ในระยะสั้นราคาที่ดินไม่ได้ทำให้ต้นทุนการผลิตเพิ่มขึ้น

นั่นคือคำยืนยันของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ เมื่อตอบคำถามเกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในเมือง

ดังนั้น ในกระบวนการปรึกษาหารือ มีหลายความเห็นที่ระบุว่ารายการราคาที่ดินใหม่จะส่งผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงภาคการผลิตและธุรกิจ เมื่อราคาที่ดินสูง หมายถึง ปัจจัยนำเข้าสูง ผลผลิตก็จะสูง ซึ่งจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ซื้อ ส่งผลให้ราคาขายของสินค้าสูงขึ้นมาก

ราคาที่ดินไม่ทำให้ราคาอสังหาฯ เพิ่มขึ้น

ตามที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับรายการราคาที่ดินไม่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยวิธีส่วนเกิน

ดังนั้นผลการคำนวณมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามวิธีส่วนเกิน ไม่ว่าจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน ก็ไม่จำเป็นต้องปรับตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเกษตรกรรมในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงขึ้นกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินมีความกลมกลืนมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้น เมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยืนยันว่า การปรับราคาที่ดินตามราคาจริงในท้องถิ่นไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: เลอ ตวน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามหลักการอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นต้นทุนปัจจัยการผลิตในการสร้างอสังหาริมทรัพย์จึงคำนวณตามราคาตลาด

ตัวอย่างเช่น หากต้นทุนปัจจัยการผลิตคือที่ดิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเจรจากับผู้ใช้ที่ดินด้วย หรือเมื่อมีการจัดสรรที่ดินหรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หน่วยงานของรัฐก็ต้องกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง - ราคาตลาดเพื่อให้ธุรกิจจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ในทางกลับกัน เมื่อใช้การคำนวณวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน ราคาที่ดินจะไม่ถูกผูกมัดด้วยรายการราคาที่ดิน เนื่องจากโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ เมื่อกำหนดราคาที่ดิน จะใช้การคำนวณวิธีส่วนเกิน

ดังนั้นการปรับรายการราคาที่ดินตามราคาที่ดินในท้องถิ่นที่แท้จริงจึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ผลิตภัณฑ์ผลผลิตดำเนินการตามหลักอุปสงค์-อุปทาน

การปรับราคาที่ดินตามราคาที่ดินจริงในพื้นที่ไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

จะปรับอัตราภาษีให้สอดคล้องกับสถานการณ์ เศรษฐกิจ

สำหรับธุรกิจการผลิตและการค้า ราคาที่ดินเป็นหนึ่งในต้นทุนปัจจัยการผลิตของธุรกิจการผลิต การค้า และการบริการ ต้นทุนเหล่านี้โดยหลักการแล้วเป็นต้นทุนที่อ้างอิงตามราคาตลาด

ดังนั้นใน 12 กรณีของการใช้บัญชีราคาที่ดิน มี 2 กรณีที่จะกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตและการประกอบธุรกิจ คือ การคำนวณภาษีที่ดิน และการคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี

หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ภาษีเหล่านี้ก็จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตามในระยะสั้นกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่มีผลกระทบต่อการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินแต่อย่างใด

โดยอัตราภาษีการใช้ประโยชน์ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรเดิมกำหนดโดยสูตร 0.03% x ราคาในบัญชีราคาที่ดิน x เนื้อที่ภายในเขต (พื้นที่นอกเขตคือ 0.15%)

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2555 ยังได้กำหนดให้บัญชีราคาที่ดินเพื่อการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรคงที่เป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่มีผลบังคับใช้อีกด้วย

จนถึงปัจจุบัน บัญชีราคาที่ดินตามคำสั่งที่ 02/2563 อยู่ในรอบที่ 3 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2570 และบัญชีราคาที่ดินใหม่นี้จะไม่เริ่มใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2571 ในรอบ 5 ปีถัดไป

ดังนั้นรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะไม่กระทบการจัดเก็บภาษีนอกภาคเกษตรตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2570

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมตระหนักดีว่ากรณีนี้ส่งผลกระทบต่อประชาชน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจทั้งหมดของระบบเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ต้นทุนเหล่านี้ยังคงทรงตัวเช่นเดิม จึงไม่ส่งผลกระทบด้านลบต่อเศรษฐกิจของเมือง

ในกรณีการคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี พระราชกฤษฎีกาหมายเลข 46/2014/ND-CP ของ รัฐบาล กำหนดว่าราคาค่าเช่าที่ดินจะคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดิน (ตั้งแต่ 1% ถึง 3%) ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนของเมืองจึงได้ออกคำสั่งหมายเลข 50/2014 เพื่อควบคุมราคาค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าผิวน้ำในเมือง โดยกำหนดอัตราตั้งแต่ 1% ถึง 2%

ปัจจุบันพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2567 กำหนดให้ราคาค่าเช่าที่ดินคิดคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดิน (ตั้งแต่ 0.25% ถึง 3%)

ดังนั้นเพื่อหลีกเลี่ยงการหยุดชะงักของการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ สร้างเงื่อนไขการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ ในกระบวนการร่างเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนเมืองจะปรับอัตราการเก็บภาษีให้เหมาะสมกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในเมือง

เมื่อพิจารณาถึงเศรษฐกิจโดยรวมของเมือง ราคาค่าเช่าที่ดินส่งผลกระทบต่อกิจกรรมการผลิตและการดำเนินธุรกิจส่วนใหญ่ ดังนั้น การแก้ไขปัญหานี้จะช่วยให้การผลิตและการดำเนินธุรกิจมีเสถียรภาพ เพราะจะไม่ทำให้ต้นทุนค่าเช่าที่ดินสูงขึ้น

การปรับรายการราคาที่ดินทำให้มั่นใจได้ว่าผลประโยชน์ของรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุนจะสอดคล้องกัน ดังนั้น รัฐจะควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน และสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในเมืองเพื่อตอบสนองผลประโยชน์ของประชาชน

ดังนั้น เมื่อปัญหาข้างต้นได้รับการแก้ไขแล้ว บัญชีราคาที่ดินจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของเมือง ระดมทรัพยากรเพื่อสร้างแรงผลักดันให้เศรษฐกิจของเมืองฟื้นตัวและพัฒนา โดยวิสาหกิจการผลิตและวิสาหกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) จะไม่ได้รับผลกระทบ เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เกี่ยวข้องกับภาษีการใช้ที่ดินจะไม่เพิ่มขึ้น