การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมในเขตเมืองบริวารเพื่อลดแรงกดดันต่อนครโฮจิมินห์

จากรายงานโครงการบางโครงการในจังหวัดใกล้เคียง อพาร์ตเมนต์บ้านพักอาศัยสังคมถูกตลาดดูดซับไปอย่างรวดเร็วตั้งแต่เริ่มเปิดขายครั้งแรก ด้วยราคาที่ไม่แพง เพียง 800 ล้าน - 1 พันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมใน ลองอาน บิ่ญถ่วน... จึงมักเป็นที่สนใจของผู้คนจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง

จากสถิติ อัตราการขยายตัวเป็นเมืองอยู่ที่ 41% ต่อปี และคาดการณ์ว่าภายในปี พ.ศ. 2573 ประชากรเวียดนาม 50% จะอาศัยอยู่ในเขตเมือง กระบวนการขยายเขตการปกครอง การรวมเขตการปกครอง หรือการสร้างเมืองบริวารใหม่ ถือเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ดังนั้น การส่งเสริมการพัฒนาในระยะแรกเริ่มในเขตชานเมือง จังหวัดใกล้เคียง และโดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในปัจจุบันจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง

เนื่องจากตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา การพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในนครโฮจิมินห์ประสบปัญหามากมายและไม่เป็นไปตามความคาดหวังของประชาชน ความยากลำบากนี้เกิดจากการขาดแคลนที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยประเภทนี้ แม้ในช่วงที่ผ่านมาจะมีความพยายามอย่างมาก แต่นครโฮจิมินห์กลับสามารถจัดหาอพาร์ตเมนต์ภายใต้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้เพียง 15,000 ยูนิตเท่านั้น

นับตั้งแต่ปี 2561 ความต้องการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ในขณะที่อุปทานยังไม่มีสัญญาณการเติบโตที่แข็งแกร่ง ดังนั้น นับตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดจึงเห็นได้ชัดเจนขึ้น โดยคิดเป็นเพียง 1% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในตลาด

ในปี 2564 ปัญหาการขาดแคลนนี้ยิ่งน่าตกใจยิ่งขึ้นไปอีก เมื่อพบว่ามีอพาร์ตเมนต์ที่ขายออกไปทั้งหมด 14,443 แห่ง แต่กลับไม่มีอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดเหลืออยู่เลย ขณะเดียวกัน มีอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ หรูหรา และซูเปอร์ลักชัวรีมากถึง 10,404 แห่ง (คิดเป็นประมาณ 74%) ส่วนที่เหลือเป็นที่อยู่อาศัยระดับกลาง (คิดเป็น 26%)

จากการประเมินของหน่วยงานวิชาชีพ พบว่าความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมของประชาชนในนครโฮจิมินห์ในช่วงปี พ.ศ. 2554-2563 อยู่ที่ประมาณ 134,000 ยูนิต แต่ในปี พ.ศ. 2565 มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เสร็จสมบูรณ์เพียง 14 โครงการ รวมประมาณ 15,000 ยูนิต ซึ่งหมายความว่าที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมตอบสนองความต้องการจริงได้เพียง 11% เท่านั้น

ขณะเดียวกัน ทางการยังคงประสบปัญหาทางกฎหมาย โดยเฉพาะกฎระเบียบการกันสำรองที่ดิน 20% ในโครงการพาณิชย์เพื่อที่อยู่อาศัยสังคม ซึ่งยังคงมีข้อบกพร่องหลายประการ มูลค่าของกองทุนที่ดิน 20% ในเขตใจกลางเมืองแตกต่างจากโครงการในเขตชานเมืองอย่างมาก จึงไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกันได้ นอกจากนี้ ความต้องการในการอยู่อาศัยของประชาชนในเขตที่อยู่อาศัยสังคมก็แตกต่างจากผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการระดับหรูระดับไฮเอนด์

บางทีอาจเป็นเพราะเหตุผลดังกล่าวข้างต้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งจึงไม่สนใจกลุ่มนี้ แม้ว่านครโฮจิมินห์จะเรียกร้องและมีนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ มากมายสำหรับธุรกิจที่ลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอยู่ก็ตาม

ดังนั้น การส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในพื้นที่ที่ติดกับเขตเมืองใหญ่จึงเป็นแนวทางที่มีศักยภาพ พื้นที่เหล่านี้จะกลายเป็นจุดหมายปลายทางใหม่สำหรับการลงทุนและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ซึ่งรวมถึงที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เนื่องจากมีกองทุนที่ดินจำนวนมาก กลไกและนโยบายจูงใจการลงทุนมากมาย และโครงสร้างพื้นฐานด้านการจราจรที่เชื่อมต่อกันได้ดีขึ้น นอกจากนี้ยังเป็นการส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยนอกเขตเมืองใหญ่ โดยไม่สร้างแรงกดดันต่อโครงสร้างพื้นฐานของเมืองใหญ่

ปัจจุบัน โครงการถนนวงแหวนหมายเลข 3 และถนนวงแหวนหมายเลข 4 ที่เชื่อมต่อจังหวัดทางตะวันออกและตะวันตกของภาคใต้ในนครโฮจิมินห์กำลังได้รับความสนใจอย่างมาก การก่อสร้างถนนวงแหวนหมายเลข 3 ให้แล้วเสร็จถือเป็นกุญแจสำคัญในการเปิดพื้นที่พัฒนาในเขตเมืองย่อยที่ระบุไว้ในแผนการก่อสร้างของนครโฮจิมินห์และการวางแผนระดับภูมิภาค เช่น เขตเญินจั๊ก (ด่งนาย) เขตเถวนอาน ( บิ่ญเซือง ) เขตกูจีตะวันตกเฉียงเหนือ (นครโฮจิมินห์) เขตเมืองดึ๊กฮวา และเขตดึ๊กเว้ (ลองอาน)...

เมื่อนครโฮจิมินห์พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมตามแนวถนนวงแหวน จะทำให้สามารถเชื่อมต่อกับเขตเมืองและจังหวัดใกล้เคียงได้ดี ส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมมีความน่าดึงดูดใจมากขึ้นสำหรับลูกค้า

นอกจากนี้ การส่งเสริมโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในเขตเมืองบริวารยังช่วยสร้างกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่เข้าถึงและมีราคาจับต้องได้มากขึ้น ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม ซึ่งจะทำให้ความฝันในการเป็นเจ้าของบ้านสำหรับคนจำนวนมากเป็นจริง โดยไม่ก่อให้เกิดอุปสรรคมากเกินไปในการเดินทางหรือการเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็น

อย่างไรก็ตาม เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในนครโฮจิมินห์ ยังมีอีกหลายประเด็นที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ เนื่องจากการพัฒนาพื้นที่เมืองขนาดเล็กที่มีสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่เอื้อต่อความต้องการของผู้อยู่อาศัยนั้น จำเป็นต้องอาศัยปัจจัยหลายประการ นอกจากราคาและการเดินทางที่สะดวกสบายแล้ว ยังจำเป็นต้องพัฒนาระบบประกันสังคมแบบบูรณาการ บริการเชิงพาณิชย์ ความบันเทิง และอื่นๆ เพื่อดึงดูดผู้อยู่อาศัย