ตลาดอสังหาฯ “ร้อนแรง” ระยะสั้น

อย่างไรก็ตาม การเติบโตของราคาและปริมาณการซื้อขายในพื้นที่ดังกล่าวมีปัจจัยเก็งกำไรและก่อให้เกิดความเสี่ยงมากมายต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานในพื้นที่หลายแห่งได้ออกคำเตือนเกี่ยวกับสถานการณ์นี้และได้เพิ่มการควบคุมและการจัดการตลาดให้เข้มงวดยิ่งขึ้น

สถิติจาก กระทรวงก่อสร้าง ในรายงานสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไตรมาสแรกของปี 2568 ที่เพิ่งประกาศออกมา แสดงให้เห็นว่าทั่วประเทศมีการซื้อขายที่ดินสำเร็จ 101,049 แปลง เพิ่มขึ้น 16.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 3% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะเดียวกัน การซื้อขายที่ประสบความสำเร็จของตลาดอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวมีเพียงมากกว่า 33,500 รายการเท่านั้น

การเปรียบเทียบทั้งสองส่วนนี้แสดงให้เห็นว่าปริมาณการซื้อขายที่ดินในไตรมาสที่ผ่านมาสูงกว่าปริมาณการซื้อขายรวมของผลิตภัณฑ์ที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมถึง 3 เท่า นับเป็น “ความแตกต่างทางสถานะ” ที่หาได้ยาก แสดงให้เห็นว่าเงินไหลเข้าที่ดินอย่างมหาศาล

นอกจากจำนวนธุรกรรมที่เพิ่มมากขึ้นแล้ว ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเช่นกัน ตัวอย่างเช่น ใน เขตบั๊กซาง ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของเมืองบั๊กซางเพิ่มขึ้นมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567 ในทำนองเดียวกัน ในเขตฟู้เถาะ ที่อยู่อาศัยบางแห่ง แม้แต่ในเขตเมืองที่ถูกทิ้งร้างมานานหลายปี เช่น เขตวันฟู้ จุงเวือง โธเซิน แถ่งเมียว และซากาม ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้น 20-30% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือในเขตไฮฟอง ราคาที่ดินในเขตเกียนถวี อันด่ง และถวีเหงียน เพิ่มขึ้น 15-20% เมื่อเทียบกับสิ้นปี 2567

ในภาคใต้ หนองตั๊ก ( ด่งนาย ) ยังคงเป็นพื้นที่ที่ผู้คนนิยมที่ดินกันมาก ในช่วงสามเดือนแรกของปี ราคาที่ดินในบางพื้นที่ของลองโท ฟู่ดง และเฟื้อกคานห์ เพิ่มขึ้น 20-30% และในบางพื้นที่เพิ่มขึ้นกว่า 40% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดส่งผลกระทบในระดับหนึ่งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ด้วยปรากฏการณ์ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งสูงขึ้นในบางพื้นที่ อย่างไรก็ตาม สถานการณ์เช่นนี้เกิดขึ้นเพียงช่วงเวลาสั้นๆ เท่านั้น

เกี่ยวกับปรากฏการณ์นี้ ดร. ตรัน ซวน เลือง รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินผลตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ให้ความเห็นว่า ทุกครั้งที่มีข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมหน่วยงานบริหารระดับจังหวัด ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่เกี่ยวข้องมักมีสัญญาณความผันผวนอย่างรุนแรง กลุ่มเก็งกำไรบางกลุ่มใช้ประโยชน์จากความคาดหวังของประชาชนและนักลงทุนเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงด้านผังเมืองและโครงสร้างพื้นฐาน ฉวยโอกาสจากกลโกงการเก็งกำไรที่ฉวยโอกาสนี้

“กลไกการขึ้นราคามักเริ่มต้นด้วยการปล่อยข่าวลือเกี่ยวกับการวางแผนหรือสถานที่ตั้งของศูนย์บริหารแห่งใหม่เพื่อกระตุ้นจิตวิทยาการซื้อ จากนั้น กลุ่มเหล่านี้อาจทำธุรกรรมภายในเพื่อสร้างปรากฏการณ์ ‘ไข้’ ปลอมๆ ส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วและสูงเกินมูลค่าที่แท้จริง” คุณเลืองวิเคราะห์

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้แนะนำว่าเพื่อหลีกเลี่ยงการติดกับดักของ “ไข้เสมือนจริง” ลูกค้าจำเป็นต้องแยกแยะระหว่างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าแท้จริงกับตลาดเสมือนจริง ตลาดที่แข็งแรงอย่างแท้จริงต้องตั้งอยู่บนพื้นฐานความต้องการซื้อที่แท้จริง ความสามารถในการชำระเงินที่แท้จริงของประชาชน ควบคู่ไปกับการวางแผนที่โปร่งใสและข้อมูลทางกฎหมายที่จัดทำโดยหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ในทางกลับกัน อสังหาริมทรัพย์ในตลาดจริงต้องสามารถสร้างกระแสเงินสดได้ผ่านการเช่าหรือธุรกิจ และได้รับการสนับสนุนจากโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมและสาธารณูปโภคที่ได้จัดตั้งหรือกำลังดำเนินการอย่างชัดเจน

ไม่เพียงแต่ที่ดินและที่อยู่อาศัยเท่านั้นที่ได้รับผลกระทบ การรวมเขตการปกครองของจังหวัดยังก่อให้เกิดการเคลื่อนย้ายของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าสิ่งนี้จะสร้าง "แรงกระตุ้น" ให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามในช่วงเปลี่ยนผ่านเชิงยุทธศาสตร์ ก่อให้เกิดแรงผลักดันในการสร้างเขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่และเขตเมือง ซึ่งน่าดึงดูดใจมากขึ้นในสายตาของนักลงทุนต่างชาติ

คุณโทมัส รูนีย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาอุตสาหกรรมซาวิลส์ ฮานอย กล่าวว่า การควบรวมหน่วยงานบริหารไม่เพียงแต่เป็นการเปลี่ยนแปลงขอบเขตเท่านั้น แต่ยังมีเป้าหมายในการปรับปรุงประสิทธิภาพ ลดความกระจัดกระจายในการวางแผน และเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันระหว่างท้องถิ่น หากดำเนินการอย่างถูกต้อง จะช่วยปูทางไปสู่การสร้างระบบนิเวศเมืองและอุตสาหกรรมแบบบูรณาการ ซึ่งดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศที่มีการคัดเลือกจุดหมายปลายทางมากขึ้น

ด้วยเหตุนี้ จังหวัดต่างๆ จึงสามารถวางแผนสร้างนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ที่มีพื้นที่กว้างขวางขึ้น ซึ่งจะช่วยเพิ่มทางเลือกให้กับธุรกิจ การเพิ่มทุนที่ดินจะช่วยให้ธุรกิจทั้งในและต่างประเทศสามารถหาทำเลที่เหมาะสมในการเปิดโรงงานได้ง่ายขึ้น หลีกเลี่ยงปัญหาการขาดแคลนที่ดินอุตสาหกรรมในพื้นที่ที่มีความต้องการสูง

นอกจากนี้ ภายหลังการควบรวมแล้ว จังหวัดที่มีพื้นที่ใหญ่กว่าจะมีเงื่อนไขในการแบ่งเขตพื้นที่ให้ชัดเจนยิ่งขึ้น จึงทำให้เกิดการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเฉพาะทางหรือกลุ่มอุตสาหกรรม เช่น นิคมอุตสาหกรรมสนับสนุน หรือนิคมอุตสาหกรรมสนับสนุนเฉพาะทางที่เชี่ยวชาญด้านการจัดหาชิ้นส่วนและอะไหล่สำหรับอุตสาหกรรมการผลิตขนาดใหญ่ หรืออุตสาหกรรมการผลิตเฉพาะทาง เช่น ยานยนต์และเซมิคอนดักเตอร์

“พื้นที่ที่เป็นจุดดึงดูดการลงทุนอยู่แล้ว เมื่อผสานรวมและประสานงานกันอย่างใกล้ชิดมากขึ้นในการวางแผน จะเสริมซึ่งกันและกันในแง่ของโครงสร้างพื้นฐาน แรงงาน และการพัฒนา การพัฒนาขนาดใหญ่จะช่วยให้พื้นที่ต่างๆ บรรลุมาตรฐานที่สูงขึ้นในด้านโครงสร้างพื้นฐานและการบริหารจัดการ ซึ่งจะช่วยยกระดับสถานะของพวกเขาในห่วงโซ่คุณค่าระดับโลก” คุณโทมัสวิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีความท้าทายในระยะสั้นก่อนที่จะได้รับประโยชน์ในระยะยาว เนื่องจากการปรับเขตพื้นที่ทางปกครองย่อมส่งผลกระทบต่อปัจจัยต่างๆ อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ตั้งแต่การวางแผนการใช้ที่ดิน การออกใบอนุญาตการลงทุน ไปจนถึงกระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสิ่งแวดล้อมและการก่อสร้าง

ดังนั้น คุณโทมัส รูนีย์ ระบุว่า ในระยะสั้น ธุรกิจอาจประสบปัญหาเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงการบริหารจัดการและนโยบายที่ยังไม่สอดคล้องกันระหว่างพื้นที่ที่ควบรวมกัน อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว นี่เป็นโอกาสอันดีในการสร้างกรอบกฎหมายที่โปร่งใสและมีประสิทธิภาพมากขึ้น การประสานงานและการรวมกระบวนการต่างๆ ในพื้นที่บริหารใหม่จะช่วยประหยัดเวลาและเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุน

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ทางอุตสาหกรรม ซึ่งความมั่นคงและความชัดเจนในการวางแผนถือเป็นสิ่งสำคัญ การรวมขั้นตอนและนโยบายเข้าด้วยกันจะนำไปสู่เขตอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ โดยบูรณาการโครงสร้างพื้นฐานด้านโลจิสติกส์ เมืองบริวาร และการเชื่อมโยงการขนส่งระหว่างภูมิภาค

หากการควบรวมกิจการดำเนินไปพร้อมกับการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเส้นทางสายไหม ท่าเรือ สนามบิน และโครงสร้างพื้นฐานดิจิทัล เขตอุตสาหกรรมจะไม่ถูกจำกัดด้วยขอบเขตการบริหารอีกต่อไป ณ เวลานั้น ธุรกิจต่างๆ จะสามารถเข้าถึงแรงงานจากพื้นที่ต่างๆ ได้มากขึ้น โดยมีต้นทุนการดำเนินงานที่เหมาะสมยิ่งขึ้น

การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานระหว่างภูมิภาคยังส่งเสริมแนวโน้มการหลุดพ้นจากตลาดอุตสาหกรรมแบบดั้งเดิม ซึ่งอุปทานมีจำกัดและต้นทุนการลงทุนสูงขึ้น พื้นที่ใหม่ที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่ราคาถูกและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการปรับปรุงจะมีโอกาสกลายเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมแห่งใหม่