Чи скоро мине епоха високих прибутків для бізнесу в сфері нерухомості?

27 червня Уряд видав Постанову 71/2024 про регулювання цін на землю, щоб конкретизувати зміст Закону про землю 2024 року. Нові правила детально описують оцінку землі для кожного конкретного випадку, що може пришвидшити процес оцінки землі – основне вузьке місце в реалізації проектів нерухомості підприємствами сьогодні.

Закон про землю 2024 року передбачає, що використання цін з таблиці цін на землю стане більш поширеним. Однак очікується, що чинна таблиця цін на землю все ще застосовуватиметься до кінця 2025 року.

Однак, цей експерт з питань нерухомості оцінює, що оцінка або оцінка нерухомості згідно з новими нормативними актами не зазнала жодних «проривних» змін. Відповідно, закон все ще передбачає конкретний метод визначення ціни на землю на основі попередніх нормативних актів (скасування методу оцінки землі за допомогою відрахування).

Оцінка землі все ще значною мірою залежить від суб'єктивного судження оцінювача. Процес оцінки значною мірою залежить від таких факторів, як місце розташування, призначення, переваги та час, що призводить до якісних коригувань на основі відсотка від вартості порівнянної нерухомості для отримання абсолютної скоригованої вартості.

Оцінка та погляди компетентних органів під час визначення цін на землю та підрозділів пост-аудиту (таких як інспектори, аудитори або слідчі органи) можуть відрізнятися при порівнянні та протиставленні, що легко призводить до звинувачень у втратах під час визначення ціни на землю.

За словами пана Туана, у такому контексті «безпечним» рішенням для оцінювальної сторони є встановлення вищої ціни на землю, щоб уникнути звинувачень у завданні бюджетних втрат. Таким чином, метод визначення цін на землю фундаментально базується на старій основі, і навіть з коригуванням, що відображає реальність, важко очікувати суттєвих змін.

Адвокат Туан зазначив, що хоча процес визначення конкретних цін на землю в проектах нерухомості певною мірою покращився, він все ще може залишатися «вузьким місцем», якщо не зникне страх помилок та взяття на себе відповідальності серед тих, хто впроваджує цей процес.

Нові підприємства легко «знищуються».

Непередбачуваність методів оцінки землі може легко призвести до краху нових підприємств, що виходять на ринок, якщо їм бракує потужних фінансових можливостей та грошових потоків.

Високі збори за користування землею є однією з причин, чому бізнес, особливо той, що вперше працює на ринку нерухомості, стикається з труднощами і навіть великими збитками. Якщо вони не можуть забезпечити необхідні фінанси для сплати зборів за користування землею, бізнес опиняється у дилемі: добровільне повернення землі державі для погашення боргу не є варіантом, а продовження проекту також неможливе через брак будівельного капіталу.

Адвокат Фам Тхань Туан заявив, що плата за користування землею становить значну частину загальної структури витрат, коли інвестори визначають ціну продажу в секторі нерухомості. Однак, поточний метод оцінки землі органами влади може легко ускладнити для інвесторів оцінку цін під час процесу підготовки інвестицій; це може призвести до ризиків під час продажу, експлуатації та оцінки ефективності інвестицій.

Щоб зменшити цей ризик, він запропонував підприємствам розглянути можливість участі в проектах через аукціон. Це забезпечить чітке визначення плати за користування землею (початкових цін), усунувши фактор «невідомості», з яким зараз стикаються підприємства в проектах, де компенсація за землю та очищення проводяться заздалегідь, що призводить до сплати плати за користування землею.