'แก้ไขกฎข้อบังคับการถือครองกรรมสิทธิ์เพื่อจำกัดข้อพิพาทในอาคารชุด'

ข้อพิพาทในอาคารอพาร์ตเมนต์ในช่วงที่ผ่านมามักเกิดขึ้นบ่อยครั้งเกี่ยวกับพื้นที่ สาธารณูปโภค และโครงสร้างพื้นฐานที่นักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของ โดยข้อพิพาทที่รุนแรงที่สุดคือการแบ่งกรรมสิทธิ์และที่จอดรถมอเตอร์ไซค์และรถยนต์ในชั้นใต้ดิน ดร. โด หง็อก ถิงห์ ประธานสหพันธ์ทนายความเวียดนาม และสมาชิกคณะกรรมการตุลาการของ รัฐสภา ได้ตอบคำถามนี้กับ VnExpress ในโอกาสที่ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขกำลังนำเสนอต่อที่ประชุมสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 5 ครั้งที่ 15

- ข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนท์เกิดขึ้นมานานหลายปีแล้ว แต่เหตุใดกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายข้อบังคับอื่นๆ จึงไม่สามารถแก้ไขสถานการณ์นี้ได้อย่างสมบูรณ์ผ่านการแก้ไขและเพิ่มเติม?

- ระบบเอกสารทางกฎหมายแม้จะมีการแก้ไขและเพิ่มเติมหลายครั้ง แต่ก็ยังคงไม่เป็นไปตามข้อกำหนดในทางปฏิบัติ เนื่องจากข้อพิพาทที่ซับซ้อนมากขึ้นเรื่อยๆ มีกรณีต่างๆ เกิดขึ้นตั้งแต่ก่อนที่จะมีการออกกฎหมาย ดำเนินมาจนถึงปัจจุบัน และยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์ การตรวจสอบและดำเนินการเกี่ยวกับการละเมิดกฎหมายในด้านนี้ยังไม่ครอบคลุมและทันท่วงที หลายพื้นที่มีการบริหารจัดการที่ผ่อนคลายลง นักลงทุนจำนวนมากล่าช้าในการชำระหนี้กองทุนบำรุงรักษา และมีสัญญาณของการละเมิดกฎหมายอาญาที่ไม่ได้รับการแทรกแซงจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

ในขณะเดียวกัน คณะกรรมการบริหารที่ได้รับการเลือกตั้งจากผู้อยู่อาศัยผ่านการประชุมสภาอาคารชุดยังไม่สามารถส่งเสริมบทบาทตัวแทนได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากขาดแนวทางที่ชัดเจนเกี่ยวกับการดำเนินงานและความถูกต้องตามกฎหมายขององค์กรนี้ คณะกรรมการบริหารอาคารชุดส่วนใหญ่ในปัจจุบันขาดความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการและการดำเนินงานอาคารชุด และไม่ได้รับการฝึกอบรมอย่างมืออาชีพ จึงเป็นเรื่องยากที่จะเป็นตัวแทนและคุ้มครองสิทธิตามกฎหมายของผู้อยู่อาศัยเมื่อเกิดข้อพิพาทกับนักลงทุน

- ในความคิดเห็นของคุณ เหตุใดกฎหมายเกี่ยวกับการแบ่งส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลางและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลในอาคารชุดจึงไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ?

สิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลได้ถูกกำหนดไว้ในกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557 ประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 และระเบียบว่าด้วยการจัดการและการใช้อาคารชุด (ออกโดยหนังสือเวียนที่ 02/2559 ของ กระทรวงการก่อสร้าง ) และเอกสารแนวทางอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติยังคงมีข้อบกพร่องอยู่หลายประการ โดยทั่วไปแล้วคือข้อพิพาทเกี่ยวกับที่จอดรถ

ตามหนังสือเวียนที่ 02 สัญญาซื้อขายและเช่าอพาร์ตเมนต์ต้องระบุพื้นที่และอุปกรณ์ที่เจ้าของเป็นเจ้าของ รวมถึงกรรมสิทธิ์ร่วมของเจ้าของอย่างชัดเจน นักลงทุนต้องจัดเตรียมแบบแปลนและรายการกรรมสิทธิ์ร่วมให้แก่ผู้ซื้อตามบทบัญญัติของกฎหมายที่อยู่อาศัยควบคู่ไปกับสัญญา

ข้อพิพาทที่เกิดขึ้นระหว่างลูกค้าและนักลงทุนเกิดจากการไม่สามารถแยกแยะระหว่างกรรมสิทธิ์ร่วมและกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคล และไม่ชัดเจนตั้งแต่เวลาลงนามในสัญญา เช่น จะขายที่จอดรถหรือไม่ อาคารมีที่จอดรถกี่คัน หลักการจดทะเบียนที่จอดรถเป็นอย่างไร เป็นต้น ดังนั้น ผมคิดว่ามีกฎหมายกำหนดไว้ แต่ในความเป็นจริง เมื่อคู่สัญญาลงนามในสัญญาโดยไม่มีการแยกแยะที่ชัดเจน ก็ยังมีความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทได้

ก่อนที่หนังสือเวียนที่ 02 จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2559 อาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งมีสัญญาซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ไม่ได้ระบุไว้อย่างชัดเจน ทำให้เกิดข้อขัดแย้งและข้อพิพาทมากมายเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของห้องใต้ดิน

- คุณคิดอย่างไร เมื่อทนายความบอกว่ากฎเกณฑ์ปัจจุบันที่กำหนดให้พื้นที่จอดรถในอาคารชุดเป็นของฝ่ายจัดการหรือเจ้าของร่วมเป็นสาเหตุหลักของการเกิดข้อพิพาท ทั้งที่ในความเป็นจริงแล้ว กฎหมายนี้ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ?

- หนึ่งในประเด็นสำคัญของหนังสือเวียนที่ 02/2559 คือ กฎระเบียบเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของและการจัดการที่จอดรถในอาคารชุด การซื้อและการเช่าที่จอดรถจะบันทึกไว้ในสัญญาซื้อและเช่าอาคารชุดหรือในสัญญาแยกต่างหาก

ที่จอดรถสำหรับรถจักรยานยนต์ รถสามล้อ และรถยนต์สำหรับผู้พิการ ถือครองร่วมกันโดยเจ้าของอาคารชุด ส่วนที่จอดรถสำหรับรถยนต์ ผู้ซื้อหรือผู้เช่าอาคารชุดหรือพื้นที่อื่นๆ ในอาคารชุดสามารถเลือกซื้อหรือเช่าพื้นที่ได้ หากไม่ได้ซื้อหรือเช่า พื้นที่จอดรถจะอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ลงทุน ผู้ลงทุนไม่สามารถนำค่าใช้จ่ายในการลงทุนสร้างที่จอดรถนี้ไปรวมไว้ในราคาขายหรือค่าเช่าได้

ดังนั้น นอกจากการตัดสินใจซื้อหรือเช่าที่จอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่ตนเองอาศัยอยู่แล้ว เจ้าของอพาร์ตเมนต์ยังสามารถขายต่อหรือให้เช่าที่จอดรถของตนเองได้อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ความต้องการที่จอดรถในอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงที่ผ่านมา และการซื้อขายที่จอดรถส่วนใหญ่มักเป็นข้อตกลงระหว่างสองฝ่าย ซึ่งอาจนำไปสู่การผูกขาดโดยนักลงทุน ส่งผลให้ราคาขายสูงขึ้น

ผมคิดว่าหากรัฐยอมรับว่าที่จอดรถเป็นของนักลงทุน ก็ควรกำหนดราคาสูงสุดไว้ และนักลงทุนจะไม่เรียกร้องราคาซื้อหรือเช่าที่สูงเกินไป อย่างไรก็ตาม ด้วยความต้องการที่จอดรถที่มีจำนวนมากในปัจจุบัน กฎระเบียบที่อนุญาตให้ซื้อขายต่อที่จอดรถ รวมถึงการโอนกรรมสิทธิ์พื้นที่ส่วนกลางและส่วนบุคคลของนักลงทุนที่เกี่ยวข้องกับที่จอดรถ อาจนำไปสู่ข้อพิพาททางแพ่งได้อย่างง่ายดาย แม้ว่าประเด็นนี้จะเกี่ยวข้องกับผลประโยชน์สาธารณะอย่างมากก็ตาม

นอกจากนี้ จำเป็นต้องศึกษาประเด็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่จอดรถใต้ดินให้เจ้าของอพาร์ตเมนต์ร่วมกันอย่างรอบคอบ เนื่องจากหากพื้นที่จอดรถรวมอยู่ในกรรมสิทธิ์ร่วม ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถก็จะรวมอยู่ในต้นทุนการขายบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ด้วย และยังมีครัวเรือนบางครัวเรือนที่ไม่ได้ใช้รถยนต์หรือไม่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ แต่ก็ยังต้องแบกรับต้นทุนนี้เมื่อซื้อบ้าน

- กฎหมายกำหนดว่านักลงทุนไม่สามารถรวมค่าก่อสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายของอพาร์ตเมนต์ได้ แต่เราจะรู้ได้อย่างไรว่ารวมค่าก่อสร้างที่จอดรถไว้ในราคาขายแล้วหรือไม่? ความจริงแล้วมีอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งที่มีข้อพิพาทเกี่ยวกับเรื่องนี้?

- ผมยังไม่เห็นกฎระเบียบใดๆ ในปัจจุบันที่ชี้แจงเนื้อหานี้ให้ชัดเจน จริงๆ แล้วนี่เป็นช่องโหว่ทางกฎหมาย ผู้คนไม่สามารถควบคุมได้ว่าค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างที่จอดรถจะรวมอยู่ในราคาขายอพาร์ตเมนต์หรือไม่ การที่ไม่สามารถระบุได้ว่าส่วนใดของที่จอดรถเป็นของใคร เป็นสาเหตุให้เกิดข้อพิพาทระหว่างนักลงทุนและผู้อยู่อาศัย

ในความเห็นของผม ลักษณะของที่จอดรถในอาคารอพาร์ตเมนต์คือทรัพย์สินส่วนกลาง อันที่จริง พื้นที่ส่วนกลางทั้งหมดในอาคารอพาร์ตเมนต์ รวมถึงที่จอดรถ ได้รวมอยู่ในราคาขายของอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว และนับตั้งแต่เวลาโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ลงทุนจะยุติการเป็นเจ้าของ

- การติดตามหรือให้ความเห็นโดยตรงและการแก้ไขข้อร้องเรียนที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด เหตุใดจึงคิดว่ามีข้อพิพาทที่ถูกนำขึ้นสู่ศาลน้อยมาก?

- กระบวนการพิจารณาคดีต่างๆ แสดงให้เห็นว่าข้อพิพาทเหล่านี้ล้วนเป็นข้อพิพาทที่ยืดเยื้อและเร่งด่วนในชุมชนมายาวนาน การมีผู้อยู่อาศัยจำนวนมากบางครั้งก็เสียเปรียบเพราะยากที่จะหาเสียงร่วมกัน การอนุมัติให้ยุติข้อพิพาทก็เป็นเรื่องยากเช่นกัน เพราะไม่มีใครยอมลุกขึ้นมาฟ้องร้อง ในทางกลับกัน เมื่อมีคนจำนวนมาก การตกลงกันเรื่องค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องจึงเป็นเรื่องยาก ดังนั้นคดีจึงยืดเยื้อและถูกปล่อยทิ้งไว้

เมื่อยื่นฟ้องต่อศาล ผู้พักอาศัยหรือคณะกรรมการบริหารอาคารชุดจะต้องชำระค่าธรรมเนียมศาลล่วงหน้าตามมูลค่าทรัพย์สินเสียก่อน ซึ่งทำให้หลายคนล้มเลิกการยื่นฟ้องและยอมประนีประนอมกับผู้ลงทุน

นอกจากนี้ สัญญาการซื้อขายที่ลงนามโดยทั้งสองฝ่ายมักร่างโดยนักลงทุนและไม่ได้ระบุสิทธิของผู้อยู่อาศัยเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลาง (ชั้นใต้ดิน บันได ระเบียง ฯลฯ) อย่างชัดเจน ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจึงแทบไม่มีเหตุผลที่จะฟ้องร้องต่อศาลเพื่อเรียกร้องสิทธิของตนหากเกิดข้อพิพาท

ในความเห็นของผม ข้อพิพาทเกี่ยวกับอาคารชุดจำเป็นต้องได้รับการแก้ไขโดยคู่กรณีโดยอาศัยการเจรจาและไกล่เกลี่ยตามระเบียบกฎหมายที่เกี่ยวข้อง หากการเจรจาและไกล่เกลี่ยไม่ประสบผลสำเร็จ ควรยื่นคำร้องขอให้ศาลประชาชนเป็นผู้ไกล่เกลี่ย หน่วยงานของรัฐและหน่วยงานท้องถิ่นจำเป็นต้องตรวจสอบ ติดตาม และดำเนินการกับการละเมิดของคู่กรณีอย่างเคร่งครัด

- ร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุงกำลังอยู่ในระหว่างการนำเสนอต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติสมัยที่ 15 สมัยที่ 5 ในฐานะผู้แทนสภานิติบัญญัติแห่งชาติ คุณจะแสดงความคิดเห็นอย่างไรเพื่อมีส่วนร่วมในการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ในอาคารอพาร์ตเมนต์

- ร่างดังกล่าวยังอยู่ในระหว่างการพิจารณา โดยมีการกำหนดเนื้อหาต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ร่วมและส่วนบุคคลในอาคารชุดโดยเฉพาะ เพื่อจำกัดข้อพิพาทในปัจจุบัน ทำให้การใช้อาคารชุดมีความปลอดภัยมากขึ้น

ข้าพเจ้าได้รับทราบความคิดเห็นของนักกฎหมายในสหพันธ์ทนายความเวียดนาม เพื่อประกอบการพิจารณาแก้ไขและเพิ่มเติมร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับที่ 5 เราได้เสนอประเด็น 4 ประเด็นเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของ นโยบายการพัฒนา ธุรกรรมที่อยู่อาศัย และการบริหารจัดการ เพื่อลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยให้เหลือน้อยที่สุด ปกป้องสิทธิและผลประโยชน์อันชอบธรรมของบุคคลที่เกี่ยวข้องให้มากที่สุด และส่งเสริมการพัฒนาระบบกฎหมายในภาคที่อยู่อาศัยในเวียดนามให้สมบูรณ์

ข้าพเจ้าขอเสนอให้แก้ไขข้อบังคับว่าด้วยการเป็นเจ้าของร่วมและการเป็นเจ้าของส่วนบุคคลในอาคารชุดในร่างกฎหมายที่อยู่อาศัยฉบับปรับปรุง ดังนั้น ที่จอดรถในอาคารชุดจึงถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม และจะไม่นำประเด็นการซื้อขายพื้นที่เหล่านี้มาพิจารณา ซึ่งจะช่วยลดข้อพิพาทที่เกี่ยวข้องลง

โดอัน โลน