กฎหมายที่ดิน 2024: สิ่งที่ธุรกิจจำเป็นต้องรู้

DNVN - กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและเป็นนวัตกรรมใหม่มากมาย ซึ่งหลายเรื่องมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับธุรกิจ ซึ่งรวมถึงประเด็นต่างๆ เช่น การวางแผนและการใช้ที่ดิน การคืนที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน เป็นต้น

เมื่อวันที่ 21 มีนาคมที่ผ่านมา รองประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) คุณฮวง กวาง ฟอง ได้กล่าวในการประชุมเชิงปฏิบัติการเรื่อง “กฎหมายที่ดิน 2024: เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจควรรู้” ว่า กฎหมายที่ดินเป็นหนึ่งในกฎหมายสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างลึกซึ้งต่อ เศรษฐกิจ และสังคม โดยเฉพาะอย่างยิ่งต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและธุรกิจของประเทศ

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีเนื้อหาใหม่ที่สำคัญและเป็นนวัตกรรมใหม่มากมาย ซึ่งหลายส่วนมีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิดกับภาคธุรกิจ ซึ่งรวมถึงการวางแผนและการใช้ที่ดิน การฟื้นฟูที่ดิน การชดเชย การสนับสนุน การย้ายถิ่นฐาน การจัดสรรที่ดิน การเช่าที่ดิน การอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การเงินที่ดิน ราคาที่ดิน การจดทะเบียนที่ดิน การปฏิรูปกระบวนการทางปกครองในภาคที่ดิน ฯลฯ

สำหรับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 นั้น ในสมัยประชุมที่ผ่านมา สภานิติบัญญัติแห่งชาติ ได้ผ่านร่างกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเพิ่มเติม ซึ่งถือเป็นกฎหมายที่มีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกระบบเศรษฐกิจ

นายฮวง กวาง ฟอง เน้นย้ำว่ากฎหมายที่ดินปี 2567 มีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ

นอกจากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แล้ว รัฐสภายังได้ผ่านกฎหมายที่แก้ไขเพิ่มเติมและเพิ่มเติมเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีผลกระทบอย่างมากต่อธุรกิจ เนื่องจากตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญอย่างยิ่งในทุกระบบเศรษฐกิจ

กฎหมายเหล่านี้ถูกตราขึ้นเพื่อช่วยแก้ไขความไม่สอดคล้องระหว่างกฎหมายทั้งสองฉบับนี้กับกฎหมายการลงทุน ช่วยให้ทรัพยากรการลงทุนรวมเป็นหนึ่งและดำเนินโครงการลงทุนได้สะดวกยิ่งขึ้น” นายพงษ์ กล่าว

ในการประชุมครั้งนี้ นายฟาน ดึ๊ก เฮียว สมาชิกถาวรของคณะกรรมาธิการเศรษฐกิจสภานิติบัญญัติแห่งชาติ และผู้กำหนดนโยบาย ได้หารือและตอบประเด็นสำคัญเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ที่สำคัญ ที่ประชุมยังได้หารือเกี่ยวกับประเด็นสำคัญหลายประเด็นที่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจ เช่น การเงินที่ดิน การขออนุญาตที่ดิน และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เช่น กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายก่อสร้าง เป็นต้น

ด้วยเหตุนี้ ผู้เชี่ยวชาญจึงให้ความสำคัญกับประเด็นเรื่องกฎระเบียบ การประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด และผลกระทบต่อธุรกิจ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ได้ยกเลิกกฎระเบียบเกี่ยวกับกรอบราคาที่ดินของ รัฐบาล ที่ออกทุก 5 ปี

ในทางกลับกัน คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกและนำเสนอต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่อตัดสินใจ โดยจะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 เป็นต้นไป ในแต่ละปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมีหน้าที่เสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อตัดสินใจปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินที่จะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

ประเด็นใหม่ของกฎหมายที่ดินปี 2567 คือ เมื่อจะทวงคืนที่ดิน นักลงทุนจะต้องเจรจากับประชาชนอย่างจริงจัง

ในกรณีที่จำเป็นต้องปรับปรุงรายการราคาที่ดินในระหว่างปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่นำเสนอรายการราคาที่ดินดังกล่าวต่อสภาประชาชนเพื่อพิจารณา รายการราคาที่ดินประจำปีจะถูกนำไปใช้ในการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน (LU) เมื่อรัฐรับรองสิทธิใน LU หรือเช่าที่ดินโดยชำระค่าธรรมเนียมรายปี คำนวณภาษี LU และคำนวณภาษีเงินได้เมื่อโอนสิทธิ LU...

จะใช้ราคาที่ดินที่แน่นอนในการคำนวณค่าชดเชยเมื่อรัฐเรียกคืนที่ดิน หรือคำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเรียกเก็บค่าเช่าที่ดินทันทีตลอดระยะเวลาเช่า

กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 4 วิธี พร้อมระบุกรณีและเงื่อนไขการบังคับใช้ ได้แก่ วิธีเปรียบเทียบ วิธีรายได้ วิธีส่วนเกิน และวิธีค่าสัมประสิทธิ์ปรับราคา วิธีการทั้ง 4 วิธีถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ และจัดทำตารางราคาที่ดินประจำปีที่ประกาศโดยสภาประชาชนจังหวัด (มาตรา 158 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567)

ประเด็นสำคัญของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 คือ เมื่อทวงคืนที่ดิน นักลงทุนต้องเจรจากับประชาชนอย่างจริงจังเพื่อกำหนดระดับค่าตอบแทนที่เหมาะสม มาตรา 79 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ระบุอย่างชัดเจนถึง 32 กรณีที่รัฐจำเป็นต้องทวงคืนที่ดินเพื่อดำเนินโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมเพื่อประโยชน์ของประเทศชาติและสาธารณะ เพื่อส่งเสริมทรัพยากรที่ดิน ปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน และพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานทางเศรษฐกิจและสังคมที่ทันสมัย...

ระเบียบว่าด้วยการเวนคืนที่ดินแบ่งออกเป็น 32 หมวด โดยกำหนดโครงการในแต่ละสาขาที่ได้รับแรงจูงใจและส่งเสริมให้พัฒนาตามกฎหมายเฉพาะด้าน ซึ่งรวมถึงเวนคืนที่ดินเพื่อการก่อสร้างงานจราจร การชลประทาน การประปา การระบายน้ำ การบำบัดขยะมูลฝอย พลังงาน ไฟฟ้าแสงสว่างสาธารณะ และเขตปลอดอากรในเขตเศรษฐกิจ

การจัดซื้อที่ดินมีความเฉพาะเจาะจงมากขึ้นกว่าเดิม โดยรัฐจะจัดซื้อที่ดินเฉพาะสำหรับโครงการบ้านจัดสรร โครงการบ้านจัดสรร และโครงการเชิงพาณิชย์เมื่อลงทุนในเขตเมือง สำหรับโครงการอื่นๆ นักลงทุนต้องเจรจากับประชาชนอย่างจริงจังเพื่อกำหนดระดับค่าตอบแทนที่เหมาะสม

วิธีนี้ยังช่วยลดข้อพิพาทและคดีความอีกด้วย ก่อนหน้านี้ กฎระเบียบเกี่ยวกับการเวนคืนที่ดินบางข้อยังไม่สอดคล้องกับความเป็นจริง ซึ่งส่งผลให้โครงการธุรกิจต่างๆ หยุดชะงักลง

ในกรณีของการเวนคืนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้เวนคืนที่ดินนี้ใช้ได้เฉพาะกับโครงการขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานแบบซิงโครนัส (มีไฟฟ้า ถนน โรงเรียน สถานี ฯลฯ ที่เพียงพอ) แสดงให้เห็นว่าการเวนคืนที่ดินมีความจำเป็นเฉพาะเมื่อจำเป็นอย่างยิ่งต่อการดำเนินโครงการสำคัญๆ เท่านั้น โครงการขนาดเล็กในท้องถิ่นจะไม่อยู่ภายใต้กลไกเวนคืนที่ดิน

ฮาอันห์

แหล่งที่มา