ธุรกิจ “ติดขัด” กับกระแสเงินสด

นายทราน วัน บิ่ญ รองประธานและเลขาธิการสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า นอกเหนือจากความถูกต้องตามกฎหมายแล้ว ทุนยังเป็นปัจจัยที่มีผลอย่างมากต่อสุขภาพของนิติบุคคลที่เข้าร่วมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การปลดล็อกเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจึงถือเป็นกุญแจสำคัญและเป็นแรงผลักดันที่ยิ่งใหญ่สำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม

ความคิดเห็นเกี่ยวกับบทบาทของอสังหาริมทรัพย์ในระบบเศรษฐกิจ รศ.ดร. ดร. ดินห์ ตง ทินห์ อาจารย์อาวุโสแห่งสถาบันการเงิน กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์มีบทบาทสำคัญมากในระบบเศรษฐกิจ โดยเชื่อมโยงอุตสาหกรรมและตลาดในห่วงโซ่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงอุตสาหกรรมและสาขาที่เกี่ยวข้องอีก 35 สาขา

กิจกรรมอสังหาริมทรัพย์มีค่าสัมประสิทธิ์การล้นในระบบเศรษฐกิจ 0.5-1.7 เท่า อุตสาหกรรมหลัก 4 แห่งที่มีความเกี่ยวข้องกันอย่างใกล้ชิด ได้แก่ การก่อสร้าง (คิดเป็น 6.2% ของ GDP) การท่องเที่ยว (คิดเป็น 1.02% ของ GDP) ที่พัก (คิดเป็น 2.27% ของ GDP) และการเงินและธนาคาร (คิดเป็น 4.76%) ในปี 2022 ทั้ง 4 อุตสาหกรรมนี้เพียงอย่างเดียวมีผลกระทบต่อ GDP ถึง 14.25% นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังเป็นหนึ่งใน 20 ภาคเศรษฐกิจระดับต้น โดยอยู่ในอันดับที่ 9 ในแง่ของขนาดมูลค่าในปี 2565

ตามข้อมูลล่าสุดของหน่วยงานการลงทุนจากต่างประเทศ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ณ วันที่ 20 ธันวาคม 2566 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่อันดับสองในการดึงดูดเงินทุนจากต่างประเทศ ด้วยทุนการลงทุนรวมเกือบ 4.67 พันล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็นมากกว่า 12.7% ของทุนการลงทุนจดทะเบียนทั้งหมด เพิ่มขึ้น 4.8% ในช่วงเวลาเดียวกัน

ตามที่ รองศาสตราจารย์... ดร. ดินห์ ตง ถิง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการระดมทุนเป็นหลักจากสินเชื่อธนาคาร และทุนจากการออกพันธบัตรขององค์กรยังเป็นแหล่งทุนที่สำคัญเพิ่มมากขึ้นสำหรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย อย่างไรก็ตาม ในปี 2565 สัดส่วนทุนที่ออกจากตราสารหนี้ภาคเอกชนในโครงสร้างทุนพัฒนาลดลงอย่างมีนัยสำคัญ

ช่วงที่ผ่านมาปี 2566 นับเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาลและหน่วยงาน กระทรวง และสาขาต่างๆ ได้ทำงานกันอย่างหนักด้วยความมุ่งมั่นอย่างสูงเพื่อฟื้นฟูตลาดให้กลับมาเป็นปกติ

การดำเนินการของภาครัฐอย่างต่อเนื่องและรวดเร็วเกือบ 20 ประการมีส่วนช่วยสร้างความเชื่อมั่นและความแข็งแกร่งให้กับตลาดและหน่วยงานที่เข้าร่วมมากขึ้น

โดยมติที่ 33/NQ-CP ลงวันที่ 11 มีนาคม 2566 ถือเป็นสัญญาณสูงสุด ทั้งในเรื่องการวางแนวทางและการแนะนำ วันแล้ววันเล่ากลไกและนโยบายของรัฐบาลใกล้เคียงกับความต้องการที่แท้จริงของตลาดและธุรกิจมากขึ้น แสดงให้เห็นถึงการสังเกตอย่างใกล้ชิดและฟังทุกความเคลื่อนไหวของตลาด

“แม้จะได้รับสัญญาณเชิงบวกมากมาย แต่ตลาดก็ไม่สามารถฟื้นตัวได้เนื่องจากกระแสเงินทุนไหลเข้าลดลงอย่างรวดเร็วเป็นเวลานาน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งประสบปัญหา และโครงการต่างๆ ก็หยุดชะงัก เหนือสิ่งอื่นใด การขาดแคลนอุปทานและจิตวิทยาของการรอซื้อเมื่อราคาต่ำสุดได้ก่อให้เกิดการหยุดชะงักในห่วงโซ่อุปทานของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอุตสาหกรรมต่างๆ และ GDP โดยรวมของปี” รองศาสตราจารย์ ดร. Dinh Trong Thinh กล่าว

ข้อแนะนำบางประการในการปลดบล็อกแหล่งทุนอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น ในบริบทปัจจุบัน การพัฒนาและปรับปรุงช่องทางการระดมทุนเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง จึงเป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญที่สนับสนุนการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ รองศาสตราจารย์ ดร. ดินห์ จุง ติงห์ กล่าวว่า จำเป็นต้องนำคำแนะนำจำนวนหนึ่งไปปฏิบัติอย่างเต็มที่ โดยมุ่งเน้นไปที่ประเด็นสำคัญ 3 ประเด็น

ประการแรก ในประเด็นการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐ จำเป็นต้องส่งเสริมบทบาทและความรับผิดชอบของผู้นำในการเบิกจ่ายเงินลงทุนภาครัฐ เพื่อลดความยุ่งยากในขั้นตอนการเริ่มโครงการ จำเป็นต้องจัดทำเอกสารและขั้นตอนการลงทุนโดยเร็ว

จากนั้นจัดสรรทุนการลงทุนของภาครัฐให้เร็วในกระทรวง สาขา และท้องถิ่น และปรับราคาอย่างรวดเร็วตามราคาตลาด ราคาวัตถุดิบบางชนิดปรับเพิ่มขึ้น ธุรกิจต่างๆ กำลังรอการปรับราคาจากทางการ

เร่งดำเนินการเคลียร์พื้นที่ เตรียมการลงทุน และแก้ไขปัญหาในบางพื้นที่และบางโครงการที่ประสบปัญหาแหล่งวัสดุ ซึ่งส่งผลกระทบต่อความคืบหน้า ปริมาณการยอมรับ และการเบิกจ่ายเงินทุน

“โครงการที่ลงทุนโดยต่างชาติต้องได้รับการพิจารณาและแก้ไขโดยด่วน โครงการที่มีทุน ODA จำเป็นต้องผ่านกระบวนการปรับปรุงและแก้ไขที่ใช้เวลานาน ทำให้ความคืบหน้าในการก่อสร้างล่าช้า จึงต้องพิจารณาและตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายและความสมเหตุสมผล” รองศาสตราจารย์ ดร.ติญห์ กล่าวเสริม

ประการที่สอง สำหรับทุนสินเชื่อ จำเป็นต้องปฏิบัติตามคำสั่งของธนาคารแห่งรัฐอย่างรวดเร็ว จริงจัง และยืดหยุ่น เพื่อให้สามารถปล่อยสินเชื่อตามกระแสเงินสด และปล่อยสินเชื่อตามสัญญาของบริษัทอสังหาริมทรัพย์

ธนาคารพาณิชย์กำลังเร่งดำเนินการตรวจสอบและประเมินโครงการและสัญญาเพื่อให้สามารถดำเนินการให้สินเชื่อกระแสเงินสดและให้สินเชื่อตามสัญญาได้ การออกพันธบัตรขององค์กรต่างๆ จะต้องคำนึงถึงการดำเนินการของธุรกิจต่างๆ ที่จะต้องดำเนินการเปลี่ยนแปลงและปรับกลไกและนโยบายให้เหมาะสมกับศักยภาพและสถานการณ์ทางการเงินของธุรกิจต่างๆ รวมไปถึงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยทันที

ประการที่สาม เพื่อดึงดูดเงินทุน FDI ภายใต้เงื่อนไขที่นโยบายภาษีขั้นต่ำระดับโลก 15% มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ เพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ จำเป็นต้องพิจารณาสร้างนวัตกรรมมาตรการเพื่อสนับสนุนวิสาหกิจ FDI ในการเข้าถึงขั้นตอนการลงทุน แรงจูงใจในการลดต้นทุนการลงทุน ในการอนุมัติสถานที่ และในการสรรหาคนงาน

ในเวลาเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมการนำกิจกรรมของหน่วยงานบริหารของรัฐไปเป็นดิจิทัล สร้างคลังข้อมูลที่ครอบคลุมเพื่อลดต้นทุนการเข้าถึงและการประเมิน และลดขั้นตอนการอนุมัติในการตัดสินใจลงทุน

นาม อันห์