الإسكان الاجتماعي يحتاج إلى يد الدولة

PV: عام 2023 هو عام مليء بالصعوبات والتحديات للاقتصاد الفيتنامي بشكل عام وقطاع العقارات بشكل خاص. أصدرت الحكومة العديد من السياسات لتخفيف الصعوبات التي تواجه السوق. كيف تقيمون "الدعم" الذي تقدمه السياسات لسوق العقارات في الآونة الأخيرة؟

السيد نجوين فان دوك: في الآونة الأخيرة، كان للسياسات التي أصدرتها الحكومة تأثير إيجابي على سوق العقارات. لكن السياسات التي أصدرتها الحكومة لم تكن سوى طمأنة للنفس، ولم تتدخل بشكل عميق ومباشر وشامل في صحة المشاركين في سوق العقارات.

ولكن في رأيي فإن "مرض" سوق العقارات لا يكمن في السياسات بل في الشركات نفسها (الاستثمار القطاعي الخاطئ، الاستثمار المستهدف الخاطئ، الشركات التي "ترعى الدجاج" - PV). عندما تكون الاستثمارات خاطئة، وتقترض الشركات الكثير من البنوك، وتكون غير قادرة على حل الوضع، فلا توجد سياسة قادرة على "إنقاذها". وبالإضافة إلى ذلك، فإن السياسات والقوانين تتطلب بعض التأخير، وبالتالي لا يمكن استيعابها بين عشية وضحاها.

PV: هناك آراء كثيرة تقول أن قانون الإسكان (المعدل) قد أزال مشكلة السكن الاجتماعي. ماذا تعتقد بشأن هذا؟

السيد نجوين فان دوك: إن الغرض من الإسكان الاجتماعي هو مساعدة الفقراء في الحصول على السكن. إنها سياسة جيدة ولكن المهم هو كيفية تنفيذها.

تتضمن اللوائح الجديدة في قانون الإسكان (المعدل) لوائح أكثر انفتاحًا، مما يساعد الفقراء على الحصول على السكن الاجتماعي. لكن في رأيي الشخصي فإن الإسكان الاجتماعي يحتاج إلى تدخل الدولة بدلا من الاعتماد على الشركات.

في الواقع، لقد استثمرنا نحن والعديد من الشركات في الإسكان الاجتماعي، ولكن بعد فترة من الوقت، لم يتمكنوا من البقاء. في ذلك الوقت، عند بناء المساكن الاجتماعية، كانت هناك إجراءات إدارية، وارتفاع الأسعار، وأسعار الفائدة المصرفية، وأوقات بناء طويلة، وما إلى ذلك، مما تسبب في معاناة الشركات من خسائر مضاعفة. ولذلك، هناك عدد قليل جدًا من الشركات تستثمر في الإسكان الاجتماعي في الوقت الحالي.

نهدف إلى توفير مليون وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030، ولكننا لا نملك رأس المال أو الآليات اللازمة لتحقيق ذلك. في رأيي، سيكون من الصعب علينا أن "نصل إلى خط النهاية" كما هو مخطط له.

برأيي يجب علينا تطوير السكن الإيجاري ويجب أن تكون هناك قرارات ومعايير لتطوير هذا القطاع. لا يتطلب السكن الإيجاري جودة عالية مثل السكن التجاري، وبالتالي يمكن للفقراء الحصول على سكن بأسعار معقولة بسهولة أكبر.

هل ينجو قطاع العقارات من الركود؟

PV: تشير العديد من الآراء إلى أن سوق العقارات يتلقى العديد من العوامل الإيجابية ولديه حاليًا ما يكفي من المعلومات الجيدة لبدء دورة جديدة. ما رأيك في صورة العقارات في عام 2024؟

السيد نجوين فان دوك: سيشهد سوق العقارات تدهورًا بدءًا من عام ٢٠٢٢، ويستمر حتى نهاية عام ٢٠٢٣، ويعتقد كثيرون أنه سيتعافى مجددًا في نهاية عام ٢٠٢٣. ومع ذلك، كان عامًا قاتمًا للسوق، كما يتضح من العديد من حالات الإفلاس، وإفلاس الشركات، وإغلاق الحسابات...

في رأيي، يعتبر عام 2023 عامًا "مظلمًا" بالنسبة لسوق العقارات. وقد أدى هذا الوضع الصعب إلى دفع شركات العقارات إلى تقديم التماسات مستمرة للسلطات من أجل "الإنقاذ" لتجنب تجميد السوق وانهيارها.

على مدى السنوات القليلة الماضية، وبسبب تأثير كوفيد-19، أصبح العديد من الناس "قلقين"، حتى أنهم اضطروا إلى إنفاق مدخراتهم لخدمة حياتهم. ليس لديهم مدخرات، وليس لديهم أموال لشراء منزل.

علينا أيضًا أن نواجه حقيقة مفادها أنه في حين لا يزال الناس يكافحون في حياتهم اليومية، فإن سوق العقارات سيظل قاتمًا ولن يتحول إلى الألوان الزاهية. وعليه، فمن وجهة نظري، في عام 2024، لن يتمكن سوق العقارات من الازدهار كما هو متوقع، وأقول بصراحة إن السوق سيظل قاتماً.

س: لماذا تطرح وجهة نظرك بأن سوق العقارات لم يسلم من الوضع الكئيب؟

السيد نجوين فان دوك: لسنوات عديدة، ركزت شركات العقارات على الاستثمار في المنتجات الراقية. يقومون ببناء الفيلات والمتاجر والمنتجعات... بأسعار باهظة، تزيد بعشرات المليارات من الدونغ في وقت قصير. إنهم يصنعون منتجات للأثرياء، لا يستطيع شراءها إلا كبار رجال الأعمال، دون الاهتمام بصنع منتجات لأصحاب الدخل المنخفض.

لا يحدث هذا الواقع في مدينة هوشي منه وهانوي فحسب، بل يحدث أيضًا في العديد من المناطق الأخرى. المشاريع التي يتم افتتاحها بشكل جماعي لا تعود بالنفع على المجتمع أو الدولة، بل يتم افتتاحها لإنقاذ نفسها. تتطور شركات العقارات بقوة في مجال بناء الفلل والمنتجعات والمحلات التجارية وما إلى ذلك على أمل تحقيق الربح. ومع ذلك، فإن هذه المشاريع ضخمة الحجم، وتتطلب قروضاً مصرفية وإصدار سندات على نطاق واسع.

ومع ذلك، في ظل السياق الاقتصادي الصعب، تواجه الشركات مخاطر لأن كفاءة استخدام هذا القطاع ليست عالية، حتى أن العديد من الأماكن يتم بناؤها وتركها فارغة، وتأجيرها مقابل 0 دونج في غضون 1-2 سنة؛ إن ضعف السيولة وارتفاع أسعار الفائدة والضغوط الكبيرة على الاستحقاق كلها أسباب تؤدي إلى معاناة الشركات. مجازيًا، أصبح سوق العقارات الراقية في حالة من "الجمود"، حيث فشلت العديد من المشاريع، ولم يتمكن المستثمرون من استعادة أموالهم. إذا نظرنا إلى السياق الفعلي، فإنه يظهر أن العقارات مرت بفترة صعبة ولكن لا تزال هناك العديد من "السحب السوداء".

علاوة على ذلك، سوف تقوم الدولة قريبًا بتحديد المنازل وفرض الضرائب على أصحاب المنازل الثانية - وهذا يشكل ضربة قاتلة للمضاربين وغاسلي الأموال من خلال العقارات. وبناء على ذلك، فإن أصحاب العقارات يضطرون إلى بيعها والفرار.

علاوة على ذلك، قامت الدولة مؤخرًا بتشديد الائتمان، مما تسبب في معاناة الشركات. ومع ذلك، في رأيي، هذه السياسة صحيحة جداً. خذ على سبيل المثال قضية شركة فان ثينه فات، حيث قامت مئات الشركات التابعة باقتراض رأس المال، مما أدى إلى العديد من العواقب. من الضروري تشديد إصدار السندات والائتمان المصرفي.

في عام 2024، سيصبح استحقاق القروض المصرفية عبئًا أيضًا على الشركات. سيتعين على العديد من شركات العقارات سداد القروض المصرفية والسندات في حين أن العديد من التدفقات النقدية غير متوفرة. حاليًا، على حد علمي، هناك شركات لا تستطيع تحصيل دونغ واحد. لأنهم يستثمرون الكثير في القطاع الراقي ولكن لا أحد ينفق الأموال لشراء المنتجات. تعمل العديد من الشركات على "إطالة عمرها" من خلال تقديم النصح للأشخاص بتمديد مبيعاتهم لمدة تتراوح من عام إلى عامين أو تحويلها إلى منتجات فائضة. كل هذه الحقائق تخبرنا جزئيا بصورة سوق العقارات.

ومع ذلك، فإن سوق العقارات في عام 2024 لا يزال يواجه العديد من التحديات. هل تحتاج شركات العقارات إلى "الإنقاذ" يا سيدي؟

السيد نجوين فان دوك: في الواقع، في الآونة الأخيرة، كانت هناك العديد من الشركات التي تمارس أعمالها بطريقة مضاربة وانتهازية، مما أدى إلى تعطيل السوق. إنهم يبيعون منتجات مضاربة وغير فعالة، وإذا قمنا بإنقاذهم فسيكون ذلك غير عادل بالنسبة للصناعات الأخرى.

لماذا نحتاج إلى "الإنقاذ" عندما تعمل العديد من شركات العقارات لأغراض المضاربة دون تحقيق أي فائدة للمجتمع؟ في رأيي، يجب إنقاذ الشركات التي تقوم بأعمالها بشكل فعال، ولديها مشاريع جيدة، وتهدف إلى تطوير الإسكان للأشخاص ذوي الدخل المنخفض. بالنسبة للشركات التي لا تعمل بشكل صحيح، يجب على السوق أن يقرر.

شكرًا لك على المقابلة!

نجان جيانج