Згідно з прогнозами Міністерства будівництва , попит на житло продовжуватиме зростати протягом періоду 2021-2030 років, особливо в міських районах. Поточний коефіцієнт міського населення становить приблизно 40% і, за прогнозами, зросте до приблизно 45% до 2030 року. Враховуючи поточні темпи зростання населення та попит на житло, щороку необхідно додавати приблизно 70 мільйонів квадратних метрів міського житла.
Зокрема, потенціал та можливості для розвитку сегмента соціального житла у В'єтнамі залишаються значними. Однак насправді політика ще не є справді привабливою, тому більшість компаній з нерухомості все ще байдужі до цього сегмента. Люди та підприємства сподіваються, що буде прийнято низку нових політик для усунення процедурних та фінансових перешкод, що сприятиме розвитку соціального житла.
Пан Нгуєн Хоанг Нам - Генеральний директор G-Home:
Наразі, якщо забудовник хоче побудувати соціальне житло, він повинен виділити 20% квартир в оренду та має право продати їх лише через 5 років. Будівництво соціального житла зараз пов'язане з дуже високими витратами, тоді як ціни на оренду не можуть бути високими через існуючі цінові обмеження.
Усі ціни продажу та оренди соціального житла є загальнодоступними на порталі Департаменту будівництва населених пунктів, де розташовані проекти. Орієнтовні ціни оренди соціального житла в Ханої та Хошиміні становлять близько 100 000 донгів/м2/місяць. В інших провінціях та містах діапазон становить приблизно від 30 000 донгів/м2/місяць.
Крім того, щоб орендувати соціальне житло, орендарі повинні відповідати багатьом умовам; іноді вони повинні орендувати щонайменше один рік. Крім того, згідно з нормативними актами, якщо хтось скористався соціальним житлом, він не має права на нього вдруге. Тому, якщо орендар офіційно орендує лише один місяць, він більше не матиме права купувати соціальне житло в майбутньому.
Багато країн світу успішно та широко впровадили бізнес-модель будівництва орендного житла, оскільки їхні довгострокові капітальні витрати низькі. Бізнесу потрібно лише позичати кошти під процентні ставки близько 3%, що спрощує інвестування, і тоді вони все ще можуть отримувати прибуток, коли почнуть здавати його в оренду.
Тим часом у В'єтнамі підприємства наразі мають доступ до капіталу за процентними ставками близько 12-15% і завжди повинні передбачати додаткові збори, що збільшує витрати на впровадження. За чинного фінансового механізму немає коштів для підтримки бізнесу, коли процентні ставки та виробничі витрати настільки високі.
Тим часом, норми прибутку для бізнесу становлять лише 10%, в середньому лише 2% прибутку на рік. Це ускладнює залучення бізнесу до інвестицій у будівництво соціального житла.
Пані Дуонг Туй Дунг – старший директор CBRE Vietnam:
До 2021 року інвестиційна вартість квадратного метра для будівництва соціального житла базувалася на тій самій інвестиційній вартості квадратного метра, що й для будівництва комерційного житла, як це передбачено Міністерством будівництва. Однак 13 липня 2022 року Міністерство будівництва видало Рішення № 610/QD-BXD, яким оголосило інвестиційну вартість квадратного метра для будівельних проектів та комплексну ціну будівництва конструкційних елементів на 2021 рік.
Відповідно, Міністерство будівництва видало рамкові умови інвестиційних витрат на будівництво проектів соціального житла у вигляді багатоквартирних будинків. Після перегляду інвестиційні витрати на проекти соціального житла приблизно на 25% нижчі, ніж на комерційні багатоквартирні будинки.
Таким чином, проекти соціального житла, що реалізуються з 2021 року, під час розробки цінових планів будуть використовувати та застосовуватися коефіцієнти інвестиційних витрат, опубліковані Міністерством будівництва. Відповідно, інвестиційні витрати на будівництво соціального житла нижчі, ніж на комерційне житло. Однак, якщо вони хочуть забезпечити хорошу якість та побудувати зразкові райони соціального житла, інвестиційні витрати необхідно збільшити.
Наразі не лише соціальне житло, а й усі проекти розвитку нерухомості у В'єтнамі стикаються з високими витратами на забудову. Тому завдання полягає в тому, як забезпечити забудовникам уникнення збитків та досягнення прибутковості у своїй діяльності.
Хоча попит на житло залишається дуже високим, особливо в доступному сегменті або, зокрема, в соціальному житлі, підприємствам слід уважно стежити за ринком, використовувати можливості та пропонувати продукти, які не є надто дорогими. Крім того, досвід деяких країн показує, що замість того, щоб пропонувати квартири на продаж, забудовники дозволяють людям орендувати їх на 1-3 роки, додавши до договору оренди пункт, який дозволяє купівлю. Це дає нужденним більше часу для накопичення коштів та самостійного вибору.
Пан Ле Хоанг Чау - голова Асоціації нерухомості міста Хошимін:
Згідно з Декретом № 100/2015/ND-CP, інвесторам проектів соціального житла дозволено збільшувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування максимум до 1,5 раза від стандарту. Однак, в останньому проекті Декрету про розвиток та управління соціальним житлом Міністерство будівництва виключило цю норму.
У проекті Указу про розвиток та управління соціальним житлом необхідно відновити положення, яке дозволяє інвесторам проектів соціального житла збільшувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування до 1,5 раза порівняно з встановленими будівельними нормами та правилами. Це має забезпечити доцільність та заохотити інвесторів домовлятися про права користування землею або купувати існуючі права користування землею для реалізації проектів соціального житла.
Це також один із політичних механізмів залучення інвесторів. Інвесторам у проекти соціального житла слід дозволити коригувати щільність забудови або коефіцієнт землекористування максимум до 1,5-кратного значення від чинних будівельних норм та правил, виданих компетентними органами, у випадках, коли земельна ділянка або район має лише план зонування масштабу 1/2000 або коли інвестор вже має права землекористування для реалізації проекту соціального житла.
Оскільки без цього політичного механізму інвестори вирішили б використовувати землю, якою вони вже володіють, для реалізації проектів комерційного житла, які є простішими та ефективнішими, замість того, щоб втілювати проекти соціального житла, які обмежені численними правилами.
Крім того, хоча держава ще не має земельних ділянок для будівництва соціального житла, вкрай важливо заохочувати інвесторів самостійно вести переговори щодо прав землекористування або купувати права землекористування на існуючі землі для реалізації проектів соціального житла.
Згідно з ВНА
Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478
