สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เห็นว่าควรเพิกถอนหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN และควรออกพระราชกฤษฎีกาที่ปฏิบัติตามเจตนารมณ์ของมติหมายเลข 33/NQ-CP อย่างใกล้ชิดยิ่งขึ้น

ตามที่ VARS ระบุ ในปัจจุบัน “กฎหมาย” และ “เงินทุน” เป็นสองปัญหาหลักและเป็นปัญหาโดยธรรมชาติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่ารัฐบาลจะได้ออกแนวทางแก้ไขต่างๆ มากมายเพื่อขจัดและคลี่คลายปัญหา 2 ประการนี้ แต่จนถึงปัจจุบัน ปัญหา 2 ประการนี้ยังไม่พบทางแก้ไขที่ถาวร

ในความเป็นจริงมีโครงการนับพันโครงการที่ดำเนินการได้ยาก ต้องถูกระงับเนื่องจากปัญหาทางกฎหมาย และต้องหยุดดำเนินการเพื่อพิจารณาใหม่ และยังมีโครงการต่างๆ มากมายที่ขัดขวางการเข้าถึงสินเชื่อและทุนการลงทุนจากลูกค้า โดยเฉพาะโครงการที่ยังไม่แล้วเสร็จ อยู่ในระหว่างขั้นตอนการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน รอการอนุมัติค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน หรืออยู่ในระหว่างการก่อสร้าง... ทำให้เกิดภาวะหยุดชะงัก ความจริงที่ว่าทั้งลูกค้าและนักลงทุนต่างมีปัญหาในการเข้าถึงกระแสเงินสด ส่งผลให้สภาพคล่องในตลาดถูกปิดกั้น ส่งผลให้การทำธุรกรรมทั้งหมดหยุดชะงัก และการลงทุน การผลิต และกิจกรรมทางธุรกิจทั้งหมดต้องหยุดชะงัก...

ในบริบทนี้ VARS เชื่อว่าหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN จะไม่สามารถรับรองเจตนารมณ์ของมติหมายเลข 33/NQ-CP ได้

ด้วยเหตุนี้ มติที่ 33/NQ-CP จึงแสดงให้เห็นเป้าหมายในการขจัดความยากลำบากในการหาแหล่งทุนสินเชื่ออย่างชัดเจนและเด็ดขาด มุ่งหวังที่จะปลดการปิดกั้นกระแสเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีส่วนสนับสนุนในการเพิ่มสภาพคล่องให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนาม โดยการสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยให้ธุรกิจ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย และนักลงทุนเข้าถึงแหล่งทุนสินเชื่อพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับสิทธิพิเศษ ด้วยเหตุนี้ โครงการที่มีความเป็นไปได้และมีประสิทธิผลจึงมีโอกาสที่จะได้รับการนำไปปฏิบัติ ส่งผลให้อุปทานในตลาดเพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม หนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN แทบไม่สอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติ 33/NQ-CP โดยเฉพาะอย่างยิ่งรายวิชาที่ได้รับการสนับสนุนและความยากลำบากด้านเครดิตนั้นไม่ได้ถูกระบุอย่างชัดเจน ในขณะเดียวกันก็ชี้ให้เห็นรายวิชาที่ไม่สามารถยืมได้โดยทั่วไป สิ่งนี้ทำให้ธนาคารพาณิชย์สามารถปฏิเสธคำขอของลูกค้าด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่าง “ถูกต้อง” หากไม่มีความเต็มใจที่จะปล่อยสินเชื่อ

การวิเคราะห์ VARS: จะเห็นได้ว่าหากนำ Circular 06/2023/TT-NHNN ไปใช้จะทำให้เกิดข้อบกพร่องบางประการดังต่อไปนี้:

ประการแรก โครงการที่ประสบปัญหาทางกฎหมายหรือขาดเงินทุนจะไม่สามารถดำเนินการต่อไป หากไม่ได้รับสินเชื่อ ธุรกิจจะถือว่า “หยุดชะงัก” และไม่มีโอกาสที่จะฟื้นตัวได้

ประการที่สอง ในปัจจุบัน การควบรวมและซื้อกิจการ (M&A) ถือเป็นช่องทางที่สนับสนุนและเปิดช่องทางให้ธุรกิจและตลาดอย่างแข็งขัน เมื่อนักลงทุนพบกับความยากลำบากและมีความเสี่ยงที่จะ "จมอยู่กับทรัพย์สิน" พวกเขาสามารถขายทรัพย์สินบางส่วนเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เหลืออยู่ ด้วยเหตุนี้โครงการต่างๆ จึงมีโอกาสที่จะเริ่มต้นใหม่ได้และอุปทานในตลาดก็เพิ่มมากขึ้นเช่นกัน แต่หนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN มีความเสี่ยงที่จะทำให้กิจกรรมนี้ยากขึ้น

ประการที่สาม ข้อกำหนดและขั้นตอนที่ระบุไว้ในหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN ยังคงมีจุดที่ไม่ชัดเจนอยู่มาก ซึ่งอาจทำให้ตลาดสับสนมากยิ่งขึ้นได้ การกระทำดังกล่าวทำให้ช่วงเวลาแห่งความซบเซาของตลาดยาวนานขึ้น ส่งผลกระทบต่อกระบวนการ "ฟื้นตัว" ของตลาด

จากการวิเคราะห์ข้างต้น VARS มีความคิดเห็นที่ดีที่สุดว่าในเวลานี้ ควรถอนหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN ออกไป และควรค้นคว้าและออกคำสั่งที่มีเนื้อหาที่ใกล้เคียงและสอดคล้องกับเจตนารมณ์ของมติหมายเลข 33/NQ-CP

พระราชกฤษฎีกานี้ควรไปในทิศทางของการ: ชี้แจงบุคคลที่มีสิทธิ์กู้ยืม ผู้ที่ประสบปัญหาเนื่องจากข้อขัดแย้งทางกฎหมาย/ปัญหาทางด้านเงินทุน บังคับให้หยุดการเคลียร์พื้นที่/ชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน/ซื้อกิจการที่ประสบปัญหาคืน

ตัวเลือกการกู้ยืมสำหรับวิชาพิเศษ

กลไกการติดตามตรวจสอบเพื่อให้มั่นใจถึงประสิทธิภาพหลังการให้สินเชื่อ

ขั้นตอนการกู้ยืมต้องมีรายละเอียดและชัดเจน

เพียงแต่ยึดตามสิ่งที่กฎหมายห้ามเท่านั้น

เราไม่ควรห้ามสิ่งที่กฎหมายไม่เหมาะสมและอยู่ระหว่างการทบทวนและปรับปรุง

เพื่อสนับสนุนให้ระบบธนาคารบรรลุผลลัพธ์ที่เจาะจงและชัดเจน ทัศนคติของธนาคารต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ควรมีความเด็ดขาด เชิงรุก และยืดหยุ่นมากขึ้น

ในอีกประมาณ 2 สัปดาห์ หนังสือเวียนฉบับที่ 06/2023/TT-NHNN ของธนาคารแห่งรัฐที่แก้ไขและเพิ่มเติมบทความจำนวนหนึ่งของหนังสือเวียนฉบับที่ 39/2016/TT-NHNN ลงวันที่ 30 ธันวาคม 2559 ของผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐที่ควบคุมกิจกรรมการปล่อยสินเชื่อของสถาบันสินเชื่อและสาขาธนาคารต่างประเทศแก่ลูกค้า จะมีผลบังคับใช้เป็นทางการแล้ว ส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ชาวเวียดนามเกิดความกังวลใหม่ๆ มากมายในบริบทของตลาดที่ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ได้เรียกร้องให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องศึกษาและแก้ไขหนังสือเวียนที่ 06 เพื่อเพิ่มการเข้าถึงสินเชื่อสำหรับธุรกิจ

โดยเฉพาะอย่างยิ่งนายกรัฐมนตรีได้ลงนามหนังสือด่วนที่ 746/TTg-KTTH ลงวันที่ 16 สิงหาคม 2566 มอบหมายให้รองนายกรัฐมนตรี เล มินห์ ไค ดำเนินการประชุมร่วมกับธนาคารแห่งรัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทันที เพื่อศึกษาและแก้ไขหนังสือเวียน 06/2023/TT-NHNN เพื่อปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อของภาคธุรกิจ

เพื่อดำเนินการตามแนวทางแก้ไขเพื่อปรับปรุงการเข้าถึงสินเชื่อของธุรกิจอย่างแน่วแน่ รวดเร็ว และมีประสิทธิผล นายกรัฐมนตรีขอให้มีจิตใจที่เปิดกว้าง รับฟังความคิดเห็นของภาคธุรกิจและประชาชน ให้แน่ใจว่านโยบายที่ออกไปนั้นถูกต้อง แม่นยำ ไม่ขัดขวางการพัฒนาและเหมาะสม และจัดการปัญหาอย่างทันท่วงที

รองนายกรัฐมนตรี เล มินห์ ไข ได้รับมอบหมายให้เป็นประธานการประชุมด่วนกับผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม ผู้บริหารธนาคารแห่งรัฐเวียดนาม กระทรวงยุติธรรม กระทรวงการคลัง และสำนักงานรัฐบาล เพื่อรับฟังรายงานและศึกษาแนวทางการแก้ไขและเพิ่มเติมหนังสือเวียนที่ 06 และข้อไม่เหมาะสมในหนังสือเวียนที่ 03/2023/TT-NHNN และรายงานต่อนายกรัฐมนตรีก่อนวันที่ 20 สิงหาคม

ดอกพีช