Tarım arazileri sektörü sakinliğini koruyor.

Geçtiğimiz günlerde düzenlenen bir emlak seminerinde, Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı Arazi Dairesi Müdür Yardımcısı Sayın Le Van Binh, 2024 Arazi Kanunu yürürlüğe girdiğinde bu sektörün canlı bir gelişme göstereceğini belirtti.

Aslında, 2020-2022 döneminde tarım arazisi piyasası oldukça hareketliydi. Birçok işletme ve birey, tarım arazilerini parsellere bölerek satmak amacıyla satın aldı ve bu da o dönemde bir patlamaya yol açtı.

Piyasanın daha canlı hale gelmesi beklenmesine rağmen, gerçekte tarım ve orman arazisi segmentleri yalnızca işletmeler gibi büyük, organize yatırımcıların ilgisini çekmektedir. Bunun nedeni, yeni düzenlemelerin yalnızca çiftçiler için elverişli koşullar yaratması ve tarım sektörüne yatırım yapan işletmeler için uygun olmasıdır. Ancak, küçük ölçekli yatırımcılar için tarım arazisi satın alma, kullanım amacının değiştirilmesini bekleme ve ardından parsellere ayırıp satma uygulaması çok zor olacaktır.

Hanoi, Hoa Binh ve Thai Nguyen'de çeşitli arazi segmentlerinde gayrimenkul danışmanı ve yatırımcı olan Bayan Ha Kien, tarım arazisi segmentinin "sakin" kaldığını, çünkü tarım ve orman arazileri için vergi ve dönüşüm ücretlerinin oldukça yüksek olduğunu, bu nedenle küçük ölçekli yatırımcıların bu segmente yatırım yapmadığını belirtti. Bunun yerine, daha sonra bunları hizmet alanı, turizm , ticari veya konut projelerine dönüştürme niyetiyle onlarca hektarlık pirinç tarlası ve orman arazisine yatırım yapma ihtiyacı duyan büyük yatırımcıların bu alana katılmaya hevesli göründüğünü ifade etti.

Hanoi'deki bir emlak şirketinin yöneticisi, şirketlerinin Hoa Binh ve Thai Nguyen illerinde büyük ölçekli orman ve tarım arazileri "aramayı" planladığını ve hatta satın almak üzere arazi bulmak için Orta Yaylalara "daha uzaklara" açılmayı düşündüklerini belirtti.

Sayın Le Van Binh, tarım arazilerinin dönüştürülmesiyle ilgili olarak, ulusal gıda güvenliğini sağlamak için bunun plana uygun olarak ve 3 milyon hektardan fazla pirinç ekim alanı hedefine bağlı kalınarak yapılması gerektiğini belirtti. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımcılarının etkisiz yatırımlardan, yüksek fiyatlarla satın alıp nakde çevirmede zorluk çekmekten kaçınmak için dikkatli olmaları ve yasal düzenlemeleri anlamaları gerektiğini vurguladı.

Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği'ne göre, 2024 yılının ilk altı ayında, açık artırmayla satılan ve parsellere ayrılan arsalar segmentinde iyileşme görüldü. Ancak, proje arsaları ve tarım/orman arazilerinde henüz bir toparlanma belirtisi yok; likidite durgun ve işlemler yavaş ilerliyor. Hatta tarım arazisi sahibi birçok yatırımcı bu dönemde satış yapmakta zorlanıyor.

Bir emlak danışmanlık firmasının müdürüne göre, bu segmentteki yatırımın kar marjı yılda yaklaşık %25-30 civarındadır ve eğer konut arsasına dönüştürülebilirse, bu oran yılda %35-40'a ulaşabilir. On yıl içinde fiyat artışı potansiyeli göz önüne alındığında, tarım arazilerinin değeri 3-5 katına, hatta daha fazlasına çıkabilir. Bununla birlikte, öngörülen arazi fiyat listesine göre, tarım arazisini konut arsasına dönüştürme başvurusunun işlem maliyeti, mevcut maliyete kıyasla dokuz kat artacaktır.

Örneğin, bir yatırımcı Dong Anh'da (Hanoi) 1.000 m2'lik bir tarım arazisini parsellere ayırmak ve arazi kullanım amacını değiştirmek için başvuruda bulunmak isterse, mevcut arazi kullanım ücreti 6,6 milyar VND'dir. Ancak, yeni taslak fiyat listesine göre hesaplandığında bu miktar 61,8 milyar VND'ye yükselmektedir. Dolayısıyla, 100 m2'lik bir arsa için sadece arazi kullanım ücreti 6 milyar VND'nin üzerindedir. Bu fiyatla, mevcut konut arazisi satın alan kişiler, tarım arazisini dönüştürürken ödemeleri gereken vergiden daha ucuza mal olacaktır.

Ayrıca, 2024 Arazi Kanunu, 12-24 ay boyunca sürekli olarak nadasa bırakılan veya kullanılmayan tarım arazilerinin idari cezalara tabi tutulacağını ve el konulabileceğini öngörmektedir. Bu nedenle, halihazırda tarım arazisine sahip olan yatırımcıların, her şeylerini kaybetmek istemiyorlarsa, arazilerini konut alanına dönüştürme veya tarım kullanım amacını değiştirme işlemlerini acilen tamamlamaları gerekmektedir.

"Yatırım trendlerinden ve planlamadan yararlanmak için arazi satın alıyorsanız, ancak bölgesel plan askıya alınır, ertelenir veya değiştirilirse, yatırımcılar en kötü senaryo olan satamama durumuyla karşı karşıya kalabilirler. Dahası, özellikle dönüştürülemeyen tarım arazileri satın almak, finansal kaldıraç kullanılması durumunda iflas riskini de beraberinde getirir," diye belirtti bir yatırımcı, günümüzde tarım arazisi sahibi olmanın risklerini.