ราคาจะยังคง “ยึด” อยู่ที่ระดับสูง

ตามรายงานตลาดครึ่งปีแรกของปี 2023 ของ Savills Vietnam พบว่าในตลาดอพาร์ตเมนต์ มีอุปทานใหม่เพิ่มขึ้น 76% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส และ 125% เมื่อเทียบเป็นรายปี อยู่ที่ 3,596 ยูนิต โดยตลาดหลักทรัพย์เปิดขายครั้งแรกจำนวน 20,412 หน่วย เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ในทางกลับกัน ตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ไม่มีโครงการใหม่ในไตรมาสนี้ โดยมีอุปทานใหม่ทั้งหมดมาจาก 126 ยูนิตจากโครงการที่มีอยู่ เพิ่มขึ้น 334% เมื่อเทียบไตรมาสต่อไตรมาส แต่ลดลง -14% เมื่อเทียบรายปี อุปทานขั้นต้นมีจำนวน 797 ยูนิต จาก 14 โครงการ เพิ่มขึ้น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน แต่ลดลง -20% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ณ ไตรมาสที่สองของปีพ.ศ. 2566 ราคาขายหลักเฉลี่ยของอพาร์ทเมนท์ในตลาดฮานอยอยู่ที่ 53 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เพิ่มขึ้น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และเพิ่มขึ้น 17% เมื่อเทียบกับปีก่อน ราคาดังกล่าวได้เพิ่มขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลา 18 ไตรมาสแล้ว และสูงขึ้น 73% เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2562 นางสาวโด ทู ฮาง ผู้อำนวยการอาวุโส แผนกที่ปรึกษาและวิจัย Savills Hanoi ให้ความเห็นว่า เนื่องจากราคาที่ดินและต้นทุนการก่อสร้างที่สูง นอกจากนี้ ความจำเป็นในการลงทุนปรับปรุงคุณภาพของผลิตภัณฑ์ โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคโดยรอบ ตลอดจนโครงการภายในยังส่งผลให้ราคาตลาดหลักหรือราคาโครงการที่เปิดตัวใหม่ มักจะสูงกว่าระดับตลาดทั่วไปของอพาร์ตเมนต์ที่ขายอยู่เสมอ

นางสาวฮวง ทานห์ นาน ในเขตเก๊ากิ่ว กล่าวว่า ครอบครัวของฉันต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ให้ลูกๆ อยู่แยกกัน แต่ราคาในตัวเมืองสูงเกินไป ขณะที่ราคาโครงการในเขตชานเมืองก็ยังสูงอยู่ เราปรึกษาหารือกันอยู่ 6-7 โครงการ แต่ยังไม่ได้ข้อสรุป เพราะถ้าซื้อก็ต้องกู้เงินจากธนาคารเพิ่ม อีกทั้งรายได้เราก็ไม่ได้มาก แต่แรงกดดันจากการจ่ายดอกเบี้ยเป็นปัญหาใหญ่ที่สุดตอนนี้

ขณะเดียวกัน สำหรับวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ราคาในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า มีการปรับลดลงในผลิตภัณฑ์วิลล่าหรือทาวน์เฮาส์บางรายการ สินค้าประเภททาวน์เฮ้าส์ ไม่มีการบันทึกการลดราคาใดๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาของวิลล่าเบื้องต้นลดลงร้อยละ 10 ทุกไตรมาสเหลือ 100 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ของที่ดินที่ขายไม่ออกในเขตเมลินห์ พร้อมด้วยอุปทานเบื้องต้นเพิ่มเติม ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินในขณะที่ความต้องการของลูกค้าไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างแท้จริง ราคาอาคารพาณิชย์ลดลงร้อยละ 7 ในแต่ละไตรมาส ในทางกลับกัน ราคาที่อยู่ติดกันกลับบันทึกการเพิ่มขึ้นร้อยละ 4 ในแต่ละไตรมาส แตะที่ 173 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร}

นางสาวโด ทู ฮัง แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับการพัฒนาที่หลากหลายของราคาผลิตภัณฑ์แนวราบและอพาร์ตเมนต์ว่า “ควรสังเกตว่าการลดลงของราคาตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์นั้นเป็นผลมาจากการเปิดตัวโครงการที่อยู่ไกลจากใจกลางเมืองด้วยราคาที่เหมาะสม ทำให้ระดับตลาดลดลง ในความเป็นจริงแล้ว ราคาของกลุ่มแนวราบยังคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่อยู่ติดกับถนนวงแหวน 2 และถนนวงแหวน 3 ของฮานอย และพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีแผนสำหรับโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม โครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่มั่นคง และพื้นที่ที่มีความหนาแน่นของประชากรสูง”

การเติบโตของรายได้ยังคง “ขยายตัว” ตามการเติบโตของราคา

ความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาวยังคงสูงเนื่องจากการย้ายถิ่นฐานสุทธิในเชิงบวก การเติบโตของประชากร และอัตราการขยายตัวของเมืองที่สูง นอกจากนี้ คาดการณ์ว่าระหว่างปี 2566 ถึง 2568 ฮานอยจะมีครัวเรือนเพิ่มขึ้น 157,000 ครัวเรือน อย่างไรก็ตาม อุปทานในอนาคตมีเพียงอพาร์ทเมนต์ทุกประเภทจำนวน 59,000 ยูนิต บ้านชั้นเดียวจำนวน 9,000 ยูนิต และบ้านพักอาศัยสังคมจำนวน 18,700 ยูนิตที่คาดว่าจะเปิดขาย มีบ้านขาดแคลนจำนวน 70,300 หลัง

เมื่อเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น คำถามคือว่าผู้มีรายได้เฉลี่ยสามารถซื้อบ้านในฮานอยได้หรือไม่ รายงานของ Savills Vietnam ยังได้ระบุด้วยว่า ฮานอยตั้งเป้าที่จะมีรายได้เฉลี่ยต่อหัว 150 ล้านดองเวียดนามต่อคนต่อปีในปี 2023 เมื่อเทียบกับปี 2019 อัตราการเติบโตของรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 6% ต่อปี ทั้งนี้ อัตราการเติบโตของราคาอพาร์ทเม้นท์ตั้งแต่ปี 2019 ถึงครึ่งปีแรกปี 2023 อยู่ที่ 13% ต่อปี

นางฮัง กล่าวว่า “เห็นได้ชัดว่าความเป็นจริงก็คือการเติบโตของรายได้ต่อหัวในฮานอยนั้นต่ำกว่าการเติบโตของราคาอพาร์ตเมนต์ นี่เป็นตัวอย่างที่แสดงให้เห็นว่าผู้คนจะใช้เวลานานกว่าในการเป็นเจ้าของบ้านหากช่องว่างนี้ยังคงกว้างขึ้น หากตัวเลขทั้งสองนี้ไม่ขยับเข้าใกล้กัน จะทำให้ผู้คนทั่วไป ผู้ที่อาศัยอยู่ในฮานอยและผู้ที่มาจากจังหวัดอื่นๆ ที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านในฮานอยเพื่อทำงานหรือเพื่อลูกๆ ต้องใช้เวลานานขึ้นและยากขึ้น ไม่ต้องพูดถึงผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยแบบชั้นเดียว เมื่อราคาสูง ผู้ซื้อก็จะพิจารณาถึงความสมเหตุสมผลของราคาและพิจารณาว่าเหมาะสมกับมูลค่าที่แท้จริงของผลิตภัณฑ์หรือไม่ จากจุดนี้ กระบวนการตัดสินใจของผู้ซื้อจะช้าลงและยาวนานขึ้น”

อย่างไรก็ตามในตลาดวิลล่าและทาวน์เฮาส์ สินค้าที่มีราคาสมเหตุสมผลและมีโครงการที่วางแผนไว้อย่างดียังคงดึงดูดผู้ซื้อ สะท้อนให้เห็นได้จากการที่ยอดขายคอนโดมิเนียมแนวราบในฮานอยในแต่ละไตรมาสมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้น หลังจากไตรมาสแรกที่ดูซบเซา โดยมียอดขาย 106 ยูนิต เพิ่มขึ้น 20% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส

“นี่เป็นหนึ่งในสัญญาณบวกที่บันทึกไว้เมื่อสิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 เมื่อตลาดมีโครงการแนวราบที่มีสินค้าเสนอขายในราคาประมาณ 1 หมื่นล้านดองต่อยูนิต ตามบันทึกในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ที่กรุงฮานอย โครงการที่มีราคาหลักต่ำกว่า 1 หมื่นล้านดองคิดเป็น 39% ของธุรกรรมทั้งหมด อพาร์ตเมนต์ราคา 1 หมื่นล้านดองถึง 2 หมื่นล้านดองคิดเป็น 28% และอพาร์ตเมนต์ราคามากกว่า 3 หมื่นล้านดองคิดเป็นเพียง 13% ข้อมูลแสดงให้เห็นว่ายิ่งราคาสินค้าเหมาะสมมากเท่าไหร่ ยอดขายก็จะดีเท่านั้น” นางฮังกล่าว

นายดิงห์ วัน ทรอย ผู้อำนวยการฝ่ายขาย บริษัท ไดฟองคอนสตรัคชั่น อินเวสเมนท์ จอยท์ คอมพานี กล่าวว่า “อุปทานขั้นต้นมีจำกัด แต่ข้อดีสำหรับผู้ซื้อบ้านในตลาดฮานอยในปัจจุบันก็คือ พวกเขาสามารถเลือกตลาดรองได้ เนื่องจากมีผลิตภัณฑ์หลายรายการที่ได้รับการพัฒนาขึ้นล่วงหน้า มีการรับประกันทางกฎหมาย และมีราคาที่สมเหตุสมผลมากกว่า”

ภายใต้เงื่อนไขปัจจุบัน ราคาตลาดรองยังคงแข่งขันได้กับราคาตลาดหลัก โดยทั่วไปแล้ว ผลิตภัณฑ์แนวราบ ตามข้อมูลของ Savills Vietnam ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 จะมีราคาต่ำกว่าอุปทานหลักประมาณ 20% ตลาดหลักทรัพย์ครั้งแรกไม่มีทางเลือกมากนัก ในขณะที่ตลาดรองมีตัวเลือกมากขึ้นในแง่ของราคา ถึงแม้ว่าผลิตภัณฑ์จะไม่ใช่ของใหม่แล้วก็ตาม แต่ในทางกลับกัน ผู้ซื้อก็สามารถพร้อมใช้งานหรือสามารถใช้งานได้ทันที

โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเร็วๆ นี้ ฮานอยได้ส่งเสริมการเบิกจ่ายการลงทุนสาธารณะ ถือเป็นปัจจัยส่งเสริมให้เศรษฐกิจของฮานอยเติบโตโดยรวมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ โดยการก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 4 เพิ่งเริ่มต้นขึ้น คาดว่าจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาในเขตชานเมือง เช่น เมลินห์ ดานฟอง ฮว่ายดึ๊ก ซอคเซิน ฮาดง ทันโอย... เมื่อถนนวงแหวนหมายเลข 4 เปิดให้สัญจรได้ในปี 2570 คาดการณ์ว่าอุปทานที่อยู่อาศัยในพื้นที่รอบถนนวงแหวนหมายเลข 4 จะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปัจจุบัน