ตลาดอสังหาฯฟื้นตัว

ในงานสัมมนาช่วงเช้าวันที่ 14 ธันวาคมที่ผ่านมา ดร. คาน แวน ลุค หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ BIDV ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มแสดงสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อนและช่วงต้นปีนี้

กระแสเงินทุนไหลเข้าตลาดการลงทุนแสดงให้เห็นการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในช่วงครึ่งหลังของปี ตลาดหุ้นกำลังฟื้นตัว อัตราดอกเบี้ยธนาคารลดลงสู่ระดับต่ำสุดก่อนเกิดโควิด-19 และอัตราเงินเฟ้ออยู่ภายใต้การควบคุม

นายลุคประเมินว่าเวียดนามเป็นหนึ่งในประเทศที่เปลี่ยนนโยบายการเงินเร็วกว่ากำหนด โดยอัตราดอกเบี้ยอย่างน้อยยังคงอยู่เท่าเดิมหรือลดลงเล็กน้อยทั้งในส่วนของเงินฝากและเงินกู้ในช่วงเวลาข้างหน้า ภาพเศรษฐกิจมหภาคก็มีสัญญาณบวกหลายอย่างเช่นกัน โดยคาดการณ์ว่าการเติบโตทางเศรษฐกิจในปีนี้จะอยู่ที่ 5-5.2% และอัตราเงินเฟ้อจะลดลงเหลือ 3-3.5% ขณะที่เมื่อต้นปีอยู่ที่ 5%

ในส่วนของอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญประเมินล่าสุดว่ารัฐสภาได้ผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข และเร็วๆ นี้อาจจะมีกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ถือเป็นเหตุการณ์ที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน เมื่อกฎหมายสำคัญทั้ง 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ถูกประกาศใช้ในเวลาเดียวกันเกือบจะทั้งหมด จึงก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่

อย่างไรก็ตาม นายลุค กล่าวว่า ตลาดยังคงมี “จุดมืด” เช่น อัตราหนี้เสียของภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นจาก 1.72% เมื่อสิ้นปีที่แล้วมาเป็น 2.89% ในเดือนกันยายน 2566 แต่ยังคงต่ำกว่า 3% ภายใต้การควบคุม

ตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนไม่สามารถฟื้นตัวได้รวดเร็ว โดยในปี 2567 จะมีตราสารหนี้ครบกำหนดชำระประมาณ 23,000 พันล้านดอง อย่างไรก็ตาม ตัวเลขนี้ยังต่ำกว่าจุดสูงสุดของอายุครบกำหนดในเดือนกันยายน พ.ศ. 2566

นายลุค กล่าวว่า ในบริบทปัจจุบัน ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องเสนอคำแนะนำที่ถูกต้องและแม่นยำอย่างต่อเนื่อง เพื่อขจัดอุปสรรคด้วยแนวทางแก้ไข โดยไม่บ่น ธุรกิจยังต้องมุ่งมั่นที่จะปรับโครงสร้างใหม่ ยอมรับการลดราคา กระจายแหล่งทุน ตลาด พันธมิตร และกลุ่มธุรกิจต่างๆ เพื่อลดความเสี่ยง

แผนฟื้นฟูตลาดเป็นอย่างไร?

ในงานนี้ คุณ Nguyen Quoc Anh รองกรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Batdongsan.com.vn ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามในปี 2566 มีแนวโน้มเคลื่อนไหวไปในทางบวก และอยู่ในเกณฑ์ใกล้เคียงกับช่วงกลับตัวของรอบก่อนหน้านี้

ในช่วงรอบปี 2551-2555 สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภายในปี 2556 สัญญาณของการกลับตัวของตลาดเริ่มปรากฏเมื่อมีการผ่อนปรนสินเชื่อ มีการออกแพ็คเกจสนับสนุนมูลค่า 30,000 พันล้านดอง และมีการแก้ไขกฎหมายที่ดินเพื่อสนับสนุนตลาด

ขณะนี้ด้านอัตราดอกเบี้ยตั้งแต่ต้นปี 2566 ธปท.ปรับเพดานอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 3 เท่า และลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินการ 4 เท่า ธนาคารหลายแห่งลดอัตราดอกเบี้ยเงินฝากลง 3-5% เมื่อเทียบกับต้นปี

ด้านอัตราการเติบโตของสินเชื่อ วงเงินเติบโตสินเชื่อปี 2566 อยู่ที่ 14-15% เทียบกับ 14% เมื่อปีที่แล้ว อย่างไรก็ตาม ณ วันที่ 22 พฤศจิกายน การเติบโตของสินเชื่อทั้งระบบอยู่ที่เพียง 8.21% ต่ำกว่าเป้าหมายที่กำหนดไว้เมื่อต้นปี

นอกจากนี้ พ.ร.บ. ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไข และ พ.ร.บ. ที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไข ก็ได้ผ่านความเห็นชอบและมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ต้นปี 2568 เช่นกัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังได้รับประโยชน์จากการดำเนินการของรัฐบาล โดยมีการออกนโยบายเชิงบวกมากมาย...

ดังนั้น นาย Quoc Anh คาดการณ์ว่าจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจเกิดขึ้นตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ของปี 2024 จากนั้นตลาดจะเข้าสู่รอบใหม่และผ่าน 4 ขั้นตอน ได้แก่ การสำรวจ การรวมตัว การพลิกกลับ และการรักษาเสถียรภาพ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งช่วงฟื้นตัวอาจเริ่มตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2568 ไปจนถึงไตรมาสที่ 4 ปี 2568 และตั้งแต่ไตรมาสที่ 1 ปี 2569 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อาจค่อยๆ เข้าสู่ช่วงทรงตัว