ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นในช่วงนี้เกี่ยวกับการเข้าถึงเงินทุนจากทั้งธุรกิจและลูกค้า (ภาพ : HA)

ความคิดเห็นของ 'พวกใหญ่' เกี่ยวกับตลาด

ในการประชุมประจำปีกับผู้ถือหุ้น ผู้นำขององค์กรขนาดใหญ่ได้ให้การคาดการณ์และแสดงความเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ พร้อมด้วยโอกาสและความท้าทาย

ในการประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ คุณ Pham Thieu Hoa ประธานกรรมการบริหาร Vinhomes กล่าวว่าจุดที่สดใสคือกฎหมาย 3 ฉบับที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านโดยรัฐสภา ซึ่งจะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสและชัดเจนมากขึ้น อย่างไรก็ตาม เพื่อให้กฎหมายเหล่านี้มีผลกระทบเชิงบวกต่อตลาด เขาบอกว่าจำเป็นต้องรอให้พระราชกฤษฎีกาบังคับใช้เสียก่อน

นางสาวเหงียน ทู ฮาง กรรมการผู้จัดการทั่วไปของ Vinhomes ประเมินว่าตลาดจะฟื้นตัว แต่อาจไม่เร็วเท่าที่คาดไว้

นางฮั่ง กล่าวว่าในช่วงหลังนี้ ตลาดแสดงสัญญาณเชิงบวกมากขึ้นเกี่ยวกับการเข้าถึงเงินทุนจากทั้งธุรกิจและลูกค้า ปัจจุบันผู้ซื้อบ้านได้รับการสนับสนุนด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าเมื่อก่อน โดยมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในสองปีแรกที่ 6-6.5% ต่อปี นี่สร้างเงื่อนไขและความเชื่อมั่นให้ผู้ซื้อบ้านกลับเข้าสู่ตลาด

สำหรับบริษัท Nam Long Investment Joint Stock Company นาย Nguyen Xuan Quang ประธานกรรมการได้ชี้ให้เห็นทั้งโอกาสและความท้าทาย

คุณกวางวิเคราะห์ว่าความท้าทายแรกเกี่ยวข้องกับตลาดและผลิตภัณฑ์ ตลาดมีความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ วิกฤตความเชื่อมั่นนำไปสู่สภาพคล่องลดลงและสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น

ประการที่สองคือความท้าทายทางการเงินเมื่อหนี้สินยังคงมีอยู่ โดยพันธบัตรแม้จะขยายเวลาออกไป แต่ก็จะคงอยู่ต่อไปในปี 2567 และ 2568 ประการที่สามคือความท้าทายทางกฎหมายของโครงการเมื่อปัจจุบันกฎหมายบางฉบับยังคงทับซ้อนกันอยู่

อย่างไรก็ตาม ตามที่เขากล่าว ตลาดยังเปิดโอกาสต่าง ๆ มากมาย เช่น ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่สูง กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ลดลงต่ำกว่าช่วงก่อนโควิด-19 เสียอีก และสามารถแข่งขันกับประเทศอื่นๆ ได้หลายประเทศ จึงน่าดึงดูดใจมาก

โดยเฉพาะกฎหมายใหม่ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งออก รัฐบาลได้ใช้ความพยายามอย่างยิ่งในการสร้าง ขจัด และส่งเสริมอุปสรรคทางการตลาดต่อการพัฒนาอย่างยั่งยืน

สำหรับกลุ่มบริษัท Dat Xanh ซึ่งเป็นบริษัทที่มีโครงการมากมายในนครโฮจิมินห์และด่งนาย คุณเลือง ตรี ติน ประธานกรรมการบริหาร กล่าวว่า เมื่อสิ้นสุดสถานการณ์โควิด-19 เศรษฐกิจจะถดถอย ส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

หลังจากวันหยุดตรุษจีนที่ผ่านมา ตลาดก็เริ่มแสดงสัญญาณการฟื้นตัวในเชิงบวก ผลิตภัณฑ์อพาร์ทเม้นท์ในไตรมาสแรกเริ่มมีการซื้อขายอีกครั้ง แม้ว่าจะไม่สูงเท่าปีก่อนๆ แต่เมื่อเทียบกับ 2 ไตรมาสสุดท้ายของปี 2566 และไตรมาสแรกของปี 2566 จำนวนการซื้อขายกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า โดยเฉพาะในฮานอยที่สูงกว่าถึง 3 เท่า

ด้วยสถานการณ์ทั่วไปเช่นนี้ คุณทินมองว่าตลาดยังคงมีจุดบวก เช่น ยังคงขาดแคลนอุปทานเฉลี่ย ความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนยังคงมีจำนวนมาก กระแสเงินสดราคาถูกนั้นดีมากในขณะนี้ ลูกค้าจำนวนมากกู้ยืมด้วยระยะเวลา 20 ปี อัตราดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีอยู่ที่เพียง 5-6% ต่อปีเท่านั้น

ในระดับภาพรวมตลาดโดยทั่วไปจะปรับปรุงขึ้นในปีนี้ และปี 2568 จะมีการเปลี่ยนแปลงไปในทางบวก

คอนโดมิเนียมเริ่มซบเซา นักลงทุนเทเงินซื้อที่ดินชานเมือง

ราคาอพาร์ทเม้นท์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาและเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงหลายเดือนแรกของปีนี้ ตามข้อมูลตลาดล่าสุด คุณฮวง ไห ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการบางแห่งในฮานอยและโฮจิมินห์มีการผันผวนอยู่ที่ประมาณ 50-70 ล้านดองต่อตารางเมตร

นายไฮ เปิดเผยว่า ราคาขายอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งในตลาดแรกและตลาดรอง ที่น่าสังเกตคือมีโครงการอพาร์ตเมนต์ที่เปิดดำเนินการมาแล้ว 5-10 ปี แม้แต่คอนโดมิเนียมสูงเก่าๆ ก็ยังมีราคาปรับขึ้นค่อนข้างสูงเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ผู้นำกระทรวงก่อสร้าง ให้ความเห็นว่า อาคารชุดบางแห่งที่มีการขึ้นราคากะทันหัน ก็มีปริมาณการซื้อขายน้อยมาก และแทบไม่มีการซื้อขายเลย

ในความเป็นจริงราคาอพาร์ทเมนท์ที่สูงทำให้ผู้ลงทุนและแม้แต่ผู้ซื้อจริงจำนวนมาก “ลังเล” หลายๆคนจึงตัดสินใจหยุดซื้อขายอพาร์ทเม้นท์ในเวลานี้

ราคาที่สูงและอุปทานอพาร์ทเมนท์ในฮานอยมีไม่เพียงพอในเวลานี้ทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมากลังเลที่จะลงทุนในกลุ่มนี้ คนที่มีประสบการณ์จะใช้ประโยชน์จากช่วงเวลานี้ในการรวบรวมที่ดินในเขตชานเมือง

นักลงทุนจำนวนมากกำลังเปลี่ยนไปสู่กลุ่มที่ดินและที่อยู่อาศัยส่วนตัว สาเหตุคือที่ดินชานเมืองยังคงมี “จุดต่ำ” ในด้านราคา ดังนั้นการลงทุนในอพาร์ตเมนต์จึงเหมาะสมกว่าในเวลานี้ อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องเลือกลงทุนในผลิตภัณฑ์ที่มีสถานะทางกฎหมาย การวางแผน และศักยภาพในการเพิ่มราคาจากโครงสร้างพื้นฐานที่ดี

ตลาดที่ดินเป็นแนวโน้มร้อนแรงในช่วงนี้ รายงานตลาดอสังหาริมทรัพย์ประจำไตรมาสแรกและคาดการณ์ไตรมาสที่สองของสมาคมนายหน้าค้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่าเขตชานเมืองหลายแห่งของฮานอยกำลังประสบกับราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างกะทันหัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับแปลงที่ดินที่แบ่งย่อยออกไป

หากเปรียบเทียบกับไตรมาสที่ 4 ปี 2566 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นประมาณ 5% ขณะที่ตลาดนอกกรุงฮานอยและติดกับนิคมอุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 10-20%

“ราคาที่ดินในหลายพื้นที่หยุดลดลงแล้ว ผลิตภัณฑ์ที่ดินราคาต่ำกว่า 2,000 ล้านดองในเขตชานเมือง จังหวัด และเมืองที่มีสถานะทางกฎหมายรับรอง โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคที่พร้อมใช้งาน มีราคาเพิ่มขึ้นถึง 40% เมื่อเทียบกับช่วงที่ตลาดประสบปัญหามากที่สุด” อ้างจากรายงานของ VARS

หน่วยงานนี้ยังได้เตือนนักลงทุนให้ระมัดระวังเป็นพิเศษก่อนจะใช้จ่ายเงินซื้อที่ดินในช่วงนี้ และให้ศึกษาราคาในแต่ละกลุ่มอย่างรอบคอบ เพื่อหลีกเลี่ยงการสร้าง “ไข้เสมือนจริง” ที่จะก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยในขณะที่ตลาดยังอยู่ในระหว่างการฟื้นตัว

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้ ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านกล่าวว่า “ที่ดินยังคงเป็นราชา” สำหรับการลงทุนระยะยาว นักลงทุนที่มี "ทุน" หรือใช้เลเวอเรจทางการเงินต่ำสามารถพิจารณาการลงทุนได้

แม้ว่านี่จะถือเป็นช่วงเวลาที่ดีในการพิจารณาการลงทุน แต่ผู้เชี่ยวชาญยังแนะนำให้นักลงทุนพิจารณาอย่างรอบคอบเพื่อหลีกเลี่ยงการตกหลุมพรางของการลดราคา

การเวนคืนที่ดินมากกว่า 1,400 ไร่ ในอำเภอเยนดุง จังหวัดบั๊กซาง

ตามแผนการใช้ที่ดินปี 2567 ของอำเภอเยนดุง ซึ่งเพิ่งได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซาง ระบุว่าท้องถิ่นนี้จะเรียกคืนที่ดินจำนวน 1,411.45 เฮกตาร์ในปีนี้

โดยอำเภอเยนดุงจะทำการเวนคืนที่ดินเพื่อการเกษตรจำนวน 1,360.23 ไร่ แบ่งเป็นพื้นที่นาข้าวที่ต้องเวนคืน 1,111.93 ไร่ พื้นที่ปลูกพืชผลประจำปีอื่นๆ 20.47 ไร่ พื้นที่ปลูกพืชยืนต้น 208.62 ไร่ พื้นที่เพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ 19.21 ไร่ และพื้นที่นอกภาคเกษตร 51.23 ไร่ ตำบลที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ที่ต้องฟื้นฟู ได้แก่ เตียนฟอง (32 เฮกตาร์) เอียนลู่ (221.2 เฮกตาร์) เมืองตันอัน (124.66 เฮกตาร์) เมืองนามเบียน (109.53 เฮกตาร์)...

มุมหนึ่งของเมืองนามเบียน อำเภอเยนดุง จังหวัดบั๊กซาง (ที่มา : หนังสือพิมพ์ XD)

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซางขอให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอเยนดุงรับผิดชอบตามกฎหมายเกี่ยวกับความถูกต้องของข้อมูล ข้อมูล เอกสาร ระบบแผนที่ และฐานข้อมูลในแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติสำหรับปี 2567 เกี่ยวกับความสอดคล้องของข้อมูลในแผนผังข้างต้นกับการปรับปรุงผังการใช้ที่ดินถึงปี 2573 และกฎหมายที่เกี่ยวข้องในการเสนอรายการผลงานและโครงการในพื้นที่

ดำเนินการโพสต์เอกสารแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับการอนุมัติปี 2567 ทั้งหมดให้เสร็จสิ้นในพอร์ทัล/เว็บไซต์ของคณะกรรมการประชาชนอำเภอเยนดุง และดำเนินการประกาศและเผยแพร่เนื้อหาแผนผังข้างต้นให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมาย

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบั๊กซาง ยังได้ขอให้อำเภอเยนดุงดำเนินการจัดการที่ดิน การกู้คืนที่ดิน การแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดิน การจัดสรรที่ดิน และการให้เช่าที่ดินให้สอดคล้องกับแผนการใช้ที่ดินที่ได้รับอนุมัติ ดำเนินการโครงการและงานให้เป็นไปตามกฎหมาย จัดให้มีการตรวจสอบและกำกับดูแลการดำเนินการตามแผนการใช้ที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗ ของคณะกรรมการประชาชนระดับตำบลอย่างสม่ำเสมอ

ขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและให้เช่าโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล

รัฐบาลเพิ่งออกพระราชกฤษฎีกา 42/2024/ND-CP ว่าด้วยกิจกรรมบุกรุกทางทะเล ดังนั้นพื้นที่ทะเลที่กำหนดให้รุกล้ำต้องมีตำแหน่งที่ตั้ง พื้นที่ ขอบเขต และพิกัดที่ชัดเจนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการวัดและการทำแผนที่ การกำหนดพื้นที่ทางทะเลที่จะรุกล้ำทะเลเข้าสู่การวางผังและแผนผังการใช้ที่ดินต้องให้เป็นไปตามหลักการที่กำหนดไว้ในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๕๖๗

พระราชกฤษฎีกาดังกล่าวได้ระบุไว้ชัดเจนว่า โครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการรุกล้ำทะเลโดยใช้ทุนลงทุนของภาครัฐ ขั้นตอนการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในมาตรา 68 วรรค 3 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP กรณีเป็นโครงการลงทุนบุกรุกทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการบุกรุกทะเลเพื่อพัฒนากองทุนที่ดิน เมื่อบุกรุกทะเลเสร็จเรียบร้อยและได้รับการยอมรับตามระเบียบแล้ว ผู้ลงทุนโครงการบุกรุกทะเลต้องส่งมอบพื้นที่ถมทะเลและสิ่งก่อสร้างทั้งหมด (ถ้ามี) ให้กับหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่เพื่อดำเนินการจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินแก่หน่วยงานและบุคคลเพื่อใช้ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

สำหรับโครงการลงทุนถมที่ดินหรือโครงการลงทุนที่มีรายการถมที่ดินโดยใช้ทุนต่างประเทศเพื่อการลงทุนภาครัฐและโครงการที่ใช้แหล่งทุนอื่น ลำดับและขั้นตอนในการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดิน มีดังนี้ กรณีการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินโดยการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามลำดับและขั้นตอนที่กำหนดไว้ในวรรค 5 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP และวรรค 21 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP

กรณีการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดิน กรณีคัดเลือกผู้ลงทุนโดยการประมูลตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการประมูล หรือกรณีให้ความเห็นชอบผู้ลงทุนตามบทบัญญัติในวรรค 3 มาตรา 29 แห่งพระราชบัญญัติการลงทุน พ.ศ. 2563 ให้ดำเนินการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินตามวรรค 3 มาตรา 68 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2557/นด-ฉป. ดังต่อไปนี้

กรณีการจัดสรรที่ดินหรือการเช่าที่ดินที่ไม่ได้ผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน ให้ดำเนินการตามลำดับและวิธีการที่กำหนดไว้ในมาตรา 68 วรรคสาม แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP

ผู้ลงทุนโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการรุกล้ำทะเล เมื่อยื่นคำขอจัดที่ดิน เช่าที่ดิน หรือจัดสรรพื้นที่ทางทะเล ร่วมกับโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือรายการรุกล้ำทะเลของโครงการลงทุนนั้น ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีมติจัดสรรที่ดินและให้เช่าที่ดินพร้อมๆ กับการจัดสรรพื้นที่ทางทะเลเพื่อถมทะเล ผู้ลงทุนโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือโครงการลงทุนที่มีรายการรุกล้ำทะเล ไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการใช้พื้นที่ทะเลดำเนินกิจกรรมรุกล้ำทะเล

ระยะเวลากำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินต้องนำที่ดินเข้าทำประโยชน์ นับจากวันที่แจ้งรับผลการรุกล้ำทะเลที่แล้วเสร็จทั้งหมดหรือบางส่วน ตามความคืบหน้าโครงการลงทุนรุกล้ำทะเล หรือรายการรุกล้ำทะเลในโครงการลงทุน