يعد سوق العقارات قطاعًا حساسًا للسياسة النقدية وسياسة أسعار الفائدة وسياسة التدفق النقدي في الاقتصاد. (المصدر: كريستال باي)

السيطرة بشكل صارم على تدفق رأس المال البالغ 2.5 مليون مليار دونج إلى العقارات

تهدف الصناعة المصرفية إلى زيادة نمو الائتمان بنسبة 16٪، أي ما يعادل 2.5 مليون مليار دونج يتم ضخها في الاقتصاد لخلق زخم للتنمية الاقتصادية، وتحقيق نمو الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8٪ في عام 2025. ومع ذلك، وفقًا للخبراء، من الضروري تحديد القطاعات ذات الأولوية بوضوح لتجنب خطر الفقاعات المالية، وخاصة في قطاع العقارات.

مع ضخ كميات هائلة من الأموال، إذا لم يتم تخصيصها بشكل صحيح، وخاصة في المجالات ذات الأولوية في قطاع التصنيع، فإن ذلك سيؤدي إلى إعادة إرساء حالة التضخم وفقاعات الأصول وتزايد الديون المعدومة...

يعد سوق العقارات قطاعًا حساسًا للسياسة النقدية وسياسة أسعار الفائدة وسياسة التدفق النقدي في الاقتصاد. ويبلغ إجمالي الائتمان العقاري المستحق حاليا 3.15 مليون مليار دونج، وهو ما يمثل نحو 20% من إجمالي الديون المستحقة على الاقتصاد.

في سياق وصول قيمة ملكية العقارات في هانوي ومدينة هوشي منه إلى عتبة عالية، تتجاوز بكثير قدرة غالبية الأشخاص المحتاجين إلى السكن في المدن الكبرى على تحمل التكاليف، يجب تخصيص حركة التدفق النقدي والتحكم فيها بشكل صارم، لتجنب الموقف الذي تتدفق فيه التدفقات النقدية إلى أماكن مضاربة للغاية. الدرس المستفاد هو أن العديد من الدورات تسببت في فقاعة كبيرة، وذلك وفقا للخبراء، وذلك لأن نمو الائتمان سهل للغاية، مما تسبب في ارتفاع نسب الديون المعدومة.

وقال الدكتور تران دو ليتش، عضو المجلس الاستشاري للسياسة النقدية الوطنية، إن النمو الاقتصادي هذا العام يعتمد إلى حد كبير على تدفقات الائتمان. إن المبلغ الضخم من رأس المال البالغ 2.5 مليون مليار دونج، إذا تم "حقنه" في الاقتصاد، سوف يخلق دفعة قوية للطلب الكلي.

اخبار ذات صلة
سعر الفلفل اليوم 28 مارس 2025: استقرار السوق المحلية عند مستوى مرتفع، وتضاعف فرحة البستانيين خلال موسم الحصاد

ولكن هذا الخبير حذر من أنه "إذا لم يتدفق جزء كبير من رأس المال المذكور أعلاه إلى الإنتاج والأعمال التجارية، بل إلى الأسهم أو العقارات، فإن خطر نشوء فقاعة مالية مثل التي حدثت من قبل سيكون مرتفعا للغاية".

وبحسب الدكتور لي دوي بينه، مدير إيكونوميكا فيتنام، فإن تطوير سوق العقارات يعد عاملاً ضرورياً للنمو الاقتصادي. ولكن تدفقات رأس المال إلى العقارات المضاربية معرضة لخطر الانحراف، على عكس الهدف المتمثل في مساعدة الناس على شراء المنازل.

ولمنع حدوث ذلك، يقول الخبراء إن هناك حاجة إلى اتخاذ تدابير جذرية لإعادة هيكلة سوق العقارات. وعلى وجه التحديد، يتعين على السياسات أن تركز على تطوير المنتجات العقارية لتلبية الاحتياجات السكنية الحقيقية، بدلا من المنتجات التي تخدم المعاملات المضاربية.

إن النمو القوي المستمر للائتمان المصرفي هذا العام يشكل إشارة إيجابية للاقتصاد، ولكنه يأتي مع تحذيرات بشأن خطر نشوء فقاعة مالية، وخاصة عندما يتدفق هذا رأس المال إلى العقارات.

وتحتاج الحكومة والبنك المركزي إلى إيجاد حلول لتوجيه تدفقات الائتمان إلى مشاريع الإسكان الحقيقية، التي تخدم الاحتياجات الحقيقية للشعب، وتمنع سوق العقارات من الوقوع في المضاربة، مما يؤثر على استقرار الاقتصاد.

من وجهة نظر وكالة الإدارة، أبلغ نائب محافظ بنك الدولة داو مينه تو أنه من أجل دعم الائتمان المصرفي للنمو الاقتصادي بشكل نشط، فإن القطاع المصرفي سيركز رأس المال على المجالات ذات الأولوية، والاستثمار، والإنتاج والأعمال التجارية، والتصدير، وما إلى ذلك. وعلى وجه الخصوص، ستركز البنوك على الائتمان الاستهلاكي مثل شراء المساكن الاجتماعية.

يزداد إقبال الأجانب على شراء المنازل في فيتنام.

في السنوات الأخيرة، يواصل اتجاه زيادة ملكية المنازل من قبل الأجانب في فيتنام بشكل عام وهانوي بشكل خاص النمو. وعلى وجه الخصوص، منذ أن دخل قانون الإسكان 2023 حيز التنفيذ رسميًا في الأول من أغسطس 2024، أصبح من الأسهل على الأجانب امتلاك المنازل في فيتنام.

وبحسب إحصاءات وزارة البناء، فمن عام 2015 وحتى نهاية الربع الثالث من عام 2023، اشترى أكثر من 3000 أجنبي منازل في فيتنام، معظمها شقق في مشاريع سكنية تجارية وتتركز في المقاطعات والمدن الكبيرة. ومن بين هذه المساكن، تستحوذ هانوي على أكثر من النصف بواقع 1765 وحدة، أي ما يعادل 0.53% فقط من إجمالي حجم المساكن في البلاد في الفترة 2018-2022.

بحلول النصف الأول من عام 2024، اشترى الأجانب أكثر من 1000 شقة في هانوي. وفي الربع الأخير من عام 2024، سمحت إدارة البناء في هانوي أيضًا بـ 7 مشاريع سكنية أخرى، مع بيع حوالي 3000 شقة للأجانب. كما بيعت بسرعة كبيرة أيضًا أكثر من 60% من الشقق المسموح ببيعها للأجانب في المشاريع الواقعة في المناطق الحضرية، بأسعار أعلى بنسبة 10% من تلك المخصصة للفيتناميين.

قال السيد نجوين فان دينه، رئيس جمعية وسطاء العقارات في فيتنام (VARS)، إن قانون الإسكان 2023، الذي سيدخل حيز التنفيذ في الأول من أغسطس 2024، مع اللوائح التي تخلق ظروفًا مواتية للأجانب لتملك المنازل، عزز بقوة اتجاه الأجانب لشراء المنازل في هانوي - واحدة من أكثر أسواق العقارات حيوية في البلاد.

وقال رئيس مجلس إدارة جمعية VARS، إن الاتجاه المتزايد نحو تملك الأجانب للمنازل في فيتنام بشكل عام وفي هانوي بشكل خاص سيستمر في النمو. وهذه إشارة إيجابية لسوق العقارات، إذ تساهم في استيعاب كمية كبيرة نسبياً من المنتجات الفاخرة الراقية التي لا تزال "مخزنة" في السوق. ومع ذلك، يفرض هذا الاتجاه أيضًا العديد من التحديات أمام المستثمرين في تلبية احتياجات هذه المجموعة المحتملة من العملاء.

وللاستفادة من الفرص المتاحة من هذه المجموعة من العملاء، يتعين على المستثمرين إجراء بحث في السوق لتحديد البلد الذي تنتمي إليه المجموعة المستهدفة من العملاء وما هي قدرتهم على الدفع؟ ومن هناك، تنفيذ المشاريع المناسبة لتلبية احتياجات وأذواق العملاء الأجانب.

با ريا - فونج تاو تصدر سلسلة من السياسات لدعم الإسكان الاجتماعي

في 27 مارس، عقد مجلس الشعب في مقاطعة با ريا - فونج تاو، الدورة السابعة، 2021-2026، دورته السابعة والعشرين وأقر قرارات تنظم سياسات دعم مشاريع الإسكان الاجتماعي والإسكان للقوات المسلحة في المنطقة.

وبناء على ذلك، ستدعم المقاطعة ميزانية لا تزيد عن 10 مليارات دونج لكل مشروع للاستثمار في بناء أنظمة البنية التحتية التقنية ضمن نطاق المشروع، بما في ذلك التسوية، وأنظمة المرور، والإضاءة، ومعالجة مياه الصرف الصحي، والصرف الصحي العام، وما إلى ذلك.

ومنها نسبة الدعم المالي للمشاريع في منطقة كون داو والتي تصل إلى 80%؛ تبلغ نسبة مدينة فونج تاو ومدينة فو ماي ومدينة با ريا 50%، أما المناطق المتبقية فتبلغ 40%.

وبالإضافة إلى ذلك، يتم دعم هذه المشاريع بنسبة 100% من الرسوم والتكاليف عندما يقوم المشروع بإجراءات إدارية لدى الجهة المختصة بالتقييم؛ تقييم الترخيص البيئي بموجب السلطة المحلية ورسوم تقييم تقرير تقييم الأثر البيئي.

تهدف هذه السياسة إلى المساهمة في تحقيق هدف بناء ما يقرب من 22 ألف وحدة سكنية اجتماعية بحلول عام 2030 في با ريا - فونج تاو وتعزيز القدرة على جذب الاستثمار في مشاريع الإسكان الاجتماعي.

قالت اللجنة الشعبية لمقاطعة با ريا - فونج تاو إنه من المتوقع أنه في الفترة من 2027 إلى 2030، سيكون هناك حوالي 11 مشروعًا في المنطقة تتلقى دعمًا تمويليًا للبنية التحتية، بميزانية تبلغ حوالي 71.6 مليار دونج.

وفي عام 2025 وحده، ستنفذ المنطقة حوالي 15 مشروعًا سكنيًا بمساحة 54.3 هكتارًا، وتضم 12366 شقة. في الفترة حتى عام 2030، مواصلة دعم وتسهيل تنفيذ مشاريع الإسكان ضمن صندوق الأراضي بنسبة 20% لـ 7 مشاريع سكنية تجارية، بحجم 9886 وحدة.

إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض

ما هو الإجراء الخاص بالسماح بتغيير غرض استخدام الأرض؟

تغيير غرض استخدام الأرض هو عندما يُسمح لمستخدم الأرض بالتغيير من غرض استخدام أرض إلى آخر وفقًا لأحكام قانون الأراضي. تنص المادة 227 من قانون الأراضي لسنة 2024 على إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض.

وعليه فإن حالات تغيير غرض استخدام الأراضي يجب أن تتم بإذن من الجهات المختصة في الدولة وفقاً لما هو منصوص عليه في هذا القانون، وتتم وفقاً للترتيب والإجراءات التالية:

1. يقدم مستخدمو الأراضي طلبات لتغيير غرض استخدام الأرض وفقًا للأنظمة.

2. تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بفحص شروط تغيير أغراض استخدام الأراضي. في حالة عدم استيفاء الملف للشروط، يتم توجيه مستخدم الأرض لاستكمال الملف وإعادة تقديمه إلى جهة إدارة الأراضي المختصة.

3. تتولى هيئة إدارة الأراضي المختصة المسؤوليات التالية:

أ) في حالة تطبيق أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي لحساب رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي، تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بإعداد ملف وتقديمه إلى اللجنة الشعبية على المستوى المختص لإصدار قرار بالسماح بتغيير غرض استخدام الأراضي وتخصيصها وتأجيرها؛

ب) في حالة تحديد أسعار محددة للأراضي لحساب رسوم الانتفاع وإيجارات الأراضي، تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بإعداد ملف ورفعه إلى اللجنة الشعبية على المستوى المختص لإصدار قرار بالسماح بتغيير غرض الانتفاع وتخصيص الأرض وتأجيرها؛ تنظيم تحديد أسعار الأراضي وتقديمها إلى الجهة المختصة للموافقة على سعر الأرض لحساب رسوم استخدام الأرض وإيجار الأرض.

4. يدفع مستخدمو الأراضي رسوم استخدام الأراضي وإيجارات الأراضي وفقاً لأحكام القانون؛ في حالة تخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي، تقوم وكالة تحصيل رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي بتخفيض رسوم استخدام الأراضي وإيجار الأراضي لمستخدم الأرض.

5. تقوم الجهة المختصة بإدارة الأراضي بتوقيع عقود إيجار الأراضي في الحالات التي تستأجر فيها الدولة الأراضي؛ تحويل الملف إلى هيئة تسجيل الأراضي أو فرع من فروع هيئة تسجيل الأراضي لإجراء التسجيل وإصدار شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض وتحديث وتصحيح قاعدة بيانات الأراضي والسجلات العقارية ومنح شهادة حقوق استخدام الأراضي وملكية الأصول المرتبطة بالأرض لمستخدم الأرض.

6. في حالة استلام نقل حقوق استخدام الأرض وتغيير غرض استخدام الأرض، يتم تنفيذ إجراءات تسجيل نقل حقوق استخدام الأرض وإجراءات تغيير غرض استخدام الأرض في نفس وقت إجراء تغيير غرض استخدام الأرض وفقًا لأحكام هذه المادة.

وعليه فإن إجراءات السماح بتغيير غرض استخدام الأرض تكون على النحو المبين أعلاه.