ในช่วงปลายปี 2566 สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ผ่านร่างกฎหมายสำคัญ 2 ฉบับที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายทั้ง 2 ฉบับใหม่จะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่ปี 2568

ล่าสุดในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มกราคม รัฐสภาได้ผ่านร่างกฎหมายสำคัญอีกฉบับคือ กฎหมายที่ดิน ถือเป็นกฎหมายที่มีความยากต่อการควบคุมและถูกเลื่อนออกไปหลายครั้ง

นายฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ได้แสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับกฎหมายใหม่ที่ผ่านโดยรัฐสภาในงาน Real Estate Market Forum ซึ่งจัดขึ้นในช่วงบ่ายของวันที่ 18 มกราคมที่ผ่านมา โดยกล่าวว่า กฎหมายเหล่านี้จะเป็นก้าวสำคัญในการกำหนดนโยบาย และเป็นกรอบกฎหมายที่สำคัญกรอบหนึ่ง โดยกฎระเบียบต่างๆ มากมายจะส่งผลดีต่อตลาด นักลงทุน และลูกค้า

ในส่วนของกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นายไห่กล่าวว่า หลังจากผ่านมา 8 ปี กฎหมายทั้งสองฉบับก็ได้บรรลุภารกิจโดยพื้นฐานแล้ว นั่นคือ การสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้ว และสร้างความสำเร็จที่สำคัญมากมาย

อย่างไรก็ตาม เมื่อเวลาผ่านไปก็ยังมีข้อจำกัดพื้นฐานอยู่ สำหรับการเปลี่ยนแปลง กฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 มีประเด็นใหม่ 7 ประเด็น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 มีประเด็นใหม่ 11 ประเด็น ซึ่งประเมินแล้วว่าเหมาะสมที่จะนำไปปฏิบัติ โดยคำนึงถึงความสอดคล้องและสม่ำเสมอของข้อบังคับทางกฎหมาย

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของกฎหมายที่อยู่อาศัย ถือเป็นฐานสำคัญประการหนึ่งของยุทธศาสตร์การพัฒนาที่อยู่อาศัย

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายได้เพิ่มเงื่อนไขที่เข้มงวดยิ่งขึ้นสำหรับการลงทุนก่อสร้างบ้านและอพาร์ตเมนต์หลายชั้นเพื่อขายโดยบุคคล เพื่อให้แน่ใจถึงความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สินของผู้คน และหลีกเลี่ยงการหลบเลี่ยงกฎหมาย นี่เป็นหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากเหตุการณ์ที่เกี่ยวข้องกับอาคารสูงเมื่อเร็วๆ นี้” นายไห่กล่าว

ในส่วนของที่อยู่อาศัยทางสังคม ผู้อำนวยการกรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่ากฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 จะเป็นกรอบทางกฎหมายที่จะสนับสนุนกลยุทธ์การพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมในเวียดนามได้ดี

ด้วยเหตุนี้ พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยแก้ไข พ.ศ. 2566 จึงกำหนดไว้อย่างชัดเจนว่า คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะต้องจัดสรรกองทุนที่ดินเพียงพอสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมตามแผนและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของจังหวัดที่ได้รับอนุมัติ

ในเขตเมืองประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ตามกฎข้อบังคับของรัฐบาล คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติว่าผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์จะต้องสำรองพื้นที่ดินที่อยู่อาศัยในโครงการที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคไว้เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยทางสังคม หรือจัดให้มีกองทุนที่ดินบ้านพักอาศัยทางสังคมที่ได้ลงทุนสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคไว้ในสถานที่อื่นนอกเหนือจากขอบเขตของโครงการลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ในเขตเมืองนั้น

นอกจากนี้ยังมีกรณีที่นักลงทุนจ่ายเงินเทียบเท่ากับมูลค่ากองทุนที่ดินที่ลงทุนในการสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม

สำหรับประเด็นใหม่ที่น่าสนใจใน พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 มีอยู่ 11 ประเด็น ประการแรกคือการชี้แจงขอบเขตของกฎหมาย

ด้วยประเด็นใหม่ คุณฮวงไห่ได้หารือในเชิงลึกเกี่ยวกับประเด็นใหม่ที่เกี่ยวข้องกับการประชาสัมพันธ์ข้อมูลชุดหนึ่งด้านอสังหาริมทรัพย์ก่อนนำไปดำเนินธุรกิจ

“เช่น เมื่อต้องประกาศข้อมูล ต้องระบุเนื้อหาที่ต้องแจ้ง และประกาศเอกสารที่เกี่ยวข้องทั้งหมด การตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุน การอนุมัตินโยบายการลงทุน การอนุมัติการลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ การตัดสินใจเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าที่ดินโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่…” นายไห่เน้นย้ำ

นายฮวงไห่ เปิดเผยว่า ล่าสุดปัญหาทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ได้รับการแก้ไขแล้วถึงร้อยละ 70

ส่วน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ.2566 และ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 จะไม่มีผลบังคับใช้จนกว่าจะถึงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2568 แต่โดยพื้นฐานแล้ว ปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่เหมาะสม

นายไห่ยกตัวอย่างโครงการบ้านพักอาศัยสังคม โดยยืนยันว่าประเด็นด้านการวางแผน ราคา หัวข้อ แรงจูงใจ กองทุนที่ดิน การพัฒนาทุนเพื่อสังคม... หากนำไปใช้จะทำให้เกิดอุปทานสูงในช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยขาดแคลนทั้งด้านอุปทานและอุปสงค์

“บ้านหรูมีมากมาย แต่บ้านราคาถูกยังมีน้อย ตลาดน่าจะดีขึ้นหากกฎหมายที่อยู่อาศัยมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เราได้ปรับปรุงแล้วในปี 2023 เวลาที่จะก้าวข้ามมันไปได้คงไม่ไกล” นายไห่กล่าว