانتظار" للتنافس على مكان. كما أن السعر الفائز هو أيضًا أعلى سعر قياسي، وهو مساوٍ لسعر أرض المشروع ذات البنية التحتية المستثمرة جيدًا.

ويقود قطاع الشقق أيضًا حرارة السوق، حيث تسجل الأسعار باستمرار مستويات مرتفعة جديدة، في كل من الأسواق الأولية والثانوية. وقد أدى الطلب المرتفع إلى تلقي آلاف أصحاب الشقق مكالمات منتظمة تطلب بيع منازلهم. وعلى الرغم من ارتفاع أسعار البيع، فقد سجلت مشاريع الشقق التي تم إطلاقها حديثًا معدلات امتصاص جيدة جدًا.

إلى جانب نوع الشقق، سجلت بعض المشاريع السكنية المنخفضة الارتفاع التي تم إطلاقها حديثًا من قبل كبار المستثمرين أيضًا عددًا "قياسيًا" من الحجوزات على الرغم من ارتفاع الأسعار بشكل متزايد. تتمتع العديد من الشقق بمواقع جيدة، لكن ليس فقط أسعارها مرتفعة، بل إن شراءها يتطلب من العملاء/المستثمرين أيضًا قبول دفع الفرق.

سماسرة الأراضي "يُحدثون ضجة"

وبالإضافة إلى نتائج العرض والطلب الفعليين، أظهر السوق أيضًا علامات "التسخين". وينعكس هذا الوضع في المضاربة على الأراضي، مما يؤدي إلى ارتفاع أسعار المساكن، وخلق معاملات عقارية غير شفافة.

يدخل العديد من صغار المستثمرين السوق لأغراض المضاربة، مما يتسبب في ارتفاع أسعار العقارات بشكل غير معقول. كما تتجلى بوادر "الاحترار" في قطاع الشقق، مع ارتفاع أسعار الشقق المنقولة بشكل متزايد، بفضل "مساعدة" بعض جماعات المضاربة. وتنبع جميع هذه المؤشرات من نقص العرض، على الرغم من تحسنه، كما قالت السيدة مين.

على وجه التحديد، ذكرت السيدة مين أنه في الربع الثالث من عام 2024، واصل سوق العقارات السكنية تسجيل عرض قدره 22,412 منتجًا معروضًا في السوق، مع حوالي 14,750 منتجًا تم افتتاحه حديثًا، بانخفاض 25% مقارنة بالربع السابق، ولكن بزيادة 60% مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. وعلى الرغم من انخفاض الكمية وفقًا للإحصاءات، إلا أن العرض في الربع الثالث لا يزال يُظهر "نموًا" عند ظهور عدد من المشاريع الجديدة، خاصة مع وجود مشاريع واسعة النطاق بدأت في الانتشار، مما جعل السوق أكثر "حيوية".

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 38,797 منتجًا جديدًا معروضًا للبيع. لا يزال العرض يسجل تمايزًا قويًا. وبناءً على ذلك، فإن 70% من العرض الجديد يأتي من قطاع الشقق. ومن بينها، تشكل المنتجات التي يبلغ سعر بيعها 50 مليون دونج/م2 أو أكثر الغالبية العظمى. السوق خالٍ تقريبًا من الشقق التجارية ذات الأسعار المعقولة. وعلى الصعيد الإقليمي، تصدرت منطقة الشمال العرض الجديد بنسبة 46%، تلتها المنطقة الوسطى بنسبة 29% ثم الجنوب بنسبة 25%.

وتظهر بيانات أبحاث VARS أيضًا أنه على الرغم من أن العرض يتركز بشكل رئيسي في قطاعات العقارات الراقية والفاخرة، فقد سجل السوق بأكمله حوالي 10400 معاملة ناجحة في الربع الثالث، وهو ما يعادل معدل امتصاص بنسبة 51%. ويعكس هذا اهتمام السوق بمنتجات العقارات الجديدة، على الرغم من اكتمال معظم العرض الجديد وفق معايير عالية، وارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

انخفض حجم المعاملات ومعدل الامتصاص بنسبة 25% ونقطة مئوية واحدة على التوالي مقارنة بالربع السابق، لكنه ارتفع بنسبة 80% و28 نقطة مئوية على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من عام 2023. ومن بين هذه المعاملات، ظل حجم معاملات الشقق "هائلاً"، حيث مثل 71% من إجمالي معاملات الإسكان في الربع الثالث، حيث سجلت مشاريع الشقق الجديدة معدل امتصاص متوسط ​​بلغ 75%. كما سجلت مشاريع الشقق في هانوي معدلات امتصاص تصل إلى 90% بعد وقت قصير من افتتاحها للبيع.

أصبح واضحا بشكل متزايد اتجاه تطوير الشقق الصغيرة لتقليل القيمة الإجمالية للشقة، لتناسب بشكل أفضل احتياجات وقدرات الأفراد والعائلات الشابة المالية. وهذا أيضًا هو أفضل شكل لتسجيل السيولة.

في الأشهر التسعة الأولى من عام 2024، سجل السوق 30,589 معاملة ناجحة، أي أعلى بمقدار 2.5 مرة من نفس الفترة في عام 2023. كما سجلت العديد من المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها في نهاية سبتمبر، والتي بدأت في تلقي الحجوزات، قدرًا كبيرًا من الاهتمام والودائع "الضخمة".

وفيما يتعلق بأسعار البيع، تواصل أسعار المساكن "الثبات" عند مستويات مرتفعة، في كل من السوق الأولية والثانوية، وخاصة في قطاع الشقق. لأن الخلل بين العرض والطلب أصبح أكثر خطورة، فرغم تحسن العرض إلا أنه لا يزال من الصعب تلبية الطلب. وعلاوة على ذلك، لا تزال معظم الإمدادات الجديدة تكتمل وفق معايير عالية مع ارتفاع تكاليف الاستثمار، وخاصة التكاليف المرتبطة بالأراضي.

وعلى وجه التحديد، واصل مستوى الأسعار الأولية في هانوي ارتفاعه في الربع الثالث ولم يظهر أي علامات على التوقف، في حين تحسن العرض تدريجيا. وتظل المشاريع الجديدة، من المنتجات المنخفضة الارتفاع إلى المنتجات الشاهقة الارتفاع، وخاصة في قطاعات العقارات الراقية والفاخرة، تحظى باهتمام قوي من السوق. وقد أدى هذا إلى خلق قوة دافعة لبقاء أسعار الشقق الثانوية مرتفعة، على الرغم من استقرار السيولة تدريجيا بعد فترة من النمو "الساخن".

وفي دا نانغ، سجل المستوى الأساسي لأسعار الشقق أيضًا زيادة "قياسية"، مع تسعير أكثر من 50% من العرض الجديد بأكثر من 80 مليون دونج/متر مربع. ومع ذلك، لا يزال السوق يستوعب بشكل جيد بفضل الطلب الاستثماري من المشترين من خارج المقاطعة، وخاصة المستثمرين من هانوي. وعلاوة على ذلك، تحسنت الأسعار الثانوية أيضاً على كافة المستويات، مع ارتفاع أسعار الأراضي السكنية في بعض المناطق بنسبة تتراوح بين 10% و25% خلال نفس الفترة.

بالنسبة لمدينة هوشي منه، يظل مستوى الأسعار الأولية مستقراً عند مستوى مرتفع بسبب العرض القادم بشكل أساسي من المشاريع الجارية. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار الأولية في المقاطعات والمدن الواقعة على مشارف مدينة هوشي منه بشكل طفيف، وتراوحت النسبة بين 3% و5%، مع ارتفاع أسعار البيع للإمدادات الجديدة.

كما يظهر البحث حول مؤشر أسعار الشقق، الذي يعكس تقلبات متوسط ​​أسعار بيع المشاريع في مجموعة العينة المكونة من 150 مشروعًا التي اختارتها وراقبتها VARS، أنه اعتبارًا من الربع الثالث من عام 2024، بلغ متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع العينة في هانوي ما يقرب من 60 مليون دونج/متر مربع، بزيادة قدرها 64.0٪ مقارنة بالربع الثاني من عام 2019. ارتفع متوسط ​​سعر بيع مجموعة المشاريع في مدينة هوشي منه من 49.2 مليون دونج/م2 إلى 64.2 مليون دونج/م2، مما يعكس زيادة بنسبة 30.6% مقارنة بالفترة الأساسية. وفي مدينة دا نانغ، أظهر مؤشر أسعار السوق في دا نانغ زيادة بنسبة 46.2% في الربع الثالث، وهي زيادة أعلى من الزيادة في مدينة هوشي منه.

يستمر الطلب على العقارات، بما في ذلك احتياجات الإسكان والاستثمار، في التحول نحو الضواحي والمقاطعات/المدن المحيطة بالمنطقتين الحضريتين الخاصتين والسوق الثانوية التي توفر خيارات متعددة بأسعار معقولة. وأكدت السيدة مين أن هناك إقبالًا كبيرًا على الشقق والمنازل التي تقل قيمتها عن 3 مليارات دونج في هانوي ومدينة هو تشي منه.