หลายครัวเรือนในเหงะอาน 'ตกใจ' กับภาษีแปลงที่ดินใหม่

ภาษีแปลงที่ดินเพิ่มขึ้น

หลังจากได้รับหนังสือแจ้งภาษีสำหรับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครอบครัว นางสาวทราน วัน อันห์ ในเขตหุ่งลอค (เมืองวิญ) ก็ต้องอุทานว่า "ครอบครัวของฉันตกใจมาก" นางสาววัน อันห์ แชร์บนหน้าเฟซบุ๊กส่วนตัวของเธอว่า เนื่องจากความกังวลเกี่ยวกับการขึ้นภาษี ครอบครัวของเธอจึงได้ยื่นคำร้องขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในวันที่ 16 พฤษภาคม (ซึ่งเป็นช่วงที่ใช้บัญชีราคาที่ดินเดิม) แต่ด้วยเหตุผลบางประการ จนกระทั่งวันที่ 19 พฤษภาคม จึงได้รับคำร้อง และเมื่อได้โอนไปยังกรมสรรพากรในเดือนมิถุนายน จึงได้มีการบังคับใช้คำสั่งที่ 18/2025/QD-UB ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ลงวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 แก้ไขและเพิ่มเติมคำสั่งที่ 45/2019/QD-UB เกี่ยวกับการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินในตัวเมืองกัวโล (เดิม) และคำสั่งที่ 57/2019/QD-UBND เกี่ยวกับการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินในตัวเมืองวินห์สำหรับระยะเวลา 2562-2567

คุณวัน อันห์ ระบุว่า ราคาหลังการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินอยู่ที่ 15 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} ครอบครัวนี้จดทะเบียนเปลี่ยนที่ดินสวน ^{ขนาด 300 ตารางเมตร} เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ดังนั้นกรมสรรพากรจึงคำนวณภาษีและค่าธรรมเนียมการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเป็นเงินรวม 4.497 พันล้านดอง ภาระผูกพันทางการเงินดังกล่าวไม่เพียงแต่สร้างความตกตะลึงให้กับคุณวัน อันห์เท่านั้น แต่ยังสร้างความตกตะลึงให้กับทั้งครอบครัวอีกด้วย!

นายหวอ ฮอง ไฮ รองหัวหน้าสำนักงานคณะกรรมการประชาชนนครหวิงห์ ผู้รับผิดชอบศูนย์บริการราชการ กล่าวว่า นับตั้งแต่มีการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ นี่ไม่ใช่กรณีเดียวที่ประกาศใช้ ล่าสุดในเดือนมิถุนายน ครอบครัวหนึ่งซึ่งมีพี่น้อง 3 คนในตำบลหุ่งฮวา (เมืองหวิงห์) ได้รับที่ดินก่อนปี พ.ศ. 2523 ได้สร้างบ้านขึ้นหลังหนึ่ง และต้องการเปลี่ยนวัตถุประสงค์เพื่อแยกกรรมสิทธิ์จากพ่อแม่ของพี่น้อง เดิมทีครอบครัววางแผนที่จะใช้เงินประมาณ 1.4 พันล้านดองเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์ตามบัญชีราคาเดิม แต่เมื่อประกาศใช้บัญชีราคาใหม่ กลับกลายเป็นเงินเกือบ 1.1 หมื่นล้านดอง ซึ่งมากกว่าถึง 9 เท่า

ในทำนองเดียวกัน คดีอื่นในตำบลฟุกเทอก็ได้ยื่นเอกสารเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสวนของผู้ปกครองเกือบ 500 ตาราง ^เมตร เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และรู้สึก "ตกใจ" เมื่อภาษีสำหรับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ดังกล่าวมีมูลค่ามากกว่า 6 พันล้านดอง

ตัวแทนจากศูนย์บริการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นเมืองวินห์ กล่าวว่า นับตั้งแต่มีการบังคับใช้รายการราคาใหม่ จำนวนคำขอแปลงที่ดินที่ศูนย์บริการฯ ก็ลดลง อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเหลือเวลาอีกเพียงไม่กี่วันก่อนที่รูปแบบการบริหารราชการส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ประชาชนจำนวนมากจึงยังคงเร่งรีบยื่นเอกสารทางปกครอง

นายเหงียน กง ถั่น ผู้อำนวยการสำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัด ได้ให้สัมภาษณ์กับเราว่า นี่คือสิ่งที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ปัจจุบันคือกรม เกษตร และสิ่งแวดล้อม) ได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในแคมเปญโฆษณาชวนเชื่อและการเผยแพร่กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 และพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP เกี่ยวกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน ดังนั้น เมื่อประชาชนจำนวนมากในเมืองหวิงและพื้นที่โดยรอบต่างยินดีกับการเปลี่ยนแปลงและเร่งดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์ สำนักงานทะเบียนที่ดินจังหวัดจึงได้สั่งการให้สำนักงานสาขาต่างๆ พยายามรับเอกสารเพื่อแก้ไขปัญหาให้กับประชาชน

เมื่อพิจารณาเพิ่มเติม เราพบว่าเมื่อเทียบกับก่อนหน้านี้ พระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ว่าด้วยค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินได้เปลี่ยนแปลงไป จากเดิมที่จ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 45-50% มาเป็น 100% เมื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ราคาที่ดินในช่วงปี 2562-2567 ค่อนข้างต่ำ บัดนี้ราคาที่ดินฉบับใหม่ได้ปรับขึ้นราคาตลาด ทำให้หลายคนตกใจกับอัตราภาษีใหม่

ตัวอย่างเช่น จากการค้นคว้าพบว่า ถนนและทำเลบางแห่งในเขตหุ่งหลก หรือแขวงหงิดึ๊ก ตำบลหงิฟอง หากแต่ก่อนราคาที่ดินเดิมมีการผันผวนเพียง 3-5 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} หรืออย่างมากก็เพียง 5-7 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เท่านั้น แต่ปัจจุบันพุ่งสูงถึง 17-20 ล้านดอง หรือสูงกว่า 40 ล้านดองต่อ ^{ตารางเมตร} เสียอีก!

ผู้แทนกรมวิชาการเกษตรและสิ่งแวดล้อมของบางอำเภอและเมืองกล่าวด้วยว่า ในบางพื้นที่ราคาที่ดินสูงขึ้นหลายสิบเท่า ดังนั้นเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ภาระผูกพันทางการเงินก็เพิ่มขึ้นหลายสิบเท่าเช่นกัน แม้ว่าประชาชนและธุรกิจต่างๆ จะยังคงมีความเห็นด้วย แต่กฎระเบียบเกี่ยวกับบัญชีราคาที่ดินได้มีผลบังคับใช้แล้ว ดังนั้นกรมสรรพากรจึงต้องบังคับใช้ และผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินต้องปฏิบัติตาม

วิธีแก้ปัญหาที่ "สมเหตุสมผลและเข้าถึงอารมณ์" ใช่หรือไม่?

เหตุผลที่หลายคนกังวลคือ ก่อนหน้านี้ ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยภาษีที่ดินและประมวลกฎหมายแพ่ง เมื่อบิดามารดายกมรดก บริจาค หรือแบ่งที่ดินให้บุตร บุตรจะได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมที่ดิน และต้องจ่ายเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนเท่านั้น อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ตามกฎหมายที่ดินและมาตรา 8 พระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ว่าด้วยค่าธรรมเนียมที่ดินและค่าเช่าที่ดิน บทบัญญัติดังกล่าวข้างต้นไม่มีอยู่อีกต่อไป

ในทางกลับกัน ในมาตรา 2 มาตรา 17, 18 และ 19 แห่งพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ว่าด้วยการยกเว้นและลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินนั้น ใช้ได้เฉพาะกรณีการจัดสรรที่ดิน การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในพื้นที่ชายแดน เกาะ พื้นที่ที่มีความยากลำบากเป็นพิเศษ หรือการจัดสรรที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรร บุคคลที่มีคุณธรรมทำคุณประโยชน์ให้กับการปฏิวัติ... โดยมีการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินร้อยละ 50 ถึง 20 ตามลำดับ...

จนถึงขณะนี้ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 103/2024/ND-CP ยังไม่มีกรณีที่ผู้ปกครองในเขตเมืองหรือพื้นที่สามเหลี่ยมปากแม่น้ำโขงให้หรือยกให้บุตรหลาน หรือเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินอื่นเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย และได้รับการยกเว้นหรือลดหย่อนค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินแต่อย่างใด

เห็นได้ชัดว่าในช่วงเวลาสั้นๆ ราคาที่ดินได้เพิ่มสูงเกินไป และผู้ปกครองต้องจ่ายภาษีที่ดินแปลงสูงเพื่อเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินจากที่ดินสวนไปเป็นที่ดินที่อยู่อาศัยเป็นแปลงแยกสำหรับลูกหลาน ทำให้ผู้คนประสบปัญหา จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ "สมเหตุสมผลและเห็นอกเห็นใจ"

จากการตรวจสอบการรับและดำเนินการบันทึกข้อมูลที่ดินในเมืองวินห์ พบว่าปัจจุบันมีความสับสน เนื่องจากบางกรม สำนัก ตำบล และตำบล มีกรอบเวลาที่แตกต่างกันสำหรับรายการราคาใหม่ บางกรมและตำบลอธิบายว่าตั้งแต่วันที่ 9 พฤษภาคม 2568 เป็นต้นไป ตามมติ 03/2025/NQHD ของสภาประชาชนจังหวัดจะมีผลบังคับใช้ อย่างไรก็ตาม ตามกรมสรรพากรพื้นที่ X เมืองวินห์ได้ใช้วันที่ 21 พฤษภาคม 2568 ซึ่งเป็นเวลาที่มติเลขที่ 18/2025/QD-UB ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ซึ่งให้รายละเอียดเกี่ยวกับรายการราคาที่ดินในเมืองวินห์มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ บันทึกที่ส่งก่อนวันที่ 21 พฤษภาคม 2568 จะใช้รายการราคาที่ดินเดิม เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น

หัวหน้าสำนักงานที่ดินจังหวัดระบุว่า หากประชาชนต้องเสียภาษีที่ดินเพื่อการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในอัตราที่สูงเกินไปดังที่กล่าวมาข้างต้น ประชาชนสามารถหยุดการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินได้ และที่ดินที่ได้รับการจัดสรรไว้ก่อนหน้านี้ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ปกครอง ครอบครัวสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้บุตรของตนผ่านข้อตกลงทางแพ่ง และรอจนกว่าจะบรรลุเงื่อนไขจึงจะดำเนินการแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินสวนหรือที่ดินอื่น ๆ ให้เป็นที่อยู่อาศัย เพื่อสร้างบ้าน โอนกรรมสิทธิ์...

นอกจากนี้ จากข้อมูลที่ทราบ หลังจากพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP ออกใช้ เนื่องจากมีข้อบกพร่องบางประการ รวมถึงกฎระเบียบเกี่ยวกับการเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 100% เมื่อแปลงที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์เป็นที่อยู่อาศัย กระทรวง หน่วยงาน และท้องถิ่นต่างๆ ได้เสนอให้ รัฐบาล พิจารณาแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ และจะกลับไปใช้อัตราเดิมที่ 50% อำนาจการตัดสินใจเป็นของรัฐบาล

ในทางกลับกัน สำหรับบัญชีราคาที่ดินในจังหวัด เหงะอาน แม้ว่ามติที่ 03/2025/NQ-HDND แก้ไขและเพิ่มเติมมติที่ 19/2019/NQ-HDND ของสภาประชาชนจังหวัดเหงะอาน จะอนุมัติบัญชีราคาที่ดินในจังหวัดเหงะอานสำหรับปี 2019-2024 ก็ตาม แต่บัญชีราคาที่ดินฉบับใหม่ได้รับการอนุมัติแล้ว โดยมีการปรับพื้นที่และทำเลบางส่วนให้สูงขึ้นกว่าเดิม ปัจจุบัน มติที่ 03/2025/NQ-HD-ND ของสภาประชาชนจังหวัดได้มีผลบังคับใช้แล้ว อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 รายการราคาที่ดินในแต่ละจังหวัดจะได้รับการปรับปรุงและอัปเดตเป็นประจำทุกปีโดยจังหวัด ทราบมาว่าคณะกรรมการประชาชนจังหวัดได้สั่งการให้อำเภอ ตำบล และคณะกรรมการประชาชนนครวินห์สั่งการให้ตำบลและตำบล (และตำบลใหม่หลังวันที่ 1 กรกฎาคม 2568) สำรวจและรวบรวมบัญชีราคาที่ดินสำหรับปี 2569 หากพื้นที่หรือท้องที่ใดมีข้อบกพร่องและประชาชนและท้องที่ใดร้องขอ ก็จะส่งไปพิจารณาและปรับปรุงตามความเหมาะสมเช่นกัน