หลัง 1 สิงหาคม ราคาอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นหรือลดลง?

กฎหมายยังไม่มีผลบังคับใช้ แต่ราคาก็เพิ่มขึ้น

ตั้งแต่ต้นปี 2567 จนถึงปัจจุบัน ขณะที่กฎหมายทั้ง 3 ฉบับยังไม่มีผลบังคับใช้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละกลุ่มตลาดได้ "พุ่งสูงขึ้น" อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน 2 เมืองใหญ่อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์ หากความต้องการที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงเพียงเล็กน้อย ราคาอาจเปลี่ยนแปลงได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาปรับตัวสูงขึ้นมากที่สุด รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Savills ประจำไตรมาสที่ 2 ปี 2567 ที่กรุงฮานอย แสดงให้เห็นว่านับตั้งแต่ปี 2563 ราคาอพาร์ตเมนต์หลักโดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 18% ต่อปี ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์รองเพิ่มขึ้น 14% ต่อปี คุณ Huynh Thanh Khiet รองผู้อำนวยการฝ่ายก่อสร้างนครโฮจิมินห์ เปิดเผยว่า กลุ่มอพาร์ตเมนต์มีการปรับขึ้นราคาอย่างต่อเนื่องมากกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยในช่วงเวลาดังกล่าว ราคาได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉลี่ย 15-20% ต่อปี แม้แต่ในกลุ่มระดับล่าง ราคาต่อตารางเมตรในปี 2558 อยู่ที่ 25-35 ล้านดอง แต่ในปี 2566 ราคาได้เพิ่มขึ้นเป็น 40-60 ล้านดอง อพาร์ตเมนต์ระดับกลางในปี 2566 ราคา 50-70 ล้านดอง/ตร.ม. ขณะที่ปี 2558 ราคาเพียง 35-50 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น ส่วนกลุ่มไฮเอนด์ปัจจุบันราคาอยู่ที่ 70-100 ล้านดอง/ตร.ม. อพาร์ตเมนต์ในย่านใจกลางเมืองมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 80-200 ล้านดอง/ตร.ม. ในปีที่แล้ว ขณะที่ในเขตชานเมืองมีราคาอยู่ที่ 30-60 ล้านดอง/ตร.ม.

ภาพถ่าย: ง็อก ดอง

สำหรับตลาดที่ดิน คุณฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า โครงการแนวราบและประเภทที่ดินเริ่มส่งสัญญาณการฟื้นตัวเชิงบวกเช่นกัน เมื่อบางโครงการมียอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดี ในกรุงฮานอย เขตชานเมืองก็เป็นพื้นที่ที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้น 10-20% เมื่อเทียบกับช่วงต้นปี โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ก่อนที่กฎหมายทั้ง 3 ฉบับจะมีผลบังคับใช้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโฮจิมินห์กำลังอยู่ในช่วงขาขึ้น เนื่องจากคาดว่าจะมีการบังคับใช้รายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วของเมืองตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม โดยเพิ่มขึ้น 5 เท่าเป็น 50 เท่า ช่วยให้ราคาที่ดินใกล้เคียงกับตลาด แต่ก็สร้างความยากลำบากมากมายที่ส่งผลกระทบต่อกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลายสิบกลุ่ม เมื่อวานนี้ สมาคมอสังหาริมทรัพย์โฮจิมินห์ได้ออกเอกสารเสนอให้เลื่อนกำหนดส่งคำขอออกไป เพื่อหลีกเลี่ยงแรงกดดันด้านค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่อประชาชน สาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์เกิดจากอุปทานที่ไม่เพียงพอ ปัญหาทางกฎหมายทำให้โครงการต่างๆ ดำเนินไปได้ยากลำบาก และนักลงทุนจำนวนมากต้องติดขัดกับพันธบัตรบริษัทต่างๆ จึงต้องลดขนาดโครงการลง อุปทานที่ต่ำและอุปสงค์ที่สูงหมายความว่าแม้จะมีสภาพคล่องต่ำ แต่ราคาก็ยังคงสูงอยู่ ปัจจุบันมีโครงการที่ติดขัดหลายพันโครงการที่รอการแก้ไขเพื่อเสริมอุปทานในตลาด ดังนั้น คาดว่าเมื่อกฎหมายใหม่ 3 ฉบับมีผลบังคับใช้ จะช่วยลดราคาอสังหาริมทรัพย์และทำให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริงแล้ว ยังไม่มีสัญญาณบ่งชี้ว่าสิ่งนี้จะเกิดขึ้น

ตลาดร้อนแรง ราคาจะพุ่ง…

ดร. หวู ดิ่ง อันห์ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า การบังคับใช้กฎหมายทั้ง 3 ฉบับข้างต้นในเร็วๆ นี้จะช่วยขจัดข้อจำกัดทางกฎหมายมากมาย แก้ไขปัญหาต่างๆ ช่วยให้โครงการที่ถูกระงับสามารถกลับมาดำเนินการได้อีกครั้ง และสร้างเงื่อนไขสำหรับการเกิดโครงการใหม่ๆ “โดยหลักการแล้ว เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น สมการอุปสงค์-อุปทานจะสมดุล ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมและราคาที่ดินโดยเฉพาะจะเย็นลง แต่ในความเป็นจริงแล้วกลับตรงกันข้าม นี่คือปรากฏการณ์ที่เป็นธรรมชาติและหลีกเลี่ยงไม่ได้ของตลาดเมื่อตลาดเริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง ในขณะเดียวกันก็สอดคล้องกับแรงจูงใจและความเป็นจริงของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย” เขากล่าวอธิบาย

ภาพถ่าย: ง็อก ดอง

ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์แทบจะนิ่งสนิท เมื่อตลาดฟื้นตัว ตลาดจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง และหนึ่งในสัญญาณแรกๆ คือราคาที่ปรับตัวสูงขึ้น นอกจากนี้ แม้ว่าหลายโครงการจะมีโอกาสกลับมาดำเนินการอีกครั้ง แต่ในมุมมองของนักลงทุน ในช่วงที่โครงการ “ติดขัด” ต้นทุนของโครงการกลับเพิ่มขึ้นอย่างมาก ที่ดินยังคงอยู่ โครงการยังคงตั้งตระหง่านอยู่ แต่ยังต้องจ่ายดอกเบี้ย ค่าเสื่อมราคา... ยังไม่รวมถึงหนี้สินระหว่างนักลงทุนและบริษัทก่อสร้าง ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ดังนั้นเมื่อโครงการกลับมาดำเนินการ เจ้าของโครงการก็จะขึ้นราคาเพื่อชดเชย ในทางกลับกัน ในมุมมองของผู้ซื้อ มีความเป็นไปได้สูงที่จะยังคงยอมรับการปรับขึ้นราคา เนื่องจากในปัจจุบัน ความสามารถในการเข้าถึงเงินทุนดีขึ้นกว่าแต่ก่อนมาก และอัตราดอกเบี้ยก็ลดลง ต้นทุนที่คำนวณได้บางส่วนสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ทั้งในด้านการเข้าถึงเงินทุนและดอกเบี้ย สามารถยืดหยุ่นได้ตามราคาที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเช่นเดียวกับความเป็นจริงในปัจจุบัน เมื่อพิจารณาในระยะยาว ดร. หวู ดิ่ง อันห์ กล่าวว่า ไม่สามารถระบุได้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นหรือลดลงหลังจากกฎหมายทั้ง 3 ฉบับมีผลบังคับใช้ เนื่องจากกฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงมากมายที่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายทิศทาง การเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นอยู่กับสาเหตุของความผันผวนของราคาที่ดินในแต่ละกลุ่มที่ผ่านมา ยกตัวอย่างเช่น ตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาอุปทานมีจำกัด หากพิจารณาจากกฎระเบียบในกฎหมายใหม่ทั้ง 3 ฉบับ ความเป็นไปได้ที่อุปทานจะเพิ่มขึ้นในอนาคตจะมีสูงมาก ดังนั้น สาเหตุของการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเนื่องจากอุปทานไม่เพียงพอจะได้รับการแก้ไข ซึ่งอาจนำไปสู่แนวโน้มขาลงได้ ในทำนองเดียวกัน การอนุญาตให้ขายอสังหาริมทรัพย์บนที่ดินที่มีสิทธิเช่าจะทำให้ตลาดมีพลวัตมากขึ้น ที่สำคัญที่สุด นายอันห์ กล่าวว่า แม้ว่ากฎหมายจะมีผลบังคับใช้แล้ว แต่ระดับผลกระทบต่อตลาดส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับวิธีการกำหนดและบังคับใช้กฎหมายและข้อบังคับต่างๆ ยกตัวอย่างเช่น ในส่วนของกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าบ้าน กฎหมายปัจจุบันกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องจัดตั้งธุรกิจ แต่การทำเช่นนี้อาจเพิ่มภาระผูกพันของเจ้าของบ้านต่องบประมาณแผ่นดิน หลายความเห็นชี้ว่าเงื่อนไขในการจัดตั้งธุรกิจไม่ควรขึ้นอยู่กับจำนวนบ้านหรือพื้นที่ของบ้านที่ให้เช่า แต่ควรขึ้นอยู่กับมูลค่าของบ้านที่ให้เช่า เอกสารอนุบัญญัติฉบับปัจจุบันยังไม่ได้นำข้อเสนอแนะเหล่านี้มาพิจารณา "การสรุปกฎระเบียบที่กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องจัดตั้งธุรกิจยังส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างน้อยก็ในแง่ของการพัฒนาภาคอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หากตลาดเช่าพัฒนาในขณะที่ความต้องการที่อยู่อาศัยลดลง ก็จะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัย หากตลาดเช่าพัฒนายากเกินไปและตลาดเช่าไม่สามารถพัฒนาได้ ก็จะลดความต้องการของผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเช่าเพิ่มลงด้วย อย่างไรก็ตาม ระดับผลกระทบต่อตลาดส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับการทำให้กฎระเบียบ คำแนะนำในเอกสารอนุบัญญัติ และแม้แต่กฎระเบียบในกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนมากขึ้น" นายหวู ดิ่ง อันห์ กล่าว

…แต่ไม่สามารถเพิ่มได้ทันที

จากการประเมินผลกระทบของกฎหมายทั้งสามฉบับข้างต้นต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ อาจารย์โง เกีย ฮวง (มหาวิทยาลัยนิติศาสตร์นครโฮจิมินห์) ให้ความเห็นว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกรอบราคาที่ดินที่รัฐบาลออกทุก 5 ปี ซึ่งหมายความว่าท้องถิ่นต่างๆ ไม่ถูกจำกัดในการออกราคาที่ดินที่ต้องต่ำกว่ากรอบราคาของรัฐบาลเช่นเดิม ช่วยให้ท้องถิ่นต่างๆ สามารถดำเนินการเชิงรุกในการสร้างบัญชีราคาที่ดินให้สอดคล้องกับสถานการณ์จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาดจะทำให้ราคาที่ดินของรัฐปรับตัวตามภาวะตลาด และจำกัดสถานการณ์ "สองราคา" ในปัจจุบัน อย่างไรก็ตาม ด้วยบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินท้องถิ่นจะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงก่อนหน้า ผลกระทบจากราคาที่ดินของรัฐที่สูงขึ้นนำไปสู่ภาระทางการเงินบางประการของผู้ใช้ที่ดินที่เพิ่มขึ้น เช่น ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน ภาษีการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ เพื่อการเกษตร ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน หรือค่าชดเชยที่เพิ่มขึ้น และค่าใช้จ่ายในการเคลียร์พื้นที่ ในขณะเดียวกัน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจต้องเพิ่มต้นทุนการลงทุนเมื่อต้นทุนที่ดินสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นตามไปด้วย นอกจากนี้ ยังสามารถตัดปัจจัยเก็งกำไรที่ดันราคาที่ดินในบางพื้นที่ให้สูงขึ้นออกไป โดยอาศัยความกังวลของประชาชนว่าเมื่อกฎหมายข้างต้นมีผลบังคับใช้ ราคาอสังหาริมทรัพย์จะพุ่งสูงขึ้นจนเกิดกระแสวิพากษ์วิจารณ์อย่างรุนแรง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้นเมื่อเทียบกับมูลค่าที่แท้จริง ขณะเดียวกัน ม.อ. เหงียน ชี เฮียว (รองหัวหน้าคณะบัญชี-การสอบบัญชี มหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์-นิติศาสตร์) กล่าวว่า ในแต่ละพื้นที่จะมีการออกประกาศราคาที่ดินใหม่ทุกปี ซึ่งสอดคล้องกับราคาตลาดอย่างใกล้ชิด ทำให้ผู้ประกอบการต้องแบกรับต้นทุนค่าเช่าที่ดินและอาคารที่สูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำไร และอาจนำไปสู่ราคาสินค้าและบริการที่สูงขึ้น ส่งผลให้เกิดภาวะเงินเฟ้อ การขึ้นราคาอย่างกะทันหันอาจทำให้เกิดความไม่มั่นคงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากขึ้นราคาเร็วเกินไปอาจก่อให้เกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นำไปสู่ความเสี่ยงทางการเงินและเศรษฐกิจ ไม่เพียงแต่ธุรกิจเท่านั้น แต่ประชาชนจะต้องเผชิญกับภาระทางการเงินที่มากขึ้นเมื่อต้องการซื้อที่ดินหรือที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้มีรายได้น้อยหรือปานกลาง ราคาที่ดินที่สูงขึ้นทำให้ต้นทุนการซื้อที่อยู่อาศัยแพงขึ้น ส่งผลให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยของผู้คนจำนวนมากลดลง โดยเฉพาะคนหนุ่มสาวหรือครอบครัวใหม่ ไม่เพียงเท่านั้น กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังกำหนดให้นักลงทุนที่ต้องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่อยู่อาศัยและเจรจากับประชาชนเพื่อซื้อที่ดินได้เท่านั้น ขณะเดียวกัน ร่างมติเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์นำร่องที่ไม่มีที่ดินที่อยู่อาศัยยังไม่ได้รับการอนุมัติจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติ “จากนั้น การแบ่งแยกและการขายที่ดินที่เข้มงวดขึ้น การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน... หมายความว่าต้นทุนปัจจัยการผลิตของโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายโครงการอาจเพิ่มขึ้น นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่ในทันที แต่จะล่าช้าออกไปเนื่องจากขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ อุปทานระยะสั้นจะมีจำกัด ซึ่งเป็นเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ ในขณะที่ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ชัดเจน” นายเฮี่ยวกล่าว อย่างไรก็ตาม เขากล่าวว่า ในสถานการณ์ปัจจุบัน ท่ามกลางความยากลำบากโดยทั่วไป ผู้ซื้อเก็งกำไรยังไม่ได้ใช้เงินมากนักและไม่กล้ากู้ยืมจากธนาคาร ผู้ที่มีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูง จึงยังคงรออยู่ ดังนั้นราคาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในระยะสั้น แต่ในระยะยาวราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน เมื่อกฎหมายทั้งสามฉบับข้างต้นมีผลบังคับใช้ จะไม่สามารถทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นได้ในทันที ซึ่งเป็นความเห็นของนายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์เช่นกัน เนื่องจากความล่าช้าในการดำเนินนโยบายและโครงการต่างๆ จำเป็นต้องมีแผนงาน ทำให้กระบวนการนี้ใช้เวลานานมาก หรืออาจใช้เวลานานหลายปีกว่าจะมีสินค้าเข้าสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม จะเห็นได้ว่ารายการราคาที่ดินที่ออกโดยท้องถิ่นตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดินจะใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากขึ้นตามที่นครโฮจิมินห์ประกาศเมื่อเร็วๆ นี้ การขึ้นราคาอย่างรวดเร็วของร่างรายการราคาที่ดินจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตในหลายภาคส่วนทางเศรษฐกิจ ประการแรก ค่าชดเชยสำหรับการเคลียร์พื้นที่จะเพิ่มขึ้นสูง ส่งผลให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่ที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัย ราคาเช่าบ้าน ค่าเช่าที่ดิน ค่าเช่าโรงงานในเขตอุตสาหกรรม และโครงการลงทุนด้านการค้า บริการ และการท่องเที่ยวสูงขึ้น ซึ่งอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาสินค้าโดยรวม ซึ่งจะส่งผลเสียต่อโครงการบ้านจัดสรรสังคมที่ผู้ประกอบการยินยอมรับสิทธิใช้ที่ดินในการดำเนินโครงการ