แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม: เติบโตอย่างต่อเนื่อง

ในปี 2566 แม้ เศรษฐกิจ ทั้งในประเทศและต่างประเทศจะเผชิญความยากลำบาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามก็ยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ในอนาคตอันใกล้นี้ แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามจะเผชิญกับความท้าทายมากมาย แต่ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่ยังคงมองเห็นโอกาสของตลาดนี้ในระยะกลางและระยะยาว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามยังคงเติบโตอย่างแข็งแกร่ง ภาพประกอบ: VNA

อัตราการเข้าพักอยู่ในเกณฑ์ดี

ในรายงาน “Vietnam Industrial Real Estate Spotlight: Steady Growth” ที่เผยแพร่เมื่อวันที่ 3 พฤศจิกายน Savills Vietnam ระบุว่า “หลังจากครึ่งปีแรกที่ผันผวน เวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องด้วยปัจจัยขับเคลื่อนหลักทางการตลาด ปัจจัยสำคัญ ได้แก่ แรงงานรุ่นใหม่ที่เปี่ยมพลัง ต้นทุนแรงงานที่สามารถแข่งขันได้ เศรษฐกิจที่มุ่งเน้นการส่งออก สภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่มั่นคง ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ และการมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในข้อตกลงการค้าเสรี (FTA) ของเวียดนาม”

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ในปี 2566 จะมีการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม 397 แห่ง มีพื้นที่รวม 122,900 เฮกตาร์ ในจำนวนนี้ 292 แห่งเปิดดำเนินการแล้ว มีพื้นที่รวมกว่า 87,100 เฮกตาร์ นอกจากนี้ยังมีนิคมอุตสาหกรรมอีก 106 แห่งที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง มีพื้นที่รวม 35,700 เฮกตาร์ นิคมอุตสาหกรรมทั่วประเทศมีอัตราการครอบครองสูงกว่า 80% โดยจังหวัดสำคัญทางภาคเหนือมีอัตราการครอบครอง 83% และจังหวัดสำคัญทางภาคใต้มีอัตราการครอบครอง 91%

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคเหนือมีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 68 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 12,000 เฮกตาร์ ราคาเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 30% เมื่อเทียบกับปีก่อน เฉลี่ยอยู่ที่ 138 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าในพื้นที่นี้ส่วนใหญ่ประกอบกิจการด้านอิเล็กทรอนิกส์และคอมพิวเตอร์ การประกอบและผลิตรถยนต์ เครื่องจักรและอุปกรณ์ รวมถึงส่วนประกอบที่เกี่ยวข้องกับพลังงานแสงอาทิตย์ บริษัทชั้นนำบางแห่งที่ดำเนินธุรกิจในภาคเหนือ ได้แก่ Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda และ Vinfast

เขตเศรษฐกิจสำคัญภาคใต้มีโครงการนิคมอุตสาหกรรม 122 โครงการ มีพื้นที่เช่ารวม 24,883 เฮกตาร์ ราคาเช่าที่ดินเพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อน และอยู่ที่ 174 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า ผู้เช่าส่วนใหญ่ดำเนินธุรกิจแปรรูปอาหารและเครื่องดื่ม วัสดุก่อสร้าง สิ่งทอ ผลิตภัณฑ์ยางและพลาสติก ผู้เช่าที่มีชื่อเสียงบางราย ได้แก่ LEGO, Suntory PepsiCo , Intel, Unilever, Coca-Cola และ Kumho Tires

บริษัทไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ระบุในรายงานล่าสุดว่า อัตราการเช่าพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในปัจจุบันเป็นไปในเชิงบวกอย่างมาก โดยในเขตชานเมืองฮานอยอยู่ที่ 78% และในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 92% ราคาค่าเช่าที่ดินนิคมอุตสาหกรรมในสองเมืองใหญ่ของประเทศก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2565-2566 โดยเพิ่มขึ้น 14% ในเขตชานเมืองฮานอย และ 58% ในเขตชานเมืองโฮจิมินห์

ไนท์แฟรงค์เวียดนาม ระบุว่า ตลาดโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูป (RBF และ RBW) ดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติอย่างแข็งแกร่งมาตั้งแต่ปี 2561 และจำนวนนักลงทุนเพิ่มขึ้นถึงห้าเท่าจนถึงปัจจุบัน ความท้าทายที่เกิดจากการเติบโตนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์ ซึ่งมีคลังสินค้าสำเร็จรูปสูงถึง 2.1 ล้านตารางเมตร มีส่วนช่วยสร้างตลาดที่เอื้อต่อผู้เช่า โดยมีราคาค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 4.5 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคใต้ และ 4.7 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือนในภาคเหนือ

“แนวโน้มนี้เป็นที่คาดการณ์ไว้แล้วและไม่เป็นภัยคุกคามต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรม ซึ่งจะช่วยรักษาอัตราค่าเช่าที่แข่งขันได้ในอนาคตอันใกล้ ขณะที่ตลาดมีการเติบโตและขยายตัวเพื่อแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค โดยเฉพาะประเทศไทย ซึ่งคาดการณ์ว่าอุปทานคลังสินค้าสำเร็จรูปจะเติบโตในอัตราเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ที่ 6.6% ระหว่างปี 2564 ถึง 2567 เทียบกับ 15% ในเวียดนาม” อเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการของไนท์แฟรงค์ เวียดนาม กล่าว

ขณะเดียวกัน บริษัท CBRE Vietnam ซึ่งเป็นบริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ ระบุว่า โรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้าสำเร็จรูปมีอัตราการดูดซับเพิ่มขึ้นในไตรมาสที่สามของปี 2566 เนื่องจากความต้องการจากบริษัทในสหรัฐอเมริกา ยุโรป และญี่ปุ่น ในช่วงเก้าเดือนแรกของปี 2566 ตลาดภาคใต้มีโรงงานและคลังสินค้าเปิดใหม่รวม 450,000 ตารางเมตร ด้วยอุปทานใหม่จำนวนมาก ราคาค่าเช่าอาคารทั้งสองประเภทจึงค่อนข้างคงที่ในจังหวัดและเมืองชั้น 1 (โฮจิมินห์ซิตี้ บิ่ญเซือง ด่งนาย และลองอาน) ทางภาคใต้ โดยราคาเช่าคลังสินค้าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.5 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน และราคาเช่าโรงงานอยู่ที่ 4.9 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/เดือน

นอกจากนี้ อัตราการเช่าพื้นที่คลังสินค้าสำเร็จรูป (ไม่รวมคลังสินค้าบริการ) อยู่ที่ 56% ซึ่งยังคงมีแนวโน้มลดลงอย่างต่อเนื่องจากอุปทานใหม่ที่เพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน อัตราการเช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปยังคงอยู่ในระดับที่ดี โดยอยู่ที่ 91% ผู้เช่าจากจีน เวียดนาม ญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสหภาพยุโรป ถือเป็นนักลงทุนที่กระตือรือร้นที่กำลังมองหาที่ดินอุตสาหกรรม คลังสินค้า และโรงงานในตลาดเวียดนาม ซึ่งคิดเป็นประมาณ 70-80% ของการค้นหาทั้งหมดของ CBRE

“ในขณะที่เวียดนามยังคงเสริมสร้างความร่วมมือกับพันธมิตรเชิงกลยุทธ์ที่ครอบคลุม เช่น สหรัฐอเมริกา เกาหลีใต้ และจีน ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา คาดว่าผู้เช่าจากประเทศเหล่านี้จะยังคงเป็นผู้นำความต้องการตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคต” ตัวแทนของ CBRE เวียดนามกล่าว

แนวโน้มระยะยาว

จากข้อมูลของ Savills Vietnam ดัชนี PMI การผลิตภาคอุตสาหกรรมและภาคการผลิตที่ปรับตัวสูงขึ้นแสดงให้เห็นถึงศักยภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมของเวียดนาม นอกจากนี้ บริษัทที่ปรึกษาอย่าง Savills ยังได้รับข้อมูลการสอบถามและการสำรวจสถานที่จากบริษัทข้ามชาติในอุตสาหกรรมการผลิต โลจิสติกส์ และอีคอมเมิร์ซเพิ่มมากขึ้น ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมที่เพิ่มสูงขึ้น

นิคมอุตสาหกรรมในเขตบั๊กเตินเอวียน (บิ่ญเซือง) ภาพ: ฮ่องดัต - VNA

อย่างไรก็ตาม นายจอห์น แคมป์เบลล์ รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายบริการอุตสาหกรรม Savills Vietnam ยังได้ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายบางประการสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามในอนาคตอันใกล้นี้ด้วย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณแคมป์เบลล์กล่าวว่า คุณภาพในการทำให้โครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งทั้งหมดในเวียดนามดำเนินไปอย่างราบรื่นยังคงต่ำกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค แม้ว่าโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งจะขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่การพัฒนายังไม่สอดคล้องกับการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การเติบโตอย่างรวดเร็วของประชากรในเมืองและการขนส่งสินค้าเป็นปัจจัยขับเคลื่อนหลักของความต้องการโครงสร้างพื้นฐาน ขณะที่ขีดความสามารถของท่าเรือและท่าเทียบเรือยังไม่บรรลุศักยภาพสูงสุด

ในทางกลับกัน คุณแคมป์เบลล์กล่าวว่า เมื่อเวียดนามหันมาให้ความสำคัญกับการดึงดูดอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าเพิ่มสูงและเพิ่มผลผลิตให้ทัดเทียมกับประเทศเพื่อนบ้านในภูมิภาค ความต้องการแรงงานมีฝีมือก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน แม้ว่าต้นทุนแรงงานในเวียดนามจะเป็นเพียงหนึ่งในสามของจีน แต่ผลผลิตก็ต่ำกว่าในระดับเดียวกัน

นอกจากนี้ กฎระเบียบควบคุมอัคคีภัยฉบับใหม่ที่เข้มงวดซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปลายปี 2565 ได้สร้างอุปสรรคให้กับผู้พัฒนาอุตสาหกรรม ผู้ผลิต และบริษัทโลจิสติกส์ นักลงทุนต่างชาติรายใหญ่กำลังประสบปัญหาในการขอใบรับรองที่เหมาะสม และโครงการบางโครงการต้องล่าช้าออกไปเนื่องจากปัญหานี้

เพื่อรับมือกับความท้าทายที่มีอยู่ คุณแคมป์เบลล์กล่าวว่ารัฐบาลเวียดนามจำเป็นต้องลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานและยกระดับทักษะแรงงานเวียดนามอย่างต่อเนื่องเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและผลผลิต นอกจากนี้ การส่งเสริมอุตสาหกรรมสนับสนุน การเสริมสร้างห่วงโซ่อุปทาน การลดความซับซ้อนของขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดิน และการประยุกต์ใช้ดิจิทัล ล้วนเป็นประเด็นสำคัญสำหรับอุตสาหกรรมของเวียดนาม

คุณอเล็กซ์ เครน กรรมการผู้จัดการของไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่แตกต่างกันในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม โดยระบุว่า อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของสินทรัพย์ดำเนินงานกำลังอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเงินฝืด เนื่องจากต้นทุนทางการเงินที่สูง ระยะเวลาการถือครองที่ดินที่สั้นลง และการแข่งขันจากตลาดอื่นๆ ในภูมิภาคเอเชียที่มีอัตราค่าเช่าที่ถูกกว่ามาก ปัจจุบัน อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนของเวียดนามกำลังเพิ่มขึ้นจาก 9-12% เนื่องจากมีโรงงานและคลังสินค้าสำเร็จรูปคุณภาพสูง (RBF และ RBW) จำนวนมากทั่วประเทศ

เมื่อมองไปข้างหน้าถึงปี 2567 ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม คุณอเล็กซ์ เครน ระบุว่าภาษีศุลกากรขั้นต่ำทั่วโลกและต้นทุนโลจิสติกส์ที่สูงจะเป็นอุปสรรคในการดึงดูดผู้ผลิตให้เข้ามาลงทุนในเวียดนาม แม้ว่าเวียดนามจะได้ลงนามข้อตกลงการค้าเสรีทวิภาคีและพหุภาคีหลายฉบับแล้ว แต่ต้นทุนแรงงานและการก่อสร้างที่สูงขึ้นก็ส่งผลกระทบต่อความได้เปรียบด้านต้นทุนของประเทศด้วยเช่นกัน

ไนท์แฟรงค์ เวียดนาม ระบุว่า เรื่องนี้เห็นได้ชัดเจนจากราคาที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น ราคาเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเขตชานเมืองกรุงเทพฯ (ประเทศไทย) ปัจจุบันอยู่ที่ 82-164 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า ซึ่งต่ำกว่าในเขตชานเมืองฮานอย (80-250 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า) และในเขตชานเมืองโฮจิมินห์ (95-280 ดอลลาร์สหรัฐ/ตารางเมตร/ระยะเวลาเช่า) อย่างมาก คุณอเล็กซ์ เครน ย้ำว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมและการแปรรูปยังคงเป็นตลาดสำคัญในเวียดนาม แต่จะต้องเผชิญกับความท้าทายมากมายในการดึงดูดการลงทุนและการเติมเต็มพื้นที่สำเร็จรูปในปี พ.ศ. 2567

อย่างไรก็ตาม ตัวแทนของ Knight Frank Vietnam แสดงความหวังดีเกี่ยวกับแนวโน้มการพัฒนาในระยะยาว เมื่อกองทุนการเงินระหว่างประเทศ (IMF) และธนาคาร HSBC ต่างคาดการณ์ว่าเวียดนามจะมีอัตราการเติบโตของ GDP ประมาณ 4.7% ถึง 5% ในปี 2023 ตามที่นาย Alex Crane กล่าว ความมุ่งมั่นของเวียดนามในการใช้จ่ายและการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานถือเป็นหนึ่งในความมุ่งมั่นที่แข็งแกร่งที่สุดในภูมิภาค และตลาดศูนย์ข้อมูลก็พร้อมสำหรับการเปลี่ยนแปลงเช่นกัน ขึ้นอยู่กับการผ่อนคลายอุปสรรคทางกฎหมายและการมุ่งเน้นไปที่โครงสร้างพื้นฐาน

ทันไฮ