Gayrimenkul sektöründeki yüksek kar dönemleri yakında sona erecek mi?

27 Haziran'da Hükümet , 2024 Arazi Kanunu'nun içeriğini somutlaştırmak amacıyla arazi fiyatlarını düzenleyen 71/2024 sayılı Kararnameyi yayımladı. Yeni düzenlemeler, her özel durum için arazi değerlemesini detaylandırarak, günümüzde işletmelerin gayrimenkul projelerinin uygulanmasında önemli bir darboğaz olan arazi değerleme sürecini hızlandırabilir.

2024 Arazi Kanunu, arazi fiyat tablosundaki fiyatların kullanımının daha yaygın hale geleceğini öngörüyor. Bununla birlikte, mevcut arazi fiyat tablosunun 2025 yılı sonuna kadar uygulanmaya devam etmesi bekleniyor.

Ancak, bu gayrimenkul hukuku uzmanı, yeni çıkarılan düzenlemeler kapsamında gayrimenkul değerlemesinde veya ekspertizinde herhangi bir "çığır açıcı" değişiklik olmadığını değerlendiriyor. Buna göre, yasa hala önceki düzenlemelere dayalı olarak arazi fiyatlarının belirlenmesine ilişkin belirli yöntemi öngörüyor (indirim yöntemiyle arazi değerleme yöntemini kaldırıyor).

Arsa değerlemesi hala büyük ölçüde değerleme uzmanının öznel yargısından etkilenmektedir. Değerlendirme süreci, konum, amaç, avantajlar ve zamanlama gibi faktörlere büyük ölçüde bağlıdır ve bu da, mutlak düzeltilmiş bir değere ulaşmak için karşılaştırılabilir mülklerin değerinin bir yüzdesi üzerinden niteliksel ayarlamalara yol açar.

Arazi fiyatlarının belirlenmesinde yetkili mercilerin ve denetim birimlerinin (müfettişler, denetçiler veya soruşturma kurumları gibi) değerlendirme ve bakış açıları karşılaştırıldığında farklılık gösterebilir ve bu durum, arazi fiyatı belirlemesinde kayıplara dair suçlamalara kolayca yol açabilir.

Sayın Tuan'a göre, böyle bir bağlamda, değerleme yapan taraf için "güvenli" çözüm, bütçe kayıplarına neden olmakla suçlanmaktan kaçınmak için arazi fiyatını daha yüksek belirlemektir. Dolayısıyla, arazi fiyatlarını belirleme yöntemi temelde eski bir temele dayanmaktadır ve gerçekliği yansıtacak şekilde ayarlamalar yapılsa bile, önemli değişiklikler beklemek zordur.

Avukat Tuan, gayrimenkul projelerinde belirli arsa fiyatlarının belirlenmesi sürecinin bir ölçüde iyileştiğini ancak süreci uygulayanlar arasında hata yapma ve sorumluluk alma korkusunun azalmaması durumunda bunun hâlâ bir "darboğaz" olabileceğini belirtti.

Yeni işletmeler kolayca "yok edilebilir".

Arazi değerleme yöntemlerinin öngörülemezliği, güçlü finansal kapasiteye ve nakit akışına sahip olmayan yeni işletmelerin pazara girişlerinin kolayca iflasına yol açabilir.

Yüksek arazi kullanım ücretleri, özellikle gayrimenkul piyasasına yeni giren işletmelerin zorluklarla ve hatta ağır kayıplarla karşılaşmasının nedenlerinden biridir. Arazi kullanım ücretlerini ödemek için gerekli finansmanı sağlayamazlarsa, işletmeler ikilemde kalırlar: Borcu kapatmak için araziyi gönüllü olarak devlete iade etmek bir seçenek değildir ve inşaat sermayesi eksikliği nedeniyle projeye devam etmek de imkansızdır.

Avukat Pham Thanh Tuan, gayrimenkul sektöründe yatırımcılar satış fiyatını belirlerken arazi kullanım ücretlerinin toplam maliyet yapısının önemli bir bölümünü oluşturduğunu belirtti. Ancak, yetkililer tarafından uygulanan mevcut arazi değerleme yöntemi, yatırımcıların yatırım hazırlık sürecinde fiyat tahmininde bulunmasını zorlaştırabilir; bu da satış, işletme ve yatırım verimliliğinin değerlendirilmesinde risklere yol açabilir.

Bu riski azaltmak için, işletmelerin projelere açık artırma süreciyle katılmayı düşünmelerini önerdi. Bu, arazi kullanım ücretlerinin (başlangıç ​​fiyatları) açıkça tanımlanmasını sağlayacak ve arazi tazminatı ve arazi temizliğinin önceden yapıldığı projelerde işletmelerin karşılaştığı "belirsizlik" faktörünü ortadan kaldırarak arazi kullanım ücretlerinin ödenmesini önleyecektir.