Нагальна потреба в будівництві соціального житла – Частина 1: Усунення перешкод там, де вони виникають.

У 2024 році уряд поставив за мету завершити будівництво 130 000 одиниць соціального житла по всій країні. Однак, статистика станом на кінець першого кварталу 2024 року показує, що було завершено лише 8 проектів соціального житла, що становить менше 30% від цільового показника. Цей прогрес свідчить про те, що мета завершення будівництва 130 000 одиниць соціального житла цього року все ще досить далека від досягнення і потребуватиме значних зусиль.

З місцевої точки зору, пан Хюїнь Тхань Кхієт – заступник директора Департаменту будівництва міста Хошимін – заявив, що найбільшою проблемою наразі є брак інвестиційного капіталу з бюджету, що перешкоджає виділенню достатніх коштів на будівництво державних програм соціального житла для повного задоволення потреб бенефіціарів політики, таких як посадовці, державні службовці та державні службовці.

Наразі Хошимін виділив лише 10% необхідного капіталу на програми соціального житла. Відтепер і до 2025 року запланований бюджет вимагає 37 700 мільярдів донгів. Однак місто може виділити зі свого бюджету лише приблизно 3 770 мільярдів донгів. До 2030 року місту знадобиться 86 400 мільярдів донгів, але воно зможе виділити зі свого бюджету лише 8 600 мільярдів донгів, а решта надійде з джерел соціального капіталу.

Гнучкі типи

Дехто стверджує, що однією з причин неуспішності програм соціального житла є продаж будинків людям, які не можуть дозволити собі їх купити. Пан Нгуєн Ван Дінь, експерт з питань нерухомості, зазначив: «Окрім продуктів соціального житла для продажу та здачі в оренду з правом викупу, питання соціального житла в оренду також потребує політичної підтримки. Це пояснюється тим, що соціальне житло в першу чергу орієнтоване на групи з низьким рівнем доходу».

За словами цього експерта, Закон про житло 2023 року, який набув чинності 1 серпня, скасував норму, яка вимагає від забудовників проектів соціального житла виділяти 20% площі житла в оренду. Це означає, що якщо 100% квартир можна продати, державі потрібно буде доповнити пропозицію альтернативними варіантами оренди.

Закон про житло 2023 року передбачає лише оренду житла для працівників промислових зон. Таким чином, групи з низьким рівнем доходу, які не є працівниками промислових зон, такі як некваліфіковані робітники та фрілансери в міських районах, практично не мають можливості отримати соціальне житло в оренду.

Поділяючи таку ж думку, пан Чрінь Куанг Мінь, голова Ради управління проектами профспілкових установ Загальної конфедерації праці В'єтнаму, зазначив: «Будівництво соціального житла для продажу є дуже складним через тривалі процедури, високі ціни продажу порівняно з доходами працівників з низьким рівнем доходу; регулювання не є привабливим для інвесторів, а норми прибутку обмежені лише 10%... Тому будівництво соціального житла для оренди було б більш розумним, задовольняючи фактичні потреби та відповідаючи доходам працівників. Крім того, попит на оренду дуже високий, тоді як пропозиція обмежена, а ціни на оренду на ринку дуже високі».

Наразі Загальна конфедерація праці В'єтнаму запропонувала план оренди соціального житла з цінами на оренду, рівними або нижчими за ринкові. Яскравим прикладом є пілотний проект оренди соціального житла Загальною конфедерацією праці В'єтнаму в провінції Ха Нам, який був повністю заселений протягом короткого періоду часу після його запуску.

Вартість оренди для цього проєкту коливається від 1,2 до 1,4 мільйона донгів на місяць, тоді як за межами проєкту вартість оренди становить від 2 до 3 мільйонів донгів на місяць. Однак, за словами пана Міня, у будівництві соціального житла для оренди є три труднощі: залучення інвестиційних ресурсів, розташування проєкту та вартість оренди.

З точки зору бізнесу, пан Ле Хуу Нгіа, директор будівельної та торгової компанії Le Thanh, проаналізував: якщо інвестувати в 1000 одиниць соціального житла, кожна вартістю приблизно 500 мільйонів донгів, загальна вартість інвестицій сягне 500 мільярдів донгів. При здачі в оренду за ціною 3-3,5 мільйона донгів на місяць, з 1000 одиниць інвестор заробить 3-3,5 мільярда донгів на місяць, або 30-35 мільярдів донгів на рік.

Якщо інвестор позичає кошти на комерційних ринках під процентні ставки вище 10-13% на рік, ці 500 мільярдів донгів призведуть до нарахування 50 мільярдів донгів відсотків, і інвестор, безумовно, зазнає збитків. Тим часом, згідно із Законом про житло 2023 року, норми прибутку від будівництва соціального житла для здачі в оренду становлять лише 10% від норми прибутку від продажу соціального житла. Згідно з новими правилами, орендоване житло більше не отримує державних інвестицій у технічну інфраструктуру та соціальні об'єкти, тому жоден інвестор не наважується брати участь у проектах соціального житла для здачі в оренду, – наголосив пан Нгіа.

Видалити з політики

Хоча багато населених пунктів стикаються з труднощами у впровадженні політики соціального житла, місто Хайфон досягло вражаючих результатів. На сьогодні місто Хайфон схвалило політику та відібрало інвесторів для 31 проекту соціального житла загальною кількістю 36 600 одиниць; з яких розпочато будівництво 9 проектів загальною кількістю приблизно 15 000 одиниць. З огляду на цю кількість, прогнозується, що протягом 2021-2025 років буде завершено будівництво близько 16 200 одиниць, що перевищить урядову ціль щодо розвитку соціального житла в 15 400 одиниць.

Це свідчить про те, що труднощі все ще існують, але їх потрібно рішуче вирішувати, починаючи з політики, і історія Хайфону є яскравим прикладом. Щоб досягти цих позитивних результатів, місто Хайфон ретельно дотримується правових норм щодо нерухомості та житлового будівництва. Відповідно, Міський партійний комітет Хайфону приділив увагу спрямуванням, Міська народна рада ухвалила 5 резолюцій, а Міський народний комітет видав 13 відповідних рішень для їх реалізації.

Зокрема, місто Хайфон гнучко та ефективно застосовує чинні механізми та політику для покращення інвестиційного та бізнес-середовища, особливо процедур, пов'язаних з житлом, включаючи соціальне житло. Це створило прозоре, відкрите та сприятливе бізнес-середовище, залучаючи багато масштабних інвестиційних проектів та ефективно задовольняючи потреби людей у ​​придбанні або оренді соціального житла.

За словами директора Хоанг Хая, хоча й досягнуто деяких важливих результатів, впровадження розвитку соціального житла все ще стикається з певними труднощами. Наразі Міністерство будівництва зосереджується на впровадженні, завершенні та керівництві місцевими органами влади у виконанні постанов, рішень та циркулярів, що детально описують та спрямовують виконання Закону про житло 2023 року та Закону про комерційну діяльність у сфері нерухомості 2023 року після їх оприлюднення.

Водночас, Міністерство будівництва продовжує закликати населені пункти, виходячи з цілей Проекту «Інвестування в будівництво щонайменше 1 мільйона одиниць соціального житла для малозабезпечених та працівників індустріальних парків у період 2021-2030 років» та цільових показників, зазначених у додатку щодо соціального житла, які мають бути завершені у 2024 році, оперативно розробити конкретні плани реалізації інвестування в проекти соціального житла для забезпечення досягнення поставлених цілей.

Для реалізації Національної стратегії розвитку житлового будівництва на період 2021-2030 років, розрахованої на період до 2045 року, Міністерство будівництва надіслало до народних комітетів провінцій та міст центрального управління документ щодо розробки та коригування планів розвитку житлового будівництва на 2024 рік та період 2021-2025 років; чітко визначаючи потреби та цілі щодо соціального житла для малозабезпечених, житла для збройних сил та житла для працівників… відповідно до Закону про житло 2023 року.

Крім того, в рамках програми нагляду Національних зборів на 2024 рік, Національні збори проведуть тематичний нагляд на тему «Впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла з 2015 року до кінця 2023 року». Тематичний нагляд має на меті оцінити досягнення, обмеження та труднощі; виявити причини; та чітко визначити обов'язки установ, організацій та окремих осіб з метою підвищення ефективності впровадження політики та законів щодо управління ринком нерухомості та розвитку соціального житла. Виходячи з цього, будуть запропоновані рішення для вдосконалення відповідної політики та законів.

Завдяки синхронізованій участі всієї політичної системи, керуючись проактивним підходом до подолання перешкод, де б вони не виникали, впровадження політики соціального житла відповідатиме поставленим цілям та суспільним очікуванням.

Урок 2: Полегшення доступу працівників до ресурсів.