Парадокс дефіциту та надлишку на ринку; причина, чому інвестиційні хвилі захлинули багато населених пунктів.

Згідно з Cafebiz, дані Міністерства будівництва показують, що протягом перших кількох місяців року ринок нерухомості поступово знову став більш активним, зі збільшенням кількості клієнтів, які шукають та здійснюють операції. Кількість угод з нерухомістю на початку 2024 року зросла майже на 30% порівняно з кінцем 2023 року.

Однак ринок нерухомості все ще стикається з багатьма викликами. Зокрема, кількість завершених проектів, нещодавно ліцензованих проектів та проектів, що підлягають майбутньому продажу, є меншою, ніж за аналогічний період 2023 року. Примітно, що запаси нерухомості залишаються дуже великими, переважно з окремих будинків та земельних ділянок, на яких налічується 19 323 одиниці, що на 43% більше, ніж на кінець минулого року.

Фінансові звіти 10 компаній з нерухомості, що котируються на біржі та спеціалізуються на житловому будівництві, також вказують на те, що загальна вартість запасів станом на 31 червня перевищила 269,135 млрд донгів, що майже на 3% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Фактично, за останні кілька років вартість запасів багатьох підприємств не зменшилася, а навпаки, «зросла».

Запаси компанії обліковуються у двох категоріях: готова нерухомість та незавершена нерухомість. Щодо готової нерухомості, в умовах складного ринку, багато компаній відклали свої плани запуску, чекаючи на покращення ринку, в результаті чого вартість запасів для деяких компаній не зменшується.

Для незавершених проектів нерухомості це основний тип запасів, що зберігаються компаніями з нерухомості. Причиною постійного зростання запасів незавершеної нерухомості є юридичні перешкоди, які переслідують багато проектів протягом багатьох років. Можна побачити, що після буму пропозиції на ринку (у 2018 році) затвердження житлових проектів у міських районах сповільнилося через дедалі глибші юридичні процедурні перешкоди. Це призвело до постійного зменшення пропозиції на ринку протягом багатьох років, особливо у великих містах, таких як Хошимін та Ханой.

Крім того, ще однією причиною високого рівня запасів є те, що ринок пережив період швидкого зростання, коли багато інвесторів вкладали великі суми грошей у провінції для розвитку спекулятивних проектів, таких як земельні ділянки та курортна нерухомість.

На сьогоднішній день ринок інвестицій сповільнився, що ускладнює пошук покупців та запобігає ліквідності навіть після завершення будівництва. Бізнесу буде важко вирішити цю проблему з запасами на ринку, який ще не відновився.

У звіті Batdongsan.com.vn також зазначається, що, як не парадоксально, незважаючи на брак нової пропозиції на ринку, перелік компаній з нерухомості, що котируються на біржі, залишається великим, що свідчить про те, що продукти не відповідають фактичному ринковому попиту.

Хошимін зараз адаптується і ще не розробив новий прейскурант цін на землю.

Новий прейскурант земельних ділянок для міста Хошимін буде розроблено та застосовуватиметься з 1 січня 2026 року. Наразі місто впроваджує прейскурант, скоригований відповідно до Закону про землю 2024 року.

Цю інформацію надав директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища Нгуєн Тоан Тханг на соціально-економічній нараді вдень 1 серпня.

Директор Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища міста Хошимін Нгуєн Тоан Тханг на соціально-економічній зустрічі міста 1 серпня. (Фото Ван Аня)

За словами пана Тханга, у рамках реалізації Закону про землю 2024 року (зі змінами) провінційні народні комітети мають право переглядати, використовувати або коригувати старий прейскурант на землю. Виходячи з цього, Хошимін має політику коригування прейскуранта, але ще не розробив новий.

Процес коригування цін на землю складається з семи кроків, і Департамент наразі завершив шість. Усі дані, зібрані консультаційним підрозділом по всій території, були перекалібровані та передані робочій групі Народної ради міста Хошимін для розгляду та оцінки.

Департамент коригує та оновлює поточні ціни земельних угод, затверджені компенсаційні ціни та конкретні ринкові ціни, щоб уникнути збитків, враховуючи, що старий прайс-лист був занадто низьким.

Пан Нгуєн Тоан Тханг навів приклад: на деяких дорогах у цьому районі старі прайс-листи становили лише 1-2 мільйони донгів/м2. Тим часом фактичні ціни угод сягали 100-200 мільйонів донгів/м2. Тому місту необхідно скоригувати прайс-лист, щоб він був найбільш доцільним для використання в цей період.

У липні кількість заявок на реєстрацію землі в Хошиміні продовжувала зростати, досягнувши майже 40 000, більшість з яких становили заявки на купівлю, продаж та іпотеку землі. Дохід, пов'язаний із землею в Хошиміні, за останні сім місяців перевищив 12 000 мільярдів донгів.

За словами заступника голови Народного комітету міста Хошимін Во Ван Хоана, громадськість та ЗМІ дуже зацікавлені в новому прейскуранті цін на землю. Тому цю інформацію необхідно обговорити та ретельно розглянути.

Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища завершує останні кроки для подання до Народного комітету міста Хошимін для оприлюднення місцевого прейскуранта землі відповідно до Закону про землю 2024 року.

Термін видачі первинних свідоцтв про право власності на землю буде скорочено з 1 серпня.

Уряд щойно видав Постанову № 101/2024/ND-CP (Постанова 101), яка регулює базові земельні обстеження, реєстрацію та видачу сертифікатів на право користування землею, право власності на активи, пов'язані з землею, та систему земельної інформації. Ця постанова набирає чинності з 1 серпня.

Зокрема, Указ 101 передбачає, що час первинної реєстрації землі та активів, пов'язаних із землею, не повинен перевищувати 20 робочих днів.

Строк видачі першого свідоцтва про право користування землею (червона книга) та свідоцтва про право власності на активи, прикріплені до землі (рожева книга), становить не більше 3 робочих днів.

Згідно з нормативними актами, весь процес первинної реєстрації землі та майна, а також первинна видача сертифікатів на право власності на землю (червоних та рожевих сертифікатів) не повинен перевищувати 23 робочих днів.

Для гірських, острівних, віддалених та неблагополучних районів, а також районів з особливо складними соціально-економічними умовами термін обробки первинної видачі сертифікатів на право власності на землю подовжується на 10 робочих днів.

Тим часом, згідно з попередніми правилами, час обробки первинного свідоцтва про право власності на землю становив не більше 30 днів з дати отримання дійсної заяви, та не більше 40 днів для віддалених та сільських районів.

Таким чином, у нововиданій постанові Уряд скоротив час, необхідний для первинної реєстрації та видачі сертифікатів на право власності на землю (червоних та рожевих сертифікатів).

Строк для першої видачі свідоцтва про право власності на землю обчислюється з дати отримання повного та узгодженого досьє заяви, як це передбачено пунктом а), пунктом 1, статтею 19 Декрету 101.

Крім того, Указ 101 також визначає правила реєстрації землі та реєстрації активів, пов'язаних із землею.

Згідно з цією постановою, терміни реєстрації змін щодо земельної ділянки та активів, закріплених за земельною ділянкою, а також видачі свідоцтв про право користування землею та право власності на активи, закріплені за земельною ділянкою, є такими:

- У випадках перетворення прав користування сільськогосподарськими землями, що не відповідають плану консолідації та обміну земель, або у випадках передачі, успадкування або дарування прав користування землею, права власності на активи, прикріплені до землі, або внесення капіталу у формі прав користування землею або права власності на активи, прикріплені до землі, час обробки не повинен перевищувати 10 робочих днів.

- У разі продажу або внесення капіталу у формі активів, що додаються до землі, орендованої у держави, з щорічною орендною платою за землю, час обробки не повинен перевищувати 10 робочих днів та не включає час на визначення цін на землю та підписання договорів оренди землі.

- У разі оренди або суборенди прав користування землею в рамках будівництва інфраструктури та бізнес-проектів, термін обробки не повинен перевищувати 5 робочих днів.

- Процес скасування реєстрації прав оренди або суборенди земельних ділянок у рамках будівництва інфраструктури та бізнес-проектів не повинен перевищувати 3 робочих днів.

Початкова реєстрація землі та майна включає: інформацію про землекористувача; власника майна, прибудованого до земельної ділянки; та особу, призначену для управління землею, включаючи ім'я, документи, що посвідчують особу, інформацію про юридичну особу та адресу землекористувача, власника майна, прибудованого до земельної ділянки, та особи, призначеної для управління землею.

Інформація про земельну ділянку включає номер земельної ділянки, номер аркуша карти, адресу, площу, тип землі, форму землекористування, походження землекористування та іншу інформацію про земельну ділянку.

Інформація про об'єкти, додані до землі, включає тип об'єкта, адресу, район забудови, площу приміщення, корисну площу, форму власності, період володіння та іншу інформацію про об'єкт, доданий до землі.

Вимоги до реєстрації прав користування землею, активів, закріплених за землею, або прав землеустрою, або видачі свідоцтв про права користування землею та право власності на активи, закріплені за землею, для земельної ділянки та активів, закріплених за землею.

Інші вимоги землекористувачів, власників активів, закріплених за землею, та осіб, призначених для управління землею, повинні відповідати положенням земельного законодавства (якщо таке є).

Щодо місць отримання заяв та повернення результатів для процедур реєстрації землі та майна, Указ 101 передбачає, що до установ, які отримують заяви та повертають результати, належать: відділ єдиного вікна обслуговування, як це передбачено Провінційним народним комітетом з питань отримання заяв та повернення результатів для адміністративних процедур на провінційному, районному та комунальному рівнях; відділи реєстрації землі; та філії відділів реєстрації землі.

Заявники можуть подати свої заяви такими способами: безпосередньо до призначених установ, поштою, у місці, узгодженому між заявником та реєстраційним бюро, або через національний чи провінційний портал державних послуг.