นั่นคือคำยืนยันของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นครโฮจิมินห์ เมื่อตอบคำถามเกี่ยวกับการปรับราคาที่ดินในเมือง

ทั้งนี้ ในระหว่างกระบวนการปรึกษาหารือ มีความคิดเห็นจำนวนมากที่ระบุว่ารายการราคาที่ดินใหม่จะมีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการผลิตและธุรกิจต่างๆ เมื่อราคาที่ดินสูง หมายถึง ปัจจัยนำเข้าสูง ผลผลิตก็จะสูงเช่นกัน ซึ่งจะกระทบต่อผู้ซื้อโดยตรง จากนั้นราคาสินค้าก็จะสูงมาก

บัญชีราคาที่ดินไม่ทำให้ราคาอสังหาฯเพิ่มขึ้น

ตามข้อมูลของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ระบุว่า สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การปรับบัญชีราคาที่ดินไม่มีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยใช้วิธีส่วนเกิน

ดังนั้นผลลัพธ์ของการกำหนดมูลค่าสิทธิการใช้ที่ดินตามวิธีส่วนเกิน ไม่ว่าจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินก็ไม่จำเป็นต้องปรับตามราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดิน

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเกษตรในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินสมดุลมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้นเมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ยืนยัน การปรับบัญชีราคาที่ดินตามราคาจริงในท้องถิ่น ไม่กระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ภาพ: เลอ โตอัน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมมีความเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินการตามหลักการอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้น ต้นทุนปัจจัยการผลิตในการสร้างอสังหาริมทรัพย์จึงคำนวณตามราคาตลาด

ตัวอย่างเช่น หากต้นทุนปัจจัยการผลิตคือที่ดิน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเจรจากับผู้ใช้ที่ดินด้วย หรือเมื่อมีการจัดสรรที่ดินหรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน หน่วยงานของรัฐจะต้องกำหนดราคาที่ดินที่เฉพาะเจาะจง - ราคาตลาดที่ธุรกิจต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน

ในทางกลับกัน เมื่อใช้การคำนวณราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน ราคาที่ดินจะไม่ถูกผูกมัดด้วยรายการราคาที่ดิน เนื่องจากโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ จะใช้การคำนวณราคาที่ดินตามวิธีส่วนเกินในการกำหนดราคาที่ดิน

ดังนั้นการปรับรายการราคาที่ดินตามราคาที่ดินในท้องถิ่นที่แท้จริงจึงไม่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะที่ผลิตภัณฑ์ผลผลิตดำเนินการตามหลักอุปสงค์-อุปทาน

การปรับรายการราคาที่ดินตามราคาจริงในท้องถิ่นไม่ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

จะปรับอัตราภาษีให้สอดคล้องกับสถานการณ์เศรษฐกิจ

สำหรับธุรกิจการผลิตและการค้า ราคาที่ดินถือเป็นต้นทุนปัจจัยการผลิตประการหนึ่งของธุรกิจการผลิต การค้า และการบริการ ต้นทุนเหล่านี้โดยหลักการแล้วเป็นต้นทุนตามราคาตลาด

ดังนั้นในกรณีการใช้บัญชีราคาที่ดินจำนวน 12 กรณี จึงมี 2 กรณีที่จะกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตและการประกอบธุรกิจ ได้แก่ การคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน และการคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี

หากราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ภาษีต่างๆ เหล่านี้ก็จะเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ต้นทุนปัจจัยการผลิตเพิ่มสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามในระยะสั้น กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังไม่มีผลกระทบต่อการคำนวณภาษีการใช้ที่ดินแต่อย่างใด

โดยเฉพาะอัตราภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ภาคเกษตรกรรมเดิมกำหนดโดยใช้สูตร 0.03% x ราคาในบัญชีราคาที่ดิน x เนื้อที่ในวงเงิน (พื้นที่นอกวงเงินคือ 0.15%)

อย่างไรก็ตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินเพื่อการบริโภคที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2555 ได้กำหนดให้บัญชีราคาที่ดินสำหรับการคำนวณภาษีที่ดินเพื่อการบริโภคคงที่เป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่มีผลบังคับใช้ด้วย

บัดนี้ รายการราคาที่ดินตามคำสั่งเลขที่ 02/2563 มีผลบังคับใช้ในรอบที่ 3 สิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2570 และรายการราคาที่ดินใหม่นี้จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม 2571 ในรอบ 5 ปีถัดไป

ดังนั้นรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วจะไม่ส่งผลต่อการจัดเก็บภาษีที่ไม่ใช่ภาคเกษตรตั้งแต่บัดนี้จนถึงสิ้นปี 2570

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมตระหนักดีว่ากรณีดังกล่าวมีผลกระทบต่อประชาชนทุกกลุ่มทุกภาคส่วน รวมถึงการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจต่างๆ ในระบบเศรษฐกิจ อย่างไรก็ตาม ต้นทุนเหล่านี้ยังคงมีเสถียรภาพเหมือนเดิม ดังนั้นไม่มีผลกระทบเชิงลบต่อเศรษฐกิจของเมือง

กรณีการคำนวณค่าเช่าที่ดินในกรณีที่รัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 46/2014/ND-CP ของรัฐบาลกำหนดให้ราคาค่าเช่าที่ดินต้องคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดิน (ตั้งแต่ 1% ถึง 3%) ดังนั้น คณะกรรมการประชาชนของเมืองจึงได้ออกคำสั่งฉบับที่ 50/2014 เพื่อควบคุมราคาค่าเช่าที่ดินและค่าเช่าผิวน้ำในเมือง โดยกำหนดอัตราตั้งแต่ 1% ถึง 2% ตามลำดับ

ปัจจุบันพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024 กำหนดให้ราคาค่าเช่าที่ดินคิดคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาที่ดิน (ตั้งแต่ 0.25% ถึง 3%)

ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงการหยุดชะงักของการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ สร้างเงื่อนไขการฟื้นตัวและการพัฒนาเศรษฐกิจ ในกระบวนการร่างเอกสารทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คณะกรรมการประชาชนเมืองจะปรับอัตราการจัดเก็บภาษีให้เหมาะสมกับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและสังคมในเมือง

เมื่อพิจารณาถึงเศรษฐกิจโดยรวมของเมืองแล้ว ราคาค่าเช่าที่ดินจะมีผลกระทบต่อกิจกรรมการผลิตและทางธุรกิจเป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นการแก้ไขปัญหาดังกล่าวจะทำให้การผลิตและการดำเนินธุรกิจมีเสถียรภาพเพราะจะไม่เพิ่มต้นทุนการเช่าที่ดิน

บัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วทำให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐบาล ผู้ใช้ที่ดินและนักลงทุน ดังนั้นรัฐจะควบคุมความแตกต่างของค่าเช่าที่ดินเพื่อลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน สร้างแรงผลักดันการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมในเมืองเพื่อตอบสนองผลประโยชน์ของประชาชนในเมือง

ดังนั้นเมื่อปัญหาข้างต้นได้รับการแก้ไขแล้ว บัญชีราคาที่ดินจะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจของเมือง โดยระดมทรัพยากรเพื่อสร้างแรงผลักดันให้เศรษฐกิจของเมืองฟื้นตัวและพัฒนาได้ ส่วนวิสาหกิจการผลิตและวิสาหกิจที่มีการลงทุนจากต่างประเทศ (FDI) ก็ไม่ได้รับผลกระทบเช่นกัน เนื่องจากต้นทุนปัจจัยการผลิตที่เกี่ยวข้องกับภาษีการใช้ที่ดินไม่ได้เพิ่มขึ้น