ภายในสิ้นปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องเผชิญกับความยากลำบาก ความท้าทาย และอุปทานและอุปสงค์ในตลาดที่ลดลงมาเกือบ 3 ปี

หลายความเห็นเชื่อว่าภาพรวมที่ถูกปกคลุมไปด้วยสีเข้มอาจจะไม่หยุดอยู่แค่นั้น และน่าจะยังคงดำเนินต่อไปในปีหน้า

ดำเนินต่อ “ทดสอบไฟทอง”

นายโว ฮ่อง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาและบริการพัฒนาโครงการ DKRA Group เปิดเผยถึงมุมมองต่อตลาดอสังหาฯ ในนครโฮจิมินห์ในปี 2567 ว่า ในระยะสั้น ตลาดมีแนวโน้มไม่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวก แต่จะยังคงดำเนินกระบวนการ “ทดสอบทองคำ” ต่อไปสำหรับนักลงทุน ผู้ซื้อ และทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในตลาดอสังหาฯ

เหตุผลของสถานการณ์ดังกล่าวก็คือ นโยบายและแนวทางแก้ไขทางกฎหมายต้องใช้เวลาในการ "ดูดซับ" และไม่สามารถทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในเชิงบวกมากนักในระยะสั้น ซึ่งจะเพิ่มแรงกดดันต่ออุปทานใหม่สู่ตลาดโดยไม่รู้ตัว

ระยะเวลาการดำเนินโครงการที่ยาวนานขึ้นส่งผลให้ต้นทุนทางการเงินเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผลกำไรของนักลงทุนและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ลดลง แม้ว่าราคาขายขั้นต้นที่จดทะเบียนไว้จะไม่ผันผวนมากนัก แต่ผู้ลงทุนยังคงรักษา "ส่วนลด" ทางอ้อมผ่านนโยบายต่างๆ เพื่อสนับสนุนช่วงปลอดการชำระคืนเงินต้น/ดอกเบี้ย ขยายกำหนดการชำระเงิน หรือยินดีที่จะเสนอส่วนลดมากถึง 15-20% ให้กับลูกค้าที่ชำระเงินล่วงหน้า...

ในตลาดรอง หากดูในประเทศ ก็ยังคงมีกรณีที่มีการเสนอขายลดลง 10% - 20% หรือแม้แต่ 30% ของมูลค่าสัญญาอยู่

ธุรกรรมเหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในผู้ซื้อที่ใช้สินเชื่อธนาคารที่มีอัตราทดสูง ซึ่งสูงถึง 70 - 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด แต่มีกระแสเงินสด "ติดขัด" หลังจากสิ้นสุดระยะปลอดการชำระเงินต้น/ดอกเบี้ย โดยส่วนใหญ่จะอยู่ในโครงการในเขตเมืองที่มีจำนวนยูนิตจำนวนมากและตั้งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองค่อนข้างมาก

ไม่สามารถฟื้นความเชื่อมั่นของผู้ซื้อได้ แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง แต่ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงเลือกที่จะออมเงินแทนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะแนวโน้มการฟื้นตัวยังไม่ชัดเจนนัก

อย่างไรก็ตามช่วงปลายปี 2567 ถือเป็นจุดเริ่มต้นของวัฏจักรการเติบโตครั้งต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย คาดว่าน่าจะเป็นผู้นำการฟื้นตัวของตลาด โดยเฉพาะโครงการในศูนย์กลางเมืองใหญ่หรือพื้นที่ใกล้เคียงที่มีระบบขนส่งภูมิภาคแบบซิงโครนัส ความหนาแน่นของประชากร และความต้องการที่อยู่อาศัยสูง

โดยทั่วไปแล้ว สำหรับกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง (บิ่ญเซือง ด่งนาย บาเรีย-วุงเต่า ลองอัน เตยนิญ) คาดการณ์ว่าจะมีการปรับปรุงอุปทานที่ชัดเจนมากขึ้นในปี 2567 คาดว่าจะสูงถึงประมาณ 12,000 ยูนิต โดยจะกระจุกตัวอยู่ในตลาดบิ่ญเซืองและนครโฮจิมินห์เป็นหลัก

นอกจากนี้ เมื่อแนวปฏิบัติทางกฎหมายมีผลบังคับใช้ อัตราการเบิกจ่ายการลงทุนของภาครัฐจะเพิ่มขึ้น และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้/อัตราดอกเบี้ยเงินฝากก็มีแนวโน้มลดลง... จะช่วยสร้างจุดเด่นที่สำคัญให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์

การกำหนดมาตรฐานทางกฎหมายในวงจรใหม่

ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ ถือเป็นอุปสรรคสำคัญประการหนึ่งของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปหรือที่อยู่อาศัยในอนาคตโดยเฉพาะ ปัญหาทางกฎหมายคิดเป็นร้อยละ 70 ของปัญหาโครงการในตลาดในปัจจุบัน

ตามสถิติของกระทรวงก่อสร้าง เฉพาะในกรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ คาดว่ามีโครงการที่ประสบปัญหาด้านขั้นตอนประมาณ 400 โครงการ ปัญหาคอขวดเหล่านี้เกิดขึ้นมานานหลายปีแต่ก็ไม่ได้รับการแก้ไขอย่างสมบูรณ์

ด้วยเหตุผลดังกล่าว ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งที่ดำเนินการอยู่ในตลาดจึงพร้อมที่จะหลบเลี่ยงกฎหมาย โดยเปิดโครงการขายโดยไม่ปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมาย ก่อให้เกิดความเสี่ยงและข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นมากมายทั้งต่อผู้ซื้อและตัวธุรกิจเอง

ในอนาคตอันใกล้นี้ ด้วยการผ่านกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) พร้อมกับการนำนโยบายการรื้อถอนมาใช้อย่างพร้อมเพรียงกัน อาจกล่าวได้ว่าความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการจะไม่ถือเป็น "เงื่อนไขที่จำเป็น" อีกต่อไป แต่จะค่อยๆ กลายเป็น "เงื่อนไขที่เพียงพอ" ซึ่งเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นสำหรับโครงการหากต้องการนำผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด

สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดมีความโปร่งใสมากขึ้น หลีกเลี่ยงโครงการที่ถูกระงับและการละเมิด และช่วยปกป้องสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ในปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์สีเขียวได้กลายมาเป็นแนวโน้มการพัฒนาที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ไม่เพียงแต่ในเวียดนามเท่านั้น แต่รวมไปถึงทั่วโลกด้วย สิ่งเหล่านี้ไม่เพียงแต่เป็นมาตรฐานสำหรับกลุ่มที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังนำไปประยุกต์ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เช่น สวนอุตสาหกรรม สำนักงาน กลุ่มรีสอร์ท เป็นต้น

ในการประชุม COP26 (กรอบอนุสัญญาสหประชาชาติครั้งที่ 26 ว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ) เวียดนามมุ่งมั่นที่จะเป็นประเทศที่มีการปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็น "ศูนย์" ภายในปี 2593 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความใส่ใจอย่างเหมาะสมของรัฐในการปกป้องสิ่งแวดล้อม ดังนั้น การใช้มาตรฐานสีเขียวในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะค่อยๆ กลายเป็นเกณฑ์เบื้องต้นในขั้นตอนการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์

เหนือสิ่งอื่นใด ปี 2567 ถือเป็นปีแห่งการคัดกรองและแก้ไขปัญหาค้างในตลาดเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับรอบการพัฒนาใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืน ปลอดภัย และโปร่งใสยิ่งขึ้น

สีสันของคุณ