ตลาด 2024: กุญแจสำคัญในการจัดหา

ยอมรับการลดราคาให้เหมาะสมกับความต้องการ

ในปี 2566 ตลาดอสังหาฯ โดยรวมเผชิญภาพมืดมนในทุกกลุ่มตลาด โดยสภาพคล่องในตลาดแทบจะไม่ปรากฏเฉพาะบางกลุ่มเท่านั้น ทำให้บรรดานักลงทุนจำนวนมากเกิดความกังวล

ความยากลำบากหลายประการทำให้ผู้พัฒนาและนักลงทุนตกอยู่ในสถานการณ์ "ยากลำบาก" ที่ต้องแบกรับความสูญเสีย ขณะเดียวกัน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าสิ่งที่ยากที่สุดในตลาดคืออุปทาน เมื่อไม่มีการรับประกันปัญหาทางกฎหมาย อุปทานดังกล่าวไม่เหมาะกับความต้องการของนักลงทุนในปัจจุบัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการความสามารถในการชำระเงินที่ไม่เหมาะสม

คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มฟูดง กล่าวว่า "ปัจจุบันอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด หากมีสินค้าออกสู่ตลาดก็จะมีราคาสูงมาก ซึ่งทำให้ช่องว่างระหว่างอุปทานและอุปสงค์เห็นได้ชัดเจนยิ่งขึ้น ในขณะเดียวกัน อุปสงค์และความสามารถในการชำระเงินของนักลงทุนในปัจจุบันยังไม่เพียงพอ"

ยกตัวอย่างเช่น คนที่อาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์ต้องการย้ายไปอยู่ทาวน์เฮาส์ แต่ทาวน์เฮาส์นั้นต้องอยู่ในงบประมาณที่ตั้งไว้ ถ้าขายอพาร์ตเมนต์ได้ราคา 3 พันล้าน เขาก็ยินดีที่จะซื้อบ้านราคา 5 พันล้าน แต่การหาที่อยู่อาศัยในราคานี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ถ้าจะซื้อก็ต้องจ่ายเงิน 7-10-15 พันล้าน ถึงจะได้กำไร” คุณฟุกกล่าว

คุณฟุกกล่าวว่า นอกจากปัญหาทางกฎหมายแล้ว ปัญหาที่ยากที่สุดก็คือผลิตภัณฑ์ไม่เหมาะกับความสามารถในการชำระเงินของประชาชน ซึ่งไม่ได้ช่วยแก้ปัญหาสภาพคล่อง และหากผลิตภัณฑ์เหมาะสมกับกระเป๋าสตางค์ ประเด็นทางกฎหมายก็ไม่ถูกต้องเสมอไป

“เพื่อแก้ไขปัญหาตลาดนี้ได้อย่างราบรื่น เราต้องแก้ไขปัญหาทางกฎหมายของโครงการให้แล้วเสร็จ และเปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่เหมาะสมกับงบประมาณของประชาชน ตลาดจะปรับตัวและเข้าสู่กระบวนการดำเนินงานโดยอัตโนมัติ เพราะทุกคนมีความต้องการ เมื่อตลาดมีสภาพคล่องที่ดี ธนาคารต่างๆ ก็จะปล่อยกู้ เพราะนักลงทุนได้ขายผลิตภัณฑ์ออกไป และธนาคารก็มีความสามารถในการเรียกเก็บหนี้” ผู้อำนวยการทั่วไปของกลุ่มบริษัทฟู่ดงกล่าว

นายฟุก กล่าวว่า ในปัจจุบันสภาพคล่องมีการมุ่งเน้นเฉพาะนักลงทุนบางรายในนครโฮจิมินห์ เช่น นามลอง คังเดียน หรือ บิ่ญเซือง เช่น ฟูดง บีคอนส์ เลฟอง... ซึ่งเป็นหน่วยงานที่ได้รับการประเมินว่าจะขายผลิตภัณฑ์และได้รับส่วนแบ่งทางการตลาด

“นักลงทุนยังคงขายสินค้าได้ แม้จะไม่มากนัก แต่ก็ยังคงเป็นจุดสว่างในตลาด สิ่งแรกที่ธุรกิจนี้ต้องมีคือความสามารถในการดำเนินโครงการ ซึ่งก็คือ เศรษฐกิจ ภายในของนักลงทุน ต้องมีเอกสารครบถ้วนถูกต้องตามกฎหมาย และที่สำคัญคือผลิตภัณฑ์มีราคาที่จับต้องได้ นักลงทุนสามารถปฏิบัติตามเงื่อนไขได้ นักลงทุนสร้างโครงการได้อย่างรวดเร็ว ส่งมอบงานก่อนกำหนด ถือเป็นงานที่มีเกียรติและศักยภาพที่แข็งแกร่งของนักลงทุน เพราะหากไม่มีเศรษฐกิจ พวกเขาจะไม่สามารถดำเนินโครงการในช่วงเวลาที่ยากลำบากนี้ได้” คุณฟุกกล่าว

“ในความเห็นของผม อุปทานในปัจจุบันมีน้อยมาก ในพื้นที่ดังกล่าวมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงของผู้คนเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม ลักษณะของตลาดและอุตสาหกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็กำลังพัฒนาเช่นกัน ต้นทุนแรงงาน การก่อสร้าง วัตถุดิบ และปัจจัยการผลิตไม่ได้ลดลง สิ่งนี้บีบให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถทำกำไรได้ เพื่อให้อุปสงค์และอุปทานเป็นไปตามที่คาดหวัง นักลงทุนจำเป็นต้องมีแผนงานทางกฎหมายที่สมบูรณ์โดยเร็วที่สุด ยอมรับผลกำไรที่ต่ำเพื่อขายสินค้าที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ จากนั้นจึงจะสร้างสภาพคล่องและกระแสเงินสด” คุณโง กวาง ฟุก กล่าว

ตลาดปี 2024 “สีสันสดใส”

ผู้เชี่ยวชาญประเมินว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัญหาให้เห็นในทุกช่วง แต่ในปี 2567 ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีสีสันสดใสขึ้นมาก

สิ่งสำคัญที่จะช่วยให้ตลาดพัฒนาไปพร้อมๆ กัน ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า คือการเปลี่ยนจิตวิทยาในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะหากผู้ซื้อยังคงรอให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง พวกเขาก็จะไม่สามารถทำให้ตลาดมีสภาพคล่องได้

นายเล วัน ฮุง ผู้อำนวยการบริษัท นามพัท เรียลเอสเตท คอนสตรัคชั่น จอยท์สต๊อก ให้สัมภาษณ์กับนายหงอย ดั ว ติน ว่า “ปัจจุบันมีอุปทานอยู่ หากความต้องการซื้อไม่เพิ่มขึ้น ก็จะ “ติดขัด” เงื่อนไขคือราคาอสังหาริมทรัพย์ต้องตั้งไว้ในระดับที่น่าสนใจเพียงพอ แทนที่จะเก็บเงินซื้อทอง แล้วนำเงินนั้นไปซื้อบ้าน ดังนั้น อุปทานจึงต้องนำเสนอสินค้าที่เหมาะสม ราคาต้องสมเหตุสมผล เพื่อเพิ่มความน่าสนใจให้กับผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะเห็นว่าไม่มีโอกาสใดที่ดีไปกว่านี้อีกแล้ว และจากจุดนั้นความต้องการก็จะเพิ่มขึ้น”

ทุกวันนี้หลายคนตั้งใจจะซื้อบ้าน อัตราดอกเบี้ยธนาคารก็ต่ำ ผู้คนจึงมักถอนเงินเพื่อซื้อบ้านและปล่อยเช่า... เมื่อเกิดภาวะเงินเฟ้อ เงินก็จะถูกแปลงเป็นสินค้า

“แต่เดี๋ยวนี้ คุณไม่สามารถซื้อได้มากเท่าที่คุณมีเงิน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเข้มงวดมาก ผู้คนจะเลือกอย่างระมัดระวัง แม้ว่าจะสามารถซื้อได้ในราคาต่ำก็ตาม ซัพพลายเออร์จำเป็นต้องถูกบังคับให้ลดราคาตามไปด้วย และต้องกระตุ้นความต้องการ” คุณเล วัน ฮุง กล่าว

ในงาน Vietnam Real Estate Conference - VRES 2023 ที่จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ในนครโฮจิมินห์ ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าดัชนีความเชื่อมั่นตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 จะเพิ่มขึ้น 3 จุดเมื่อเทียบกับช่วงครึ่งหลังของปี 2566

ทั้งนี้ ดัชนีความเชื่อมั่นตลาดในช่วงต้นปี 2567 ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากระดับความพึงพอใจในตลาด ความเชื่อมั่นว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวเพิ่มขึ้นดีในอนาคต ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย การประเมินสถานการณ์ตลาด นโยบายและอัตราดอกเบี้ย ล้วนปรับตัวเพิ่มขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญ Dinh Minh Tuan ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ เชื่อว่าจิตวิทยาเชิงบวกของผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นโอกาสให้ตลาดปี 2024 พัฒนาและเอาชนะความยากลำบากที่เหลืออยู่ในปี 2023

นางสาว Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services เชื่อว่าปี 2024 จะเป็นตลาดของผู้ซื้อ

ความต้องการโดยรวมในปี 2567 ยังคงอ่อนแอ แต่จะปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2566 โดยกำลังซื้อส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังคงเป็นตลาดหลัก ตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่ากำลังเติบโตได้ดี โดยคาดการณ์ว่าราคาเช่าจะเพิ่มขึ้น โดยราคาขายขั้นต้นคาดว่าจะทรงตัว โดยเพิ่มขึ้นเล็กน้อยประมาณ 3% - 5% ส่วนราคาขายรองไม่ลดลงมากนัก โดยยอดขายขาดทุนส่วนใหญ่เกิดจากลูกค้าที่ต้องการขายเพื่อชำระหนี้ธนาคารอย่างเร่งด่วน

“ความเชื่อมั่นของตลาดมีความสำคัญมากในขณะนี้ และในปี 2566 ความเชื่อมั่นดังกล่าวได้ปรับตัวดีขึ้นและเริ่มมีสัญญาณที่ดีขึ้นอย่างชัดเจน คาดว่าประเด็นสำคัญนี้จะช่วยเพิ่มอัตราการดูดซับตลาดเล็กน้อยเป็น 30-35% ในปี 2567” คุณถั่นกล่าว

คุณธัญ ให้คำแนะนำนักลงทุนในปี 2567 ว่า สำหรับลูกค้าที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องติดตามข้อมูลตลาดอย่างสม่ำเสมอ เพื่อจับกระแส คาดการณ์โอกาสในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ดีที่สุด เตรียมทรัพยากรทางการเงินอย่างรอบคอบ จำกัดการกู้ยืมเพื่อซื้อเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูง จำกัดการเก็งกำไรตามกระแส จิตวิทยามวลชน โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่มีสภาพคล่องต่ำ เลือกผลิตภัณฑ์ที่ดีจากนักลงทุน ผู้พัฒนา และฝ่ายขายที่มีชื่อเสียงและมีความสามารถ ใช้ประโยชน์จากนโยบายและโปรแกรมการขายที่มีแรงจูงใจและการสนับสนุนลูกค้ามากมาย

ตลาดอาจผ่านพ้นช่วงเวลาที่ยากลำบากที่สุดไปแล้ว แต่โอกาสในการฟื้นตัวอย่างรวดเร็วยังคงเป็นเครื่องหมายคำถาม นี่เป็นช่วงเวลาที่ทั้งธุรกิจและลูกค้าต้องรักษาความคิดที่รอบคอบ ไม่สุดโต่งเกินไปเมื่อเผชิญกับข้อมูลเชิงลบ และอย่ามองโลกในแง่ดีเกินไปเมื่อเผชิญกับสัญญาณบวก “ปลอม” กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใส อุปทานสอดคล้องกับอุปสงค์ สร้างมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่แท้จริง และช่วยให้ตลาดโดยรวมดู “สดใส” คุณ Pham Thi Nguyen Thanh ผู้อำนวยการทั่วไปของ Dat Xanh Services กล่าว