مواكبة أسعار السوق أمر ضروري

وفقًا لقانون الأراضي لعام 2024، والذي دخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، يُسمح للمناطق بتطبيق قائمة أسعار الأراضي القديمة حتى 31 ديسمبر 2025 وتطبيق قائمة أسعار الأراضي الجديدة اعتبارًا من 1 يناير 2026. لن يتم التحكم في قائمة الأسعار الجديدة من خلال إطار أسعار الأراضي ويجب بناؤها بالقرب من أسعار السوق.

وعلى وجه الخصوص، تعد مدينة هوشي منه أول منطقة تطلب آراء بشأن مسودة قائمة أسعار الأراضي المعدلة. الأسعار في قائمة أسعار الأراضي المعدلة أعلى بكثير من قائمة الأسعار القديمة، مثل مدينة ثو دوك، التي زادت بمقدار 10-15 مرة؛ زادت مناطق نها بي، وبينه تشانه، وكان جيو، وكو تشي من 10 إلى 20 مرة. في منطقة هوك مون وحدها، هناك العديد من الطرق التي من المتوقع أن ترتفع أسعار الأراضي فيها بمقدار 15 إلى 30 مرة.

وفيما يتعلق بهذه القضية، قال خبراء سافيلز إن قائمة أسعار الأراضي في مدينة هوشي منه لم تواكب الارتفاع، وغالبًا ما تكون أقل بكثير من القيمة السوقية الفعلية. وقد أدى هذا التفاوت المستمر في الأسعار إلى نشوء نظام "السعرين"، الأمر الذي أدى إلى العديد من العواقب الوخيمة.

وبحسب السيدة دو ثي ثو جيانج، مديرة خدمات سافيلز الاستشارية في مدينة هوشي منه، فإن هذه القضية تجعل إدارة الأراضي الحكومية صعبة ومعقدة. على سبيل المثال، غالبًا ما يُستخدم الفرق بين السعر المعلن في العقد الموثق وسعر المعاملة الفعلي لتخفيض ضريبة نقل الملكية. وفي حالات أخرى، أدى دفع إيجار سنوي للأرض بناءً على قائمة أسعار أقل من سعر السوق إلى خسائر في ميزانية الدولة، وفقًا للسيدة جيانج.

وقال خبراء سافيلز إن تطوير المشاريع العقارية يواجه أيضاً العديد من الصعوبات، خاصة خلال مراحل الاستحواذ على الأراضي وتطهير الموقع. وقد أدى التعويض المبني على قوائم أسعار الأراضي التي لا تقترب من أسعار السوق إلى التأخير وعدم الرضا والخسائر المالية للمتضررين، مما أدى إلى نزاعات مطولة على الأراضي والدعاوى القضائية.

ونظراً لهذه القضايا العالقة، تعتقد السيدة جيانج أن تطبيق قوائم أسعار الأراضي وفقاً لمبادئ السوق أمر لا مفر منه وضروري. وسوف يساعد هذا التغيير التدريجي على التغلب على القيود السابقة، وضمان الشفافية والعدالة في النظام. وعلى وجه الخصوص، فإن قائمة أسعار الأراضي التي تقترب من أسعار السوق سوف تسهل عملية التعويض وإخلاء الموقع، وخاصة في مشاريع تطوير البنية التحتية المهمة، من خلال تعزيز التوافق بين الناس بشأن مستوى الدعم والتعويض.

وفي تعليقهم على قائمة أسعار الأراضي المقترحة، قال خبراء سافيلز أيضاً إنه لا يزال هناك فارق كبير بين سعر الأرض المقترح وسعر الصفقة الفعلي. على سبيل المثال، في شارع كاو ثانغ (المنطقة 3)، يبلغ سعر الصفقة السوقية حوالي 525 مليون دونج/متر مربع، في حين أن سعر الأرض المقترح هو 330 مليون دونج/متر مربع فقط. في شارع تان ثانغ (منطقة تان فو)، يبلغ سعر الصفقة حوالي 150 مليون دونج/م2، والسعر المقترح هو 90 مليون دونج/م2. وبشكل عام فإن قائمة أسعار الأراضي المقترحة تصل فقط إلى نحو 60%، وفي بعض المناطق الأخرى تصل إلى 70%، مقارنة بسعر السوق، مما يدل على أن هناك فرقا كبيرا.

الأمور التي يجب مراعاتها قبل التقديم

وقالت السيدة دو ثي تو جيانج إنه وفقًا للمادة 159 من قانون الأراضي لعام 2024، يتم استخدام قائمة أسعار الأراضي في 11 حالة. بالإضافة إلى ذلك، تستخدم المادة 109 والمادة 111 من قانون الأراضي لعام 2024 بشأن دعم إعادة التوطين والترتيب أيضًا أسعار الأراضي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي. وهكذا فإن قائمة أسعار الأراضي المقترحة لمدينة هوشي منه سوف تؤثر بشكل مباشر على مجموعتين مختلفتين من الناس، مفيدة وضارة في نفس الوقت.

تشمل الفئة المستفيدة أولئك الذين يتلقون الدعم من الدولة عند استعادة الأرض وترتيب إعادة التوطين (وفقًا للمادتين 109 و111 من قانون الأراضي لعام 2024).

تشمل المجموعة المتضررة الأسر والأفراد الذين تم التعرف عليهم والذين غيروا أغراض استخدام الأراضي. وبموجب قانون الأراضي السابق 2014، تم تقدير الالتزامات المالية بشكل مختلف بين الأراضي داخل وخارج الحد، حيث تم حساب الأراضي داخل الحد وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، وتم حساب الأراضي خارج الحد وفقًا لسعر الأرض المحدد.

لكن قانون الأراضي الحالي 2024 لم يعد يفرق بين هذه المناطق، وستطبق الأسعار في المنطقة بأكملها وفقا لقائمة أسعار الأراضي. وبالتالي، وبما أن قائمة أسعار الأراضي المقترحة أعلى بعدة مرات من قائمة أسعار الأراضي الحالية، فإن الالتزامات المالية على المساحة الواقعة ضمن الحد سوف تزيد. وبما أن قائمة أسعار الأراضي المقترحة أعلى بعدة مرات من قائمة أسعار الأراضي الحالية، فإن ذلك سيزيد من تكلفة الالتزامات المالية في هذه المنطقة.

تم تأجيل قائمة أسعار الأراضي المقترحة لمدينة هوشي منه، والتي من المتوقع أن تدخل حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 أغسطس 2024، لمزيد من الدراسة. ويرى خبراء سافيلز أن هذا التأخير في التطبيق معقول، لأن قائمة الأسعار المقترحة ارتفعت بشكل حاد مقارنة بقائمة الأسعار القديمة، ومن المقترح تطبيقها خلال فترة زمنية قصيرة. ويؤدي هذا إلى خلق ضغوط مالية هائلة على الفئات المتضررة. ومن ثم، فإن بناء وتطبيق جداول أسعار الأراضي يحتاج إلى دراسة متأنية لتحقيق التوازن بين مصالح جميع الأطراف، وخاصة إعطاء الأولوية لحماية حقوق الناس.

علاوة على ذلك، فإن الأساليب المطبقة لتحديد أسعار الأراضي لا تزال غير موحدة وبسيطة. في بعض المناطق ذات القيمة العالية، يبدو أن طريقة إنشاء جداول أسعار الأراضي هي ببساطة مضاعف معامل ثابت لجميع الطرق.

على سبيل المثال، في المنطقة 1، يتم تطبيق مضاعف 5.0 بشكل موحد على جميع المواقع والطرق. ونتيجة لذلك، تم اقتراح شارع دونج كوي بتكلفة 810 مليون دونج/متر مربع (مقارنة بـ 162 مليون دونج/متر مربع حاليًا)، وشارع هاي با ترونج (من رصيف باخ دانج إلى نجوين ثي مينه خاي) بتكلفة 484 مليون دونج/متر مربع (مقارنة بـ 96.8 مليون دونج/متر مربع حاليًا). وبالمثل، فإن المنطقة الرابعة لديها مضاعف 11.3 والمنطقة الخامسة هي 5.58.

وقالت السيدة جيانج "إن هذا النهج لا يختلف بشكل أساسي عن تطبيق قائمة الأسعار القديمة وضربها في معامل K، وبالتالي فهو لا يعكس حقًا القيمة السوقية لكل طريق كما هو الحال في روح قانون الأراضي".

وفي الختام، قالت السيدة دو ثي تو جيانج إنه على الرغم من أن تحديث قائمة أسعار الأراضي لتعكس القيمة السوقية يعد خطوة مهمة إلى الأمام، فإن الاقتراح الحالي يحتاج إلى مزيد من التحسين. وتحتاج الطريقة إلى أن تكون أكثر دقة وتحديدا لكل منطقة بدلا من مجرد تطبيق المعاملات العامة. إن الانتقال التدريجي والشفاف الذي يضمن مصالح جميع أصحاب المصلحة أمر ضروري لضمان نجاح هذا النظام الجديد على المدى الطويل.