ตลาดอพาร์ตเมนท์จะโตทะลุเป้าในปี 2567 หรือไม่?

จากผลสำรวจความต้องการซื้อบ้านในปี 2567 ของ Batdongsan.com.vn พบว่า 65% ของผู้ตอบแบบสอบถามจะซื้อบ้านในปีหน้า โดยส่วนใหญ่แล้วความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาขาย 2,000-4,000 ล้านดอง แสดงให้เห็นว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงมีอยู่มาก ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทนี้ในปีหน้า คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้ความเห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นประเภทที่ตอบโจทย์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริงมากที่สุดในปัจจุบัน เนื่องจากความต้องการที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ด้วยเหตุนี้ นี่จึงเป็นประเภทที่มีการพัฒนาตลาดที่มองโลกในแง่ดีที่สุดในปี 2566 ในขณะที่ประเภทอื่นๆ เช่น ที่ดิน วิลล่า และทาวน์เฮาส์ ต่างประสบกับสภาพคล่องและราคาขายที่ลดลง และถึงขั้นต้องตัดขาดทุนอย่างต่อเนื่อง แต่อพาร์ตเมนต์ยังคงเป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมากและมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกในความต้องการในการค้นหา

คอนโดมิเนียมโดยเฉพาะอพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงที่เหมาะกับรายได้ของผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่ที่พัฒนาโดยนักลงทุนที่มีชื่อเสียงยังคงเป็นที่ต้องการและมีการซื้อขายอย่างคึกคักในปี 2567

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญในการสร้างความก้าวหน้าให้กับอพาร์ตเมนต์ในรอบใหม่คือราคาขาย สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) คาดการณ์ว่าในปี 2567 ราคาขายอพาร์ตเมนต์หลักจะยังคงเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 3-8% สาเหตุคือปัญหาอุปทานยังไม่สามารถแก้ไขได้ในระยะสั้น

อุปทานใหม่ที่มีจำกัดทำให้ตลาดมีการแข่งขันน้อยลง ธุรกิจที่มีโครงการอพาร์ตเมนต์เปิดขายในช่วงนี้จะมีข้อได้เปรียบมากมาย ดังนั้น หากไม่มีปัญหาเรื่องกระแสเงินสด นักลงทุนจะยังคงรักษาราคาให้อยู่ในระดับสูงเพื่อสร้างผลกำไรสูงสุด ในขณะเดียวกัน โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างต่อเนื่องก็จะช่วยผลักดันให้ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สถิติแสดงให้เห็นว่าจำนวนโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ที่ได้รับใบอนุญาตใหม่มีจำนวนน้อยมากและมีแนวโน้มลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและระดับกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ที่เผยแพร่โดย กระทรวงก่อสร้าง ในปี 2565 ประเทศไทยมีโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่ 126 โครงการ ซึ่งลดลงเพียง 52.7% เมื่อเทียบกับปี 2564 และ 17% ในปี 2563

ที่น่าสังเกตคือ ไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในอนาคตในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด (ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยในปี 2564 และ 2565 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง (25-50 ล้านดอง/ตร.ม.) ที่เข้าเกณฑ์การระดมทุนและธุรกรรมที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเป็นเลขสองหลักนับตั้งแต่ปี 2563

ข้อมูลการวิจัยของ VARS ยังแสดงให้เห็นอีกว่าจำนวนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดและระดับกลางที่ขายได้ลดลงอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ปี 2019 โดยจำนวนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่ขายได้ทั้งหมดในปี 2022 มีเพียง 10% เมื่อเทียบกับปี 2019 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในอุปทานทั้งหมดก็ลดลงอย่างต่อเนื่องเช่นกัน จาก 30% ในปี 2019 เหลือ 7% ในปี 2022

นอกจากนี้ ราคาอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น เนื่องจากคาดการณ์ว่าต้นทุนการลงทุน การก่อสร้าง วัสดุ และแรงงานจะเพิ่มขึ้น ประกอบกับต้นทุนอื่นๆ ที่เกิดขึ้นจากการลงทุนและการก่อสร้างเบื้องต้น ทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ลดลงได้ยาก

นอกจากนี้ จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่าผู้ซื้อบ้านในช่วงใหม่นี้จะมีความ "เข้มงวด" มากขึ้นในการเลือกผลิตภัณฑ์ และมีความต้องการจากนักลงทุนมากขึ้น ดังนั้นสภาพคล่องจะดี แต่จะไม่มีความก้าวหน้าใดๆ ปี 2567 อาจเป็นเพียงจุดเริ่มต้นที่ส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่มีเอกสารทางกฎหมายครบถ้วน ช่วยให้นักลงทุนที่มีชื่อเสียงฟื้นตัวหลังจากปีที่ยากลำบาก