ปลดล็อกกระแสเงินทุนไหลเข้าตลาดอสังหาฯ

ธุรกิจ “ติดขัด” กับกระแสเงินสด

คุณเจิ่น วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า นอกจากประเด็นทางกฎหมายแล้ว เงินทุนยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลกระทบอย่างมากต่อสภาพคล่องของผู้เข้าร่วมตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การเปิดแหล่งเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนามจึงเป็นกุญแจสำคัญและเป็นแรงผลักดันสำคัญต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ ตง ถิญ อาจารย์อาวุโส สถาบันการเงิน กล่าวถึงบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ใน ระบบเศรษฐกิจ ว่า อสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญมากในระบบเศรษฐกิจ โดยเชื่อมโยงอุตสาหกรรมและตลาดในห่วงโซ่คุณค่าของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งรวมถึงอุตสาหกรรมและสาขาที่เกี่ยวข้องอีก 35 สาขา

กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์มีค่าสัมประสิทธิ์การล้น (spillover coefficient) อยู่ที่ 0.5-1.7 เท่าของ GDP โดยเฉพาะอย่างยิ่ง 4 อุตสาหกรรมหลักที่มีความเกี่ยวข้องอย่างใกล้ชิด ได้แก่ ก่อสร้าง (คิดเป็น 6.2% ของ GDP) การท่องเที่ยว (คิดเป็น 1.02% ของ GDP) ที่พัก (คิดเป็น 2.27% ของ GDP) และการเงิน-ธนาคาร (คิดเป็น 4.76%) ในปี 2565 สี่อุตสาหกรรมนี้เพียงอย่างเดียวมีผลกระทบต่อ GDP สูงถึง 14.25% นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งใน 20 ภาคส่วนเศรษฐกิจระดับต้น โดยอยู่ในอันดับที่ 9 ในด้านขนาดมูลค่าในปี 2565

ตามข้อมูลล่าสุดของหน่วยงานการลงทุนจากต่างประเทศ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่ในอันดับที่สองในการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศ โดยมีเงินทุนการลงทุนรวมเกือบ 4.67 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นมากกว่า 12.7% ของเงินทุนการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 4.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญ ระบุว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับเงินทุนจากสินเชื่อธนาคารและเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ภาคเอกชน ซึ่งถือเป็นแหล่งเงินทุนที่สำคัญยิ่งยวดสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ในปี พ.ศ. 2565 สัดส่วนเงินทุนจากการออกหุ้นกู้ภาคเอกชนในโครงสร้างเงินทุนเพื่อการพัฒนาได้ลดลงอย่างมาก

ปี 2566 ที่ผ่านมาถือเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาล หน่วยงาน กระทรวง และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่าง ๆ ต่างทำงานอย่างหนักด้วยความมุ่งมั่นอย่างสูงเพื่อฟื้นฟูตลาด

มาตรการต่างๆ ที่รัฐบาลออกอย่างต่อเนื่องและรวดเร็วเกือบ 20 รายการมีส่วนช่วยสร้างความเชื่อมั่นและความแข็งแกร่งให้กับตลาดรวมถึงหน่วยงานที่เข้าร่วมมากยิ่งขึ้น

ในบรรดามติเหล่านั้น มติที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 ถือเป็นสัญญาณที่สำคัญที่สุด ทั้งในด้านการวางแนวทางและแนวทางปฏิบัติ กลไกและนโยบายของรัฐบาลในแต่ละวันใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดและภาคธุรกิจมากขึ้น แสดงให้เห็นถึงการสังเกตการณ์และรับฟังทุกความเคลื่อนไหวของตลาดอย่างใกล้ชิด

แม้จะได้รับสัญญาณเชิงบวกมากมาย แต่ตลาดก็ยังไม่ฟื้นตัว เนื่องจากกระแสเงินทุนไหลเข้าลดลงอย่างรวดเร็วเป็นระยะเวลานาน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งกำลังประสบปัญหา และโครงการต่างๆ หยุดชะงัก ยิ่งไปกว่านั้น การขาดแคลนอุปทานและจิตวิทยาของการรอคอยที่จะ ‘ซื้อเมื่อราคาต่ำสุด’ ได้ก่อให้เกิดการหยุดชะงักในห่วงโซ่อุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาของหลายอุตสาหกรรมและ GDP โดยรวมของปี” รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ กล่าว

ข้อแนะนำบางประการในการปลดบล็อกแหล่งทุนอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น ในบริบทปัจจุบัน การกระจายและพัฒนาช่องทางการระดมทุนเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องจึงเป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญที่สนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ดิญ จ่อง ถิญ กล่าวว่า จำเป็นต้องนำข้อเสนอแนะหลายประการไปปฏิบัติอย่างเต็มที่ โดยมุ่งเน้นไปที่ประเด็นสำคัญ 3 ประเด็น

ประการแรก ในส่วนของประเด็นการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐ จำเป็นต้องส่งเสริมบทบาทและความรับผิดชอบของผู้นำในการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐ อุปสรรคในขั้นตอนการเริ่มโครงการต้องได้รับการแก้ไข และต้องจัดทำเอกสารและขั้นตอนการลงทุนโดยเร็ว

ขั้นต่อไป ควรจัดสรรเงินทุนลงทุนภาครัฐตั้งแต่เนิ่นๆ ให้กับกระทรวง สาขา และท้องถิ่น และปรับราคาอย่างรวดเร็วตามราคาตลาด วัตถุดิบบางชนิดมีราคาสูงขึ้น และธุรกิจต่างๆ กำลังรอการปรับราคาจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

เร่งรัดการอนุมัติพื้นที่ เตรียมการลงทุน และแก้ไขปัญหาในบางพื้นที่และโครงการที่ประสบปัญหาเรื่องแหล่งวัสดุ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความคืบหน้า ปริมาณการยอมรับ และการจ่ายเงินทุน

“โครงการที่ลงทุนโดยต่างชาติจำเป็นต้องได้รับการทบทวนและแก้ไขโดยเร่งด่วน โครงการที่ได้รับทุน ODA จำเป็นต้องผ่านกระบวนการปรับปรุงและแก้ไขที่ใช้เวลานาน ซึ่งทำให้ความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้า ดังนั้นจึงจำเป็นต้องได้รับการตรวจสอบและตรวจสอบว่าถูกต้องตามกฎหมายและมีความสมเหตุสมผล” รองศาสตราจารย์ ดร. ทินห์ กล่าวเสริม

ประการที่สอง สำหรับทุนสินเชื่อ จำเป็นต้องปฏิบัติตามคำสั่งของธนาคารแห่งรัฐอย่างรวดเร็ว จริงจัง และยืดหยุ่น เพื่อให้สามารถปล่อยกู้ตามกระแสเงินสด และปล่อยกู้ตามสัญญาของวิสาหกิจอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารพาณิชย์ควรเร่งดำเนินการตรวจสอบและประเมินโครงการและสัญญาเพื่อให้สามารถดำเนินการให้กู้ยืมเงินสดและสินเชื่อตามสัญญาได้ และเมื่อออกพันธบัตรขององค์กรต่างๆ ธนาคารจะต้องพิจารณาการดำเนินการขององค์กรต่างๆ อย่างต่อเนื่อง เพื่อดำเนินมาตรการเปลี่ยนแปลงและปรับกลไกและนโยบายให้เหมาะสมกับความสามารถและสถานะทางการเงินขององค์กรต่างๆ รวมถึงองค์กรด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเร็ว

ประการที่สาม ในการดึงดูดเงินทุนจากการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ภายใต้เงื่อนไขที่นโยบายภาษีขั้นต่ำทั่วโลกที่ 15% มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณามาตรการใหม่ๆ เพื่อสนับสนุนผู้ประกอบการ FDI ในการเข้าถึงขั้นตอนการลงทุน แรงจูงใจในการลดต้นทุนการลงทุน การอนุมัติพื้นที่ก่อสร้าง และการสรรหาแรงงาน

พร้อมกันนี้ จำเป็นต้องส่งเสริมการแปลงกิจกรรมของหน่วยงานบริหารของรัฐให้เป็นดิจิทัล สร้างคลังข้อมูลที่ครอบคลุมเพื่อลดต้นทุนการเข้าถึงและการประเมิน และลดขั้นตอนการอนุมัติในการตัดสินใจลงทุน

นาม อันห์