ارتفاع المعروض من الشقق في قطاع العقارات الراقية

وبحسب تقرير سوق العقارات للربع الثالث من عام 2023 الذي أصدرته شركة CBRE مؤخرًا، وصل عدد الشقق الجديدة المعروضة للبيع في مدينة هوشي منه إلى 3600 وحدة، أي ما يقرب من 90% من إجمالي المعروض الجديد في الأشهر الستة الأولى من عام 2023، بزيادة قدرها 27% عن نفس الفترة من العام الماضي.

ويأتي هذا العرض في الغالب من المرحلة التالية للمشاريع القائمة. ومن الجدير بالذكر أن 60% من العرض الجديد في الأشهر التسعة الأولى من عام 2023 يأتي من مشروع منطقة حضرية في الشرق. ولذلك، لا تزال المنطقة الشرقية من المدينة تشكل نقطة مضيئة من حيث المعروض من الشقق الجديدة.

وبحسب التقرير، فإن 96% من العرض الجديد في الربع الثالث من عام 2023 سيأتي من قطاع السلع الفاخرة، بينما ستكون نسبة 4% المتبقية من العرض الجديد في قطاع السلع الفاخرة، من المرحلة التالية من مشروع في منطقة ثو ثيم الحضرية الجديدة.

وأشار التقرير أيضًا إلى أن سعر البيع الأساسي لسوق الشقق في مدينة هو تشي منه بلغ 60.6 مليون دونج/م2 (ما يعادل أكثر من 2500 دولار أمريكي/م2) في الربع، بزيادة 4% على أساس ربع سنوي و1.9% على أساس سنوي، ويرجع ذلك أساسًا إلى العرض الجديد في قطاعات الرفاهية والراقية مع تعديلات الأسعار.

ومنها العرض الجديد في قطاع العقارات الفاخرة، بعدد محدود من الوحدات المعروضة للبيع، ووضع قانوني شفاف، وموقع مميز، مع زيادة أولية في الأسعار بنسبة 6% مقارنة بمرحلة الافتتاح السابقة في عام 2022.

وعلى نحو مماثل، قام المستثمرون في قطاع العقارات الراقية أيضًا برفع الأسعار بنسبة تتراوح بين 3% و4% في المتوسط ​​مقارنة بفترة البيع الافتتاحية في العام الماضي، جنبًا إلى جنب مع ترقيات المنتجات، ودعم أسعار الفائدة على قروض الإسكان، وجداول الدفع الممتدة، والالتزامات الإيجارية.

خلال هذه الفترة، قام العديد من المستثمرين بإدخال سياسات مختلفة لجذب العملاء، مما ساعد السوق على استعادة السيولة. وهذا يوضح أنه على الرغم من أن السوق لم يسجل أي تخفيضات مباشرة في الأسعار، إلا أن وجود سياسات بيعية مع العديد من الحوافز أمر لا غنى عنه في المشاريع التي يتم إطلاقها حديثًا لضمان الامتصاص الجيد للمشروع.

وفي الواقع، ساعدت سياسات المبيعات الجذابة على تحسين معدل امتصاص العرض الجديد في الربع الثالث، حيث وصل إلى أكثر من 2600 وحدة مباعة، وهو ما يعادل 55% من الوحدات التي تم إطلاقها حديثاً ونحو ضعف معدل الامتصاص في الربع السابق.

وفي السوق الثانوية، بلغ متوسط ​​السعر 45 مليون دونج/م2، بزيادة 2.6% مقارنة بالربع السابق، لكنه لا يزال أقل بنسبة 4% عن نفس الفترة من العام الماضي. وفي الوقت نفسه، ظلت الأسعار الثانوية في قطاعي السلع الفاخرة والاقتصادية دون تغيير تقريبا مقارنة بالربع السابق.

يعود الارتفاع الفصلي بشكل رئيسي إلى ارتفاع الأسعار الثانوية في القطاعات الراقية والمتوسطة، حيث سعى المشترون إلى الحصول على المنتجات المسلمة بأسعار أكثر معقولية مقارنة بأسعار السوق الأولية. وخاصة بالنسبة للمشاريع القريبة من المركز مثل منطقة بينه ثانه ومدينة ثو دوك بسبب الاستفادة من خط المترو الذي على وشك الانتهاء.

وفقًا للسيدة دونغ ثوي دونغ، الرئيسة التنفيذية لشركة سي بي آر إي فيتنام، "مع دخولنا الشهر الثالث من النصف الثاني من عام 2023، شهد سوق الشقق في مدينة هو تشي منه تغيرات إيجابية في السيولة مقارنةً بالنصف الأول من العام. عادةً، يسجل مشروع سكني يضم حوالي 3000 وحدة سكنية جديدة تم افتتاحها في الربع الثالث من عام 2023 معدل مبيعات يتجاوز 50%، بينما باع مشروع آخر مجاور لخط المترو 20 وحدة سكنية في المنصة خلال صباح يوم واحد."

أسعار المساكن منخفضة الارتفاع تظل مستقرة

وأظهر تقرير شركة سي بي آر إي أيضًا أن الأسعار الأولية لمنتجات الإسكان الجاهزة منخفضة الارتفاع تظل مستقرة عند متوسط ​​255 مليون دونج/متر مربع من الأرض، بسبب العرض الجديد المحدود.

ومع ذلك، تظل المعاملات والطلب في السوق الثانوية منخفضة، حيث لم يكن هناك تغيير كبير في متوسط ​​أسعار البيع خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2023، ويظل المستثمرون في وضع "الانتظار والترقب" وسط استمرار الضغوط المالية.

وعلقت شركة CBRE بأن من المتوقع أن يتحسن قطاع العقارات المنخفضة الارتفاع في العرض الجديد من الربع الرابع من عام 2023 إلى عام 2024، ويأتي ذلك بشكل أساسي من المناطق الحضرية في شرق وجنوب مدينة هوشي منه مثل منطقة آن هونغ السكنية (نها بي) أو المرحلة التالية من المدينة العالمية (مدينة ثو دوك).

وعلى وجه الخصوص، أصبحت صفقات الدمج والاستحواذ هذا الربع أكثر نشاطًا، مما يدل على اهتمام متزايد من جانب المستثمرين الأجانب بسوق العقارات في مدينة هوشي منه.

وعلاوة على ذلك، يظل الدعم المقدم من السلطات المحلية بمثابة القوة الدافعة لسوق الإسكان. ومن الجدير بالذكر أنه في الأشهر الثمانية الأولى من عام 2023، تم حل المشاكل القانونية لـ 67 مشروعًا في مدينة هوشي منه (37.2٪ من إجمالي 180 مشروعًا تعاني من مشاكل قانونية).

وبالإضافة إلى ذلك، فيما يتعلق بحزمة الائتمان البالغة 120 تريليون دونج لتطوير الإسكان الاجتماعي وإسكان العمال وتجديد مشاريع الشقق القديمة، تمت الموافقة على مشروع واحد لاقتراض رأس المال من هذه الحزمة، من بين ستة مشاريع مؤهلة في مدينة هوشي منه.

على الرغم من أن سوق الإسكان في عام 2023 لا يزال يعاني من فجوة كبيرة في العرض ومعدل الاستيعاب مقارنةً بالسنوات السابقة، إلا أن المستثمرين لا يمكنهم تجاهل المؤشرات الإيجابية للسوق. أصبح لدى المشترين الآن إمكانية أكبر للحصول على قروض سكنية، حيث أعلنت العديد من البنوك عن انخفاض أسعار الفائدة في الربع الثالث. في الوقت نفسه، تساعد عمليات الدمج والاستحواذ والدعوة إلى الاستثمار من صناديق الاستثمار المستثمرين على إيجاد مخرج للمشاريع المتأخرة عن مواعيدها بسبب نقص رأس المال، وفقًا للسيدة دونغ ثوي دونغ، المديرة العامة لشركة سي بي آر إي فيتنام.

وحول اتجاهات السوق المستقبلية، قال الخبير إن صعوبات السوق من المتوقع أن تستمر على الأقل حتى النصف الأول من عام 2024، وستتعافى المعاملات عندما تتحسن العوامل الاقتصادية الكلية والقانونية وثقة مشتري المنازل.