กฎหมายภาษีอสังหาริมทรัพย์ฉบับที่ 2 ต้องมีบุคคลที่เหมาะสมและถูกเวลา

นี่ไม่ใช่ครั้งแรกที่มีการพิจารณาประเด็นภาษีอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการคลัง ก็เห็นด้วยกับข้อเสนอการเก็บภาษีผู้ที่มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงการเก็งกำไร และเพื่อให้มั่นใจว่าตลาดมีการพัฒนาอย่างโปร่งใสและมั่นคง

ข้อเสนอของ กระทรวงก่อสร้างนี้ เกิดขึ้นเนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องนับตั้งแต่ต้นปี การวิจัยและข้อเสนอเกี่ยวกับนโยบายภาษีสำหรับกรณีการเป็นเจ้าของและการใช้บ้านและที่ดินจำนวนมากมีวัตถุประสงค์เพื่อจำกัดการเก็งกำไร การซื้อขายในระยะเวลาอันสั้นเพื่อแสวงหากำไร อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจำเป็นต้องถูกจัดเก็บโดยบุคคลที่เหมาะสมในเวลาที่เหมาะสมเพื่อให้ได้ผลลัพธ์ที่ดี

จากมุมมองของฝ่ายวิจัยตลาด คุณ Cao Thi Thanh Huong ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัยของ Savills กล่าวว่า ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มักถูกกล่าวถึงในกรอบกฎหมายของหลายประเทศทั่ว โลก โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเทศกำลังพัฒนา รวมถึงเวียดนาม ปัจจุบัน เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่ต้องเสียภาษีทรัพย์สิน ขณะที่กรอบภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนอยู่ในระดับต่ำที่สุดแห่งหนึ่งของโลก ดังนั้น การเรียกเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองจึงถือเป็นทางออกในการรักษาเสถียรภาพราคาที่อยู่อาศัย

ฝ่ายวิจัยของ Savills Vietnam ระบุว่า ในเมืองใหญ่ๆ เช่น โฮจิมินห์ซิตี้และฮานอย ตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันขาดแคลนอุปทานที่ราคาจับต้องได้ เนื่องจากส่วนแบ่งตลาดของกลุ่มนี้ลดลงจาก 60% ในปี 2559 เหลือเพียง 35% ในปี 2567 และอพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็หายไปโดยสิ้นเชิง “หากสามารถออมเงินได้ถึง 40% ของรายได้ต่อเดือน ครัวเรือนที่มีรายได้เฉลี่ยจะต้องใช้เวลามากกว่า 30 ปีจึงจะซื้อบ้านได้ โดยมีเงื่อนไขว่าราคาบ้านจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ด้วยการเติบโตอย่างต่อเนื่องของตลาด สถานการณ์เช่นนี้ไม่สมเหตุสมผล ส่งผลให้เกิดความเหลื่อมล้ำทางสังคมเพิ่มขึ้น และอาจก่อให้เกิดความไม่มั่นคงทางสังคมในระยะยาว” คุณ Cao Thi Thanh Huong วิเคราะห์

เมื่อเผชิญกับความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เพิ่มมากขึ้น ประชาชนจึงคาดหวังว่ารัฐบาลจะเข้ามาแทรกแซงอย่างจริงจังมากขึ้น เพื่อตอบสนองความต้องการนี้ นครโฮจิมินห์ตั้งเป้าหมายที่จะจัดหาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมให้ได้ 35,000 หน่วยภายในปี 2568 ขณะที่กรุงฮานอยตั้งเป้าไว้ที่ 8,000 หน่วย รัฐบาลได้ปรับนโยบายหลายด้านเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมมากขึ้น ขณะเดียวกันก็พิจารณาใช้มาตรการต่างๆ เช่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสอง เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการใช้ทรัพยากรและควบคุมตลาด

คุณเฮือง ระบุว่า ในทางทฤษฎีแล้ว นี่เป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพและมีหน้าที่โดดเด่น 3 ประการ ได้แก่ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ช่วยเพิ่มรายได้งบประมาณสำหรับการลงทุนซ้ำและประกันสังคม ขณะเดียวกันก็สามารถควบคุมทรัพยากรของประเทศโดยการเพิ่มภาระทางการเงินให้กับครัวเรือนที่มีรายได้สูงซึ่งใช้ทรัพยากรจำนวนมาก (เช่น บ้านและที่ดิน) เมื่อเทียบกับภาษีหลักอื่นๆ เช่น ภาษีนิติบุคคล นิติบุคคลที่ต้องเสียภาษีในที่นี้คืออสังหาริมทรัพย์ ทำให้บุคคลทั่วไปหลีกเลี่ยงภาษีได้ยาก นอกจากนี้ ภาษีอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องแข่งขันหรือถูกจำกัดโดยข้อตกลงระหว่างประเทศ ทำให้หน่วยงานบริหารจัดการสามารถวางแผนรายได้งบประมาณที่คาดหวังได้ง่ายขึ้น

อย่างไรก็ตาม อุปสรรคสำคัญที่สุดในการบังคับใช้ภาษีทรัพย์สินคือค่าใช้จ่ายในการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เครื่องมือคำนวณภาษี โดยเฉพาะอย่างยิ่งความโปร่งใสและการแปลงข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั้งหมดให้เป็นดิจิทัล ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ให้ความเห็น เนื่องจากการดำเนินการนี้ต้องใช้ทรัพยากรทางการเงินจำนวนมาก ความมุ่งมั่นจนถึงที่สุด และการประสานงานระยะยาวระหว่างกระทรวงต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง นอกจากนี้ ยังมีความยากลำบากในการกำหนดมูลค่าธุรกรรมที่แน่นอน การทำให้ธุรกรรมมีความโปร่งใส รวมถึงสิทธิในการเป็นเจ้าของ... การกำหนดอัตราภาษีที่เหมาะสมก็เป็นปัญหาที่ต้องแก้ไขเพื่อให้มั่นใจว่าจะมีรายได้เพียงพอต่องบประมาณ และไม่ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีความเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับภาคเศรษฐกิจอื่นๆ อีกมากมาย

นักเศรษฐศาสตร์ Dinh The Hien ผู้อำนวยการสถาบันสารสนเทศและเศรษฐศาสตร์ประยุกต์ ยืนยันว่าข้อเสนอนี้ไม่ใช่เรื่องใหม่ เมื่อประมาณ 7 ปีก่อน เคยมีการเสนอข้อเสนอลักษณะเดียวกันนี้ขึ้น ซึ่งทำให้ประชาชนเกิดความกังวล แม้แต่ผู้ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองก็ตาม อันที่จริง การขึ้นภาษีอาจทำให้ราคาบ้านสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ที่ไม่มีเงื่อนไขในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยอยู่แล้วยิ่งลำบากมากขึ้นไปอีก ดังนั้น มติส่วนใหญ่จึงยังไม่เป็นเอกฉันท์

“อสังหาริมทรัพย์เป็นสาขาที่มีความซับซ้อนมาก ดังนั้นเมื่อจัดเก็บภาษีจึงจำเป็นต้องพิจารณาอย่างรอบคอบและรอบด้าน หลีกเลี่ยงการเก็บภาษีที่ห่างไกลจากความเป็นจริง ทำให้ประชาชนผิดหวัง และไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ข้อเสนอการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์รอบสองในปัจจุบันไม่เพียงแต่ทำให้ตลาดสูญเสียความเชื่อมั่นเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ทำให้ประชาชนสูญเสียโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย” คุณเฮียนแนะนำ

คุณเหียนกล่าวว่า เครื่องมือทางภาษีมีสองด้าน ขึ้นอยู่กับตลาดเฉพาะแต่ละแห่ง เครื่องมือนี้จะส่งผลเชิงบวกหรือเชิงลบต่อการพัฒนาตลาดนั้นๆ เครื่องมือทางภาษีควรถูกนำมาใช้เพื่อกระตุ้นตลาดให้พัฒนาอย่างโปร่งใสและเหมาะสม และไม่ควรเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ “ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงหนึ่งในมาตรการมากมายที่จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างโปร่งใสและยั่งยืน มาตรการที่เหมาะสมที่สุดคือการส่งเสริมกระบวนการดิจิทัลและการสร้างฐานข้อมูลที่ดินและข้อมูลมูลค่าสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์” คุณเหียนกล่าว

นายดัง หุ่ง โว อดีตรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า ภาษีเป็นเครื่องมือในการควบคุมตลาด แต่นโยบายภาษีจำเป็นต้องมีแผนงานเฉพาะที่คำนวณอย่างรอบคอบ จำเป็นต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานด้านการจัดการที่ดิน โดยเชื่อมโยงหน่วยงานบริหารระดับจังหวัดเพื่อติดตามจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลเป็นเจ้าของอย่างชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงการยื่นแบบแสดงรายการภาษีต่ำกว่าความเป็นจริงหรือไม่ถูกต้อง เพื่อหลีกเลี่ยง "การหลีกเลี่ยงภาษี" นอกจากนี้ การวิจัยวิธีการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์เพื่อไม่ให้เกิด "ภาษีซ้ำซ้อน" ก็เป็นสิ่งที่ควรคำนึงถึงเช่นกัน

นายเหงียน ก๊วก อันห์ รองผู้อำนวยการใหญ่ของ Batdongsan.com ประเมินผลกระทบต่อตลาดว่า หากมีการจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานี้ ในระยะสั้น ประชาชนอาจหยุดการซื้อขายเพื่อติดตามความเคลื่อนไหวของตลาด ซึ่งอาจทำให้เกิดภาวะชะงักงันจนทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา ภาษีอสังหาริมทรัพย์เป็นนโยบายสำคัญ แต่การกำหนดระยะเวลาในการบังคับใช้ต้องคำนึงถึงการพัฒนาตลาดอย่างยั่งยืนเพื่อให้เศรษฐกิจมีเสถียรภาพ ซึ่งถือเป็นคำแนะนำที่ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเห็นพ้องต้องกัน