Чи зростуть чи знизяться ціни на нерухомість після 1 серпня?

З початку 2024 року і дотепер, ще до набрання чинності трьох законів, ціни у всіх сегментах ринку нерухомості постійно «зростали». Особливо у двох великих містах – Ханої та Хошиміні – тим, хто потребує житла, потрібно лише трохи почекати, перш ніж ціни зміняться. Серед них сегмент квартир зафіксував найбільше зростання цін. У Ханої, згідно зі звітом Savills про ринок нерухомості за другий квартал 2024 року, середня ціна на квартири в первинному житлі зростала на 18% на рік, тоді як ціни на вторинне житло – на 14% на рік. Пан Хьюїнь Тхань Кхієт, заступник директора Департаменту будівництва Хошиміна, заявив, що в сегменті квартир спостерігається більш послідовне зростання цін порівняно з іншими сегментами. Протягом цього періоду ціни постійно зростали в середньому на 15-20% на рік. Навіть у доступному сегменті, де ціна за квадратний метр становила 25-35 мільйонів донгів у 2015 році, вона зросла до 40-60 мільйонів донгів у 2023 році. Квартири середнього цінового сегмента оцінювалися в 50-70 мільйонів донгів/м2 у 2023 році, порівняно з лише приблизно 35-50 мільйонами донгів/м2 у 2015 році. У сегменті високого класу наразі ціни становлять 70-100 мільйонів донгів за квадратний метр. Квартири в центрі міста мали найвищі ціни, коливаючись від 80 до 200 мільйонів донгів/м2 минулого року, тоді як у передмістях ціни коливалися від 30 до 60 мільйонів донгів/м2.

ФОТО: НГОК ДУОНГ

Щодо сегмента земельних ділянок, пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора В'єтнамського науково-дослідного інституту нерухомості, зазначила, що малоповерхова та земельна нерухомість починають демонструвати позитивні ознаки відновлення, причому деякі проекти демонструють досить хороші результати продажів та передачі. У Ханої приміські райони також спостерігають зростання цін на землю на 10-20% порівняно з початком року. Примітно, що до набрання чинності закону 3 серпня ринок нерухомості Хошиміна пережив бум, коли скоригований прейскурант цін на землю міста, який, як очікується, буде застосовуватися з 1 серпня, зі збільшенням від 5 до 50 разів, наблизив ціни на землю до ринкової вартості, але також спричинив значні труднощі, оскільки це вплинуло на десятки груп. Вчора Асоціація нерухомості Хошиміна подала документ, в якому пропонується відкласти термін подання заявок, щоб уникнути тиску на плату за користування землею для населення. Причиною зростання цін на нерухомість є дефіцит пропозиції. Правові перешкоди ускладнюють реалізацію проектів, а низка інвесторів застрягла в корпоративних облігаціях, що змушує їх скорочувати свої інвестиції. Через низьку пропозицію та високий попит ціни залишаються високими, незважаючи на низьку ліквідність. Наразі тисячі зупинених проектів очікують на вирішення, щоб збільшити пропозицію на ринку. Тому очікується, що три нові закони допоможуть знизити ціни на нерухомість та зробити житло доступнішим для населення. Однак, насправді, немає жодних ознак того, що це станеться.

Ринок процвітає, ціни зростатимуть…

За словами економіста доктора Ву Дінь Аня, якнайшвидше введення в дію трьох вищезгаданих законів дозволить подолати багато юридичних обмежень, полегшити труднощі, допомогти відновити зупинені проекти та створити умови для появи нових проектів. «В принципі, згідно з ринковими принципами, коли пропозиція зростає та досягається баланс попиту та пропозиції, ціни на нерухомість загалом, і ціни на землю зокрема, повинні знижуватися. Однак реальність протилежна. Це природний і неминучий прояв ринку, коли він знову починає активізуватися; і це відповідає мотивації та реаліям як покупців, так і продавців», – пояснив він.

ФОТО: НГОК ДУОНГ

Цей експерт проаналізував, що ринок нерухомості протягом останніх двох років був практично заморожений. Коли ринок перезапуститься, він знову оживе, і однією з перших ознак буде зростання цін. Крім того, хоча багато проектів мають можливість перезапуститися, з точки зору забудовника, їхні витрати значно зросли протягом періоду, коли проекти були «застопорені». Земля залишалася без діла, проекти зупинялися, але їм все одно доводилося сплачувати відсотки за кредитами, амортизаційні витрати тощо, не кажучи вже про борги між забудовником та будівельними компаніями. Через це зростання витрат власники проектів підвищуватимуть ціни, щоб компенсувати це, коли проекти перезапустяться. З іншого боку, покупці, ймовірно, погодяться на підвищення цін, оскільки доступ до капіталу зараз набагато кращий, а процентні ставки знизилися. Частина витрат, пов'язаних з інвестиціями в нерухомість, таких як доступ до капіталу та відсотки за кредитами, може бути компенсована зростанням цін. Це призводить до поточної тенденції зростання цін на нерухомість. Дивлячись на довгострокову перспективу, доктор Ву Дінь Ань вважає, що ще зарано прогнозувати, чи зростуть ціни на нерухомість, чи знизяться після набрання чинності трьох законів. Закони містять багато змін, які по-різному впливають на ціни на нерухомість. Збільшення або зниження залежить від причин нещодавніх коливань цін на землю в кожному сегменті. Наприклад, ринок нерухомості нещодавно страждав від обмеженої пропозиції. Виходячи з положень трьох нових законів, ймовірність збільшення пропозиції найближчим часом є дуже високою. Таким чином, причина зростання цін на землю через дефіцит пропозиції буде вирішена, що потенційно може призвести до зниження цін. Аналогічно, дозвіл на продаж нерухомості на землі з супутніми правами оренди землі зробить ринок більш динамічним. Найголовніше, на думку доктора Аня, що навіть за наявності чинних законів ступінь їхнього впливу на ринок значною мірою залежить від того, як конкретизовані та впроваджені укази та постанови. Наприклад, щодо положень про оренду житла, чинне законодавство вимагає від орендодавців створити суб'єкт господарювання, але це може призвести до збільшення зобов'язань орендодавця перед державним бюджетом. Багато думок свідчать про те, що вимога щодо створення суб'єкта господарювання не повинна базуватися на кількості або площі будинків, що здаються в оренду, а на вартості орендованої нерухомості. Однак ці пропозиції ще не включені до чинних підзаконних документів. «Завершення розробки правил, які вимагають від орендодавців створювати бізнес, також впливає на ринок нерухомості, принаймні з точки зору того, чи може розвиватися сектор орендної нерухомості. Якщо ринок оренди розвиватиметься, коли попит на власність зменшується, це вплине на ціни на житло. І навпаки, якщо ситуація стане занадто складною, і ринок оренди не розвиватиметься, це також зменшить попит з боку тих, хто хоче купити більше будинків для здачі в оренду. Це показує, що ступінь впливу на ринок значною мірою залежить від конкретизації правил, інструкцій у підзаконних документах і навіть правил в інших законах, пов’язаних з ринком нерухомості», – прокоментував пан Ву Дінь Ань.

…але його не можна збільшити одразу.

Оцінюючи вплив трьох законів на ринок нерухомості, студент магістратури Нго Зіа Хоанг (Юридичний університет міста Хошимін) зазначив: Закон про землю 2024 року скасував систему цін на землю, яку уряд видав кожні п'ять років, а це означає, що населені пункти більше не обмежені у встановленні цін на землю нижчими за урядові рамки, як раніше, що дозволяє населеним пунктам проактивно створювати таблиці цін на землю, які відповідають фактичній ситуації. Зокрема, завдяки застосуванню ринкових методів оцінки землі, державні ціни на землю будуть йти в ногу з розвитком ринку, обмежуючи поточну ситуацію «двох цін». Однак, згідно з положеннями Закону про землю 2024 року, ціни на землю в місцевих таблицях цін на землю зростуть порівняно з попереднім періодом. Вплив підвищення державних цін на землю призводить до збільшення деяких фінансових зобов'язань для землекористувачів, таких як плата за користування землею, орендна плата за землю, податок на використання несільськогосподарських земель, реєстраційні збори або збільшення компенсацій та витрат на очищення земель. Тим часом, підприємства з нерухомості можуть зіткнутися зі збільшенням інвестиційних витрат через зростання цін на землю, що призведе до зростання цін на нерухомість, що виставляється на ринок. Спекуляції, що підвищують ціни на землю в деяких місцевостях, експлуатуючи занепокоєння громадськості щодо потенційного зростання цін після набрання чинності законів, створюють штучну бульбашку, піднімаючи ціни вище їхньої фактичної вартості. Однак пан Нгуєн Чі Х'єу (заступник завідувача кафедри бухгалтерського обліку та аудиту Університету економіки та права) стверджує, що місцеві органи, які щорічно публікують нові прайс-листи на землю, уважно стежачи за ринковими цінами, змушуватимуть підприємства нести вищі витрати на оренду землі та приміщень, що впливатиме на прибутки та потенційно призведе до зростання цін на товари та послуги, чинячи інфляційний тиск на ринок. Раптове зростання цін може спричинити нестабільність на ринку нерухомості; надмірно швидке зростання цін може створити бульбашку на ринку нерухомості, що призведе до фінансових та економічних ризиків. Не лише підприємства, а й приватні особи зіткнуться з більшим фінансовим тягарем, бажаючи придбати землю чи житло, особливо ті, хто має низький або середній дохід. Зростання цін на землю робить вартість купівлі житла дорожчою, зменшуючи доступність житла для багатьох, особливо для молоді чи нових сімей. Крім того, Закон про землю 2024 року передбачає, що забудовники, які бажають реалізувати проекти комерційного житла, можуть набувати права користування землею лише для житлових цілей і повинні вести безпосередні переговори з мешканцями щодо придбання землі. Тим часом проект Постанови про пілотні проекти комерційного житла без житлової землі ще не схвалений Національними зборами. «Потім, посилення правил щодо поділу земельних ділянок та скасування рамок цін на землю... означає, що вхідні витрати багатьох проектів комерційної нерухомості можуть зрости, що призведе до зростання цін на житло та нерухомість. Однак ціни на нерухомість зростуть, але не одразу; буде затримка, оскільки це залежить від багатьох факторів. Короткострокова пропозиція, безумовно, буде обмеженою, що є необхідною умовою для зростання цін на нерухомість, тоді як попит на нерухомість залишається невідомим і незрозумілим фактором», – сказав пан Х'ю. Однак, за його словами, у нинішній ситуації, на тлі загальних труднощів, спекулятивні покупці все ще вагаються інвестувати багато та неохоче позичають гроші в банках. Ті, хто має реальні потреби, вважають, що ціни на нерухомість все ще високі, і вичікують. Тому ціни на нерухомість не зростуть різко в короткостроковій перспективі, але в довгостроковій перспективі вони точно зростуть. Думка пана Ле Хоанг Чау, голови Асоціації нерухомості міста Хошимін, полягає в тому, що три вищезгадані закони, після набрання чинності, не можуть призвести до негайного зростання цін на нерухомість. Через часову затримку у впровадженні політики та той факт, що проекти вимагають тривалих термінів та процесів, виведення продуктів на ринок може зайняти роки. Однак очевидно, що прайс-листи на землю, видані місцевими органами влади відповідно до Закону про землю, будуть більш реалістичними, як-от нещодавно оголошений містом Хошимін. Різке збільшення проекту прайс-листа на землю вплине на виробничі витрати багатьох секторів економіки, насамперед на вартість компенсації та очищення землі, що матиме хвильовий ефект, збільшивши ціни на житло, орендну плату, вартість оренди землі та вартість оренди заводів у промислових зонах та в комерційних, сервісних та туристичних інвестиційних проектах, що потенційно призведе до зростання цін на товари загалом. Це також негативно вплине на проекти соціального житла, де підприємства домовляються про передачу прав користування землею для реалізації проектів.