พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย (แก้ไขเพิ่มเติม) ที่ผ่านสภานิติบัญญัติแห่งชาติเมื่อเร็วๆ นี้มีประเด็นใหม่ๆ มากมาย โดยเฉพาะการลงทุนในบ้านที่มีห้องชุดจำนวนมากสำหรับขายหรือให้เช่า (เรียกกันทั่วไปว่าห้องชุดขนาดเล็ก) จำเป็นต้องมีโครงการ

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) กล่าวถึงเรื่องนี้ว่า การเข้มงวดในการก่อสร้างและบริหารจัดการมินิอพาร์ตเมนต์มีความจำเป็น เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มีการพัฒนามาอย่างแพร่หลายมาเป็นเวลานานและมีการละเมิดกฎเกณฑ์ต่างๆ มากมาย

ในอนาคตอันใกล้นี้ การขายมินิอพาร์ทเมนท์ให้กับผู้ที่ไม่มีโครงการลงทุนแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ดังนั้นการพัฒนามินิอพาร์ทเมนท์จะถูกจำกัดอย่างมากเนื่องจากกฎระเบียบขั้นตอนที่เข้มงวด

ในขณะเดียวกัน การจัดตั้งโครงการลงทุนและตอบสนองเงื่อนไขในการเป็นนักลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยจะเป็นความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ เนื่องจากมินิอพาร์ทเม้นท์คือตึกสูงที่สร้างบนพื้นที่ 200 - 300 ตร.ม. ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึกๆ ดังนั้นการที่จะต้องตั้งโครงการเหมือนอาคารอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ทั่วๆ ไปจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย

“ ซอยเล็กๆ ที่มีความกว้างน้อยกว่า 2 เมตร ทำให้ไม่สามารถวางแผนแบบ 1/500 ได้ เนื่องจากปัจจัยหลายอย่างไม่ได้รับการรับประกัน เช่น การป้องกันอัคคีภัย โครงสร้างพื้นฐาน ตัวชี้วัดประชากร และการประเมินผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม การตอบสนองความต้องการเหล่านี้ด้วยอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในปัจจุบันแทบจะเป็นไปไม่ได้ ” นายโทอันวิเคราะห์

นายโตน กล่าวว่า หากเป็นโครงการอพาร์ตเมนต์เชิงพาณิชย์ การขออนุญาตสร้างโครงการและการวางแผนอาจต้องใช้เวลานานหลายปี แต่หากเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอาจต้องใช้เวลานานกว่านั้น

นอกจากนี้ อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่สร้างขึ้นในพื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้น กฎระเบียบเกี่ยวกับความสูงของอาคารจึงเข้มงวดมาก โดยทั่วไปที่ดินขนาด 200 ตรม. สามารถสร้างได้เพียง 5 - 6 ชั้นเท่านั้น ด้วยความหนาแน่นและความสูงเช่นนี้ นักลงทุนไม่สามารถสร้างผลกำไรได้ จึงไม่มีใครจะทำกำไรได้

ในความเป็นจริง ในปัจจุบันมีการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ที่มีอยู่ถึง 95% โดยไม่ได้รับใบอนุญาต เนื่องจากหากก่อสร้างถูกต้องตามกฎหมาย ผู้ลงทุนจะต้องประสบกับการขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มสร้างเสียด้วยซ้ำ

“ ถ้าคุณซื้อที่ดิน 200 ตรม. ในราคา 10,000 ล้าน แต่สามารถสร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้ 70% ของพื้นที่ นั่นคือ 700 ตรม. ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดองต่อตรม. ถ้าคุณขายในราคา 25 ล้านดองต่อตรม. ชัดเจนว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้น ” คุณ Toan อธิบาย

ดังนั้น คุณโตน จึงกล่าวว่า ในอนาคตรูปแบบมินิอพาร์ตเมนต์ประเภทดังกล่าวมีความเสี่ยงที่จะเสื่อมโทรมลง เพราะการต้องตั้งโครงการลงทุนใหม่ขึ้นมาจะสร้างจะทำให้หลายคนไม่สามารถทำได้

สำหรับมินิอพาร์ทเม้นท์ที่ตรงตามเงื่อนไขการก่อสร้างก็จะมีต้นทุนสูงเช่นกัน ไม่สามารถแข่งขันกับอพาร์ทเม้นท์เชิงพาณิชย์ได้ เพราะต้นทุนการลงทุนแพงเกินไป

นายหวู่ เกือง เกวียต กรรมการผู้จัดการใหญ่บริษัท Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน ยังสนับสนุนมุมมองของกฎหมายที่อยู่อาศัยที่ว่า จำเป็นต้องเข้มงวดในการบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อปกป้องสิทธิ ภาระผูกพัน และความปลอดภัยของเจ้าของอีกด้วย

นาย Quyet กล่าวว่าการเตรียมโครงการโดยปกติจะใช้เวลาประมาณสองถึงสามปี และค่าใช้จ่ายในระยะนี้อยู่ที่ประมาณ 5-10% ขึ้นอยู่กับขนาดและที่ตั้งของโครงการ

แม้ว่าโครงการนี้จะซับซ้อน แต่ไม่ใช่ทุกคนจะสามารถทำได้ด้วยตนเอง อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ในตรอกซอกซอยลึกๆ ทำให้ยากต่อการป้องกันและระงับอัคคีภัย

“ ในอนาคต เมื่อสร้างอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เจ้าของบ้านจะถูกบังคับให้จัดตั้งธุรกิจ เมื่อถึงเวลานั้น จะหลีกเลี่ยงภาษีไม่ได้เหมือนในปัจจุบัน เจ้าของบ้านจะมีที่ดินและสามารถยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างได้เอง ” นาย Quyet กล่าว

กฎระเบียบที่โปร่งใสและชัดเจนมากขึ้นจะช่วยให้มินิอพาร์ทเมนท์พัฒนาไปในทิศทางที่ถูกต้อง แต่ก็ทำให้หลายคนไม่สามารถสร้างกำไรจากอพาร์ทเมนท์ประเภทนี้ได้ด้วยเช่นกัน

นายเควียต กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ ราคาขายมินิอพาร์ตเมนต์จะสูงขึ้น แต่ผู้คนจะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมาย และมีสภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัยที่ปลอดภัยมากขึ้น

“ ตลาดสำหรับการสร้าง ขาย และให้เช่ามินิอพาร์ทเมนท์จะมีความซับซ้อนมากในอนาคตอันใกล้นี้ ดังนั้นเกมดังกล่าวจึงมีไว้สำหรับนักพัฒนาเฉพาะทางเท่านั้น ซึ่งสามารถจัดตั้งบริษัทมืออาชีพที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโมเดลนี้ได้ ครัวเรือนส่วนบุคคลหรือผู้ลงทุนสมัครเล่นจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะมีส่วนร่วมในโครงการประเภทนี้ ” นาย Quyet กล่าวเน้นย้ำ

นายเหงียน มานห์ คอย รองอธิบดีกรมที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวถึงประเด็นนี้ว่า จำเป็นที่จะต้องกำหนดว่าการก่อสร้างอาคารชุดตั้งแต่ 20 ยูนิตขึ้นไป ต้องมีโครงการลงทุน เช่นเดียวกับโครงการปกติ เพื่อแสดงถึงความรับผิดชอบ โดยไม่คำนึงถึงขนาดหรือจำนวนยูนิต ในการขายให้ปฏิบัติตามกฏหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ในเอกสารใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องแสดงอย่างชัดเจนว่าสามารถสร้างห้องชุดได้กี่ห้อง จำนวนชั้น ชั้นละกี่ห้อง และแต่ละห้องมีพื้นที่กี่ตารางเมตร

นอกจากนี้ยังต้องเป็นไปตามเกณฑ์การป้องกันและดับเพลิงด้วย การก่อสร้างจะต้องมีเจ้าของร่วมกันและมีเจ้าของส่วนตัว ต้องมีใบอนุญาตการก่อสร้างในทุกสถานการณ์ ออกให้พร้อมแต่ละอพาร์ทเม้นท์…

ตามกฎระเบียบใหม่ บุคคลที่ต้องการสร้างมินิอพาร์ทเมนท์ (บ้าน 2 ชั้นขึ้นไป โดยแต่ละชั้นมีอพาร์ทเมนท์ หรือ 2 ชั้น และมี 20 อพาร์ทเมนท์ขึ้นไป) เพื่อขายหรือให้เช่า จะต้องมีคุณสมบัติตามเงื่อนไขเพื่อเป็นนักลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ห้องชุดที่เข้าข่ายได้รับหนังสือรับรองตามกฎหมายที่ดิน (สมุดสีชมพู) จะถูกขาย เช่า หรือเช่าซื้อ ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย และกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้การลงทุนในอาคารชุดขนาดเล็กเพื่อให้เช่าจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดการก่อสร้างที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้างออกให้ด้วย อาคารจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดในการป้องกันและดับเพลิงตามที่กฎหมายกำหนด

เจา อันห์