ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 นักลงทุนในประเทศจะครองตลาด M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์

การพัฒนาดังกล่าวข้างต้นได้รับการชี้ให้เห็นโดยคุณ Le Xuan Dong ผู้อำนวยการ EY Parthenon - ที่ปรึกษาเชิงกลยุทธ์ บริษัท EY Consulting Joint Stock Company Vietnam ในการประชุมเชิงปฏิบัติการ เรื่อง "ด้านกฎหมายและการเงินในการทำธุรกรรม M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ภายใต้ผลกระทบของกรอบกฎหมายใหม่" ซึ่งจัดขึ้นเมื่อวันที่ 11 กรกฎาคม

ตลาดมีปริมาณลดลง แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 ตลาด M&A ในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้มีแนวโน้มลดลงทั้งในด้านมูลค่ารวมและจำนวนธุรกรรม เวียดนามก็เช่นกัน โดยจำนวนธุรกรรมลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าธุรกรรมเพิ่มขึ้นเกือบ 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นภาคส่วนที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต่างชาติ ด้วยศักยภาพในการเติบโตทาง เศรษฐกิจ ที่มั่นคงในระยะยาว ภาพ: Trong Tin

ในส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายเล่อ ซวน ตง กล่าวว่า จำนวนธุรกรรมลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงครึ่งปีแรก โดยมีธุรกรรม 8 รายการ มูลค่าธุรกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 179.7 ล้านเหรียญสหรัฐ (ในช่วงเดียวกันของปีก่อน มีธุรกรรม 18 รายการ มูลค่าธุรกรรมเฉลี่ยอยู่ที่ 81.8 ล้านเหรียญสหรัฐ)

นายตงประเมินว่ามูลค่าธุรกรรมการควบรวมและซื้อกิจการด้านอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรกเพิ่มขึ้นอย่างมาก เนื่องมาจากธุรกรรมการขายหุ้นของ Vingroup Corporation จาก Vincom Retail ซึ่งมีมูลค่าธุรกรรม 982.3 ล้านเหรียญสหรัฐ

ประเด็นที่น่าสังเกตเกี่ยวกับโครงสร้างผู้ซื้อในการทำข้อตกลง M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามที่นายดงชี้ให้เห็นก็คือมีการกลับด้านกัน

คุณตง ระบุว่า ในปี 2566 เมื่อธุรกิจในประเทศเผชิญกับความยากลำบากมากมายและถูกบังคับให้ลดขนาดการดำเนินงาน นักลงทุนต่างชาติครองส่วนแบ่งตลาด M&A คิดเป็น 81.6% ของโครงสร้างผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 นักลงทุนในประเทศครองส่วนแบ่งตลาด M&A สูงสุดที่ 92.6%

พูดคุยกับนักข่าวเพิ่มเติม คุณตงกล่าว ว่า หากแยกการขายหุ้นของ Vingroup ออกจาก Vincom Retail ตลาดจะบันทึกธุรกรรมเพียงประมาณ 7 รายการ มูลค่าหลายร้อยล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งถือเป็นตัวเลขที่น้อยมาก

“สำหรับนักลงทุนในประเทศ ขณะนี้ยังคงมีอุปสรรคมากมาย ทั้งด้านเงินทุนและกฎหมายในการทำให้โครงการเสร็จสมบูรณ์และนำเข้าสู่ตลาด ดังนั้น นักลงทุนในประเทศจึงยังไม่กลับเข้าสู่ตลาดอย่างแท้จริง” คุณตงกล่าว

นายตงยังแสดงความเห็นว่าในช่วงครึ่งหลังของปี 2567 จำนวนข้อตกลงการควบรวมและซื้อกิจการจะยังคงลดลงต่อไป

นายตง กล่าวว่า แม้ว่านักลงทุนต่างชาติยังคงมองหาโครงการและธุรกิจเพื่อการควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) อย่างจริงจัง แต่การปิดข้อตกลงในช่วงเวลาดังกล่าวไม่ใช่เรื่องง่าย

“นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการประเมินมูลค่าโครงการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทที่ตลาดยังคงเผชิญความยากลำบาก นอกจากนี้ เรายังเห็นช่องว่างในการประเมินมูลค่าที่คาดการณ์ไว้ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ ซึ่งนำไปสู่ความล่าช้าและไม่สามารถปิดการขายได้” คุณตงกล่าว

โครงสร้างผู้ซื้อในข้อตกลง M&A ด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ที่มา: EY

การประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดสนใจที่ดึงดูดความสนใจของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศอยู่เสมอ แต่คุณเหงียน ทรูค เฮียน ทนายความสมาชิกสำนักงานกฎหมายนานาชาติเวียดนาม จำกัด (VILAF) ประเมินว่ายังคงมีอุปสรรคมากมาย โดยเฉพาะอุปสรรคทางกฎหมาย ที่ขัดขวางไม่ให้กิจกรรมการควบรวมและซื้อกิจการประสบความสำเร็จ

นางสาวเหี่ยน กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ การเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบที่ “ครอบคลุม” หลายประการจะทำให้ผู้ลงทุนสามารถชดเชยและเคลียร์พื้นที่ได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นตามราคาตลาด ก่อให้เกิดประโยชน์แก่เจ้าของที่ดิน และช่วยลดความยุ่งยากของผู้ลงทุนในกระบวนการชดเชยในโครงการต่างๆ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ยังเพิ่มสิทธิประโยชน์มากมายให้กับนักลงทุนต่างชาติ เช่น การรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินในเขตอุตสาหกรรม คลัสเตอร์อุตสาหกรรม เขตไฮเทค การใช้ที่ดินเนื่องจากการรับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์ และการขยายวิธีการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับวิสาหกิจที่ลงทุนจากต่างชาติ

“กฎระเบียบที่เปิดกว้างเป็นสิ่งจำเป็นเบื้องต้นสำหรับการต้อนรับกระแสการควบรวมและซื้อกิจการจากต่างชาติในตลาดนี้ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนควรทำการวิจัยและศึกษากรอบกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วนเมื่อพิจารณาการลงทุน เพื่อให้มั่นใจว่าการควบรวมกิจการจะเป็นไปอย่างราบรื่น” คุณเฮียนกล่าว

อสังหาฯสีเขียวจะมีคุณค่า

เงินทุน FDI ที่จดทะเบียนไหลเข้าเวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงครึ่งแรกของปี 2567 สูงถึงกว่า 15,000 ล้านเหรียญสหรัฐ เพิ่มขึ้นกว่า 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 โดย FDI ที่ไหลเข้าภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 1,890 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นเกือบ 20% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

นาย เล ซวน ตง ประเมินว่าภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะนักลงทุนจากสหรัฐอเมริกา สิงคโปร์ ญี่ปุ่น และเกาหลีใต้ (ทั้งผ่าน M&A และ FDI) เนื่องจากศักยภาพในการเติบโตทางเศรษฐกิจที่มั่นคงในระยะยาวของเศรษฐกิจ แนวโน้มการย้ายฐานการผลิตไปยังเวียดนาม โครงสร้างประชากรวัยหนุ่มสาว และอัตราการขยายตัวของเมืองที่สูง

นางสาว Hoang Nguyen Ha Quyen ทนายความผู้จัดการสำนักงานกฎหมาย LNT และสมาชิก มีมุมมองเดียวกันว่า เมื่อเร็วๆ นี้ การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามเพิ่มขึ้นมากกว่า 13% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 กิจกรรมทางธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 4.7 เท่าเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกัน และคิดเป็นเกือบ 20% ของทุนจดทะเบียนใหม่ทั้งหมด

ที่น่าสังเกตคือ นักลงทุนมักให้ความสนใจในโครงการที่อยู่อาศัย นิคมอุตสาหกรรม และ พื้นที่ รีสอร์ท มากกว่า ซึ่งโครงสร้างธุรกรรมยอดนิยมนอกเหนือจากรูปแบบอื่นๆ มากมายยังรวมถึง การโอนเงินทุนในบริษัทโครงการ การโอนโครงการ หรือการโอนบางส่วนของโครงการอีกด้วย

ในด้านกลุ่มธุรกิจ คุณตง กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมยังคงเป็นกลุ่มธุรกิจที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก

โดยเฉพาะโครงการอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมใกล้ทางหลวง ประตูชายแดน ท่าเรือ ท่าเรือแม่น้ำ สนามบิน และในจังหวัดและเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอย หุ่งเอียน ไหเซือง ไฮฟอง บั๊กนิญ บั๊กซาง (เหนือ) และนครโฮจิมินห์ บิ่ญเซือง ด่งนาย ลองอาน บาเรีย-หวุงเต่า เตยนิญ (ใต้) ... จะยังคงดึงดูดความสนใจของนักลงทุนในปีต่อๆ ไป

นอกจากนี้ นักลงทุนยังมักมองหาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยหรือกองทุนที่ดินเปล่าขนาดใหญ่ในเขตชานเมืองหรือจังหวัดและเมืองบริวารที่อยู่ติดกับเมืองใหญ่ เช่น ฮานอยและนครโฮจิมินห์ เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยที่มีความซับซ้อน เช่น บ้าน โรงเรียน โรงพยาบาล ศูนย์การค้า พื้นที่บันเทิง ฯลฯ เพื่อมอบสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครันให้กับผู้อยู่อาศัยและรองรับกระแสการขยายตัวของเมือง

นอกจากสองส่วนที่กล่าวมาข้างต้น นายตง กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้าปลีกในใจกลางเมืองใหญ่หรือที่ตั้งอยู่ในโครงการเขตเมืองที่มีความซับซ้อน ให้บริการที่หลากหลาย เช่น ค้าปลีกแฟชั่น สินค้าอุปโภคบริโภค เครื่องสำอาง อาหารและเครื่องดื่ม บริการบันเทิง... ที่มีอัตราการเข้าใช้พื้นที่สูง มักจะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมาก

โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม ฯลฯ ที่เป็นไปตามเกณฑ์การพัฒนาอย่างยั่งยืนและได้รับการรับรองสีเขียว จะดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนสถาบันรายใหญ่ และมักมีมูลค่าสูงกว่า ช่วยให้นักลงทุนเข้าถึงแหล่งเงินทุนสีเขียวที่มีอัตราดอกเบี้ยที่แข่งขันได้ง่าย เพื่อระดมทุนสำหรับธุรกรรมการเข้าซื้อกิจการครั้งนี้