Сегмент сільськогосподарських угідь залишається спокійним.

На нещодавньому семінарі з питань нерухомості пан Ле Ван Бінь, заступник директора Земельного департаменту ( Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища ), заявив, що коли набуде чинності Закон про землю 2024 року, цей сегмент переживе бурхливий розвиток.

Фактично, протягом періоду 2020-2022 років ринок сільськогосподарських земель був досить гарячим. Багато підприємств та приватних осіб скуповували сільськогосподарські угіддя з метою перетворення їх на ділянки для продажу, що створило бум на той час.

Хоча очікується, що ринок стане більш активним, насправді сегменти сільськогосподарських та лісових земель привертають увагу лише великих, організованих інвесторів, таких як підприємства. Це пояснюється тим, що нові правила створюють сприятливі умови лише для фермерів та підходять для бізнесу, який інвестує в сільськогосподарський сектор. Однак для дрібних інвесторів практика купівлі сільськогосподарських земель, очікування зміни цільового призначення, а потім поділу та продажу ділянок буде дуже складною для реалізації.

Пані Ха Кієн, брокер з нерухомості та інвестор у різні земельні сегменти в Ханої, Хоабіні та Тхай Нгуєні, поділилася тим, що сегмент сільськогосподарських угідь залишається «тихим», оскільки податки та збори за конвертацію сільськогосподарських та лісових угідь досить високі, тому дрібні інвестори не вкладають кошти в цей сегмент. Натомість великі інвестори, яким потрібно інвестувати в десятки гектарів рисових полів та лісових угідь з наміром згодом перепланувати їх під землі обслуговування, туристичні , комерційні або житлові проекти, здаються ентузіазмом щодо участі в грі.

Керівник компанії з нерухомості в Ханої поділився, що його компанія планує «полювати» на великомасштабні лісові та сільськогосподарські угіддя в провінціях Хоа Бінь та Тхай Нгуєн, і навіть «вирушити далі» в Центральне нагір'я, щоб знайти землю для купівлі.

Щодо перетворення сільськогосподарських угідь, пан Ле Ван Бінь зазначив, що це має бути зроблено відповідно до плану та дотримуватися мети – понад 3 мільйони гектарів рисових угідь для забезпечення національної продовольчої безпеки. Тому інвесторам у нерухомість слід бути обережними та розуміти законодавчі норми, щоб уникнути неефективних інвестицій, купівлі за високими цінами, але зі складнощами з ліквідацією.

За даними Асоціації ріелторів В'єтнаму, за перші шість місяців 2024 року сегмент земельних ділянок продемонстрував покращення завдяки продажу землі з аукціонів та розділеним земельним ділянкам. Однак для земельних ділянок під проекти та сільськогосподарських/лісових угідь досі немає ознак відновлення; ліквідність залишається млявою, а угоди відбуваються повільно. Навіть багатьом інвесторам, які володіють сільськогосподарською землею, наразі важко її продати.

За словами директора брокерської фірми з нерухомості, маржа прибутку від інвестицій у цьому сегменті становить приблизно 25-30% на рік, а якщо його вдасться перетворити на землю для житлової забудови, вона може сягати 35-40% на рік. Потенціал зростання цін протягом десятиліття полягає в тому, що вартість сільськогосподарських угідь може зрости в 3-5 разів або навіть більше. Однак, виходячи з прогнозованого прейскуранта землі, вартість обробки заявки на перетворення сільськогосподарських угідь на землю для житлової забудови зросте в дев'ять разів порівняно з поточною вартістю.

Наприклад, якщо інвестор хоче подати заявку на зміну цільового призначення землі та поділити сільськогосподарську ділянку площею 1000 м2 у Донг Ані (Ханой), поточна плата за користування землею становить 6,6 млрд донгів. Однак, якщо розрахувати її відповідно до нового прайс-листа, ця сума зростає до 61,8 млрд донгів. Таким чином, лише плата за користування землею для ділянки площею 100 м2 становить понад 6 млрд донгів. За цією ціною люди, які купують існуючу житлову землю, обійдуться дешевше, ніж податок, який їм доведеться сплатити під час перетворення сільськогосподарських угідь.

Крім того, Закон про землю 2024 року передбачає, що сільськогосподарські угіддя, залишені під паром або невикористані безперервно протягом 12-24 місяців, підлягатимуть адміністративним штрафам і можуть бути конфісковані. Тому інвесторам, які наразі володіють сільськогосподарськими угіддями, доведеться терміново завершити процедури перетворення їх на землі для житлової забудови або змінити їхнє цільове призначення, якщо вони не хочуть втратити все.

«Якщо ви купуєте землю, щоб скористатися інвестиційними тенденціями та плануванням, але регіональний план призупиняється, затримується або коригується, інвестори можуть зіткнутися з найгіршим сценарієм – не зможуть її продати. Крім того, купівля сільськогосподарських угідь, особливо ділянок, які не можна конвертувати, несе ризик банкрутства, якщо використовується фінансовий леверидж», – обговорював сьогодні ризики володіння сільськогосподарськими угіддями один інвестор.