HoREA แนะนำให้คงกฎระเบียบที่สำคัญไว้ในกฎหมายที่ดินปี 2024

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) เพิ่งส่งเอกสารพร้อมความคิดเห็นและข้อเสนอแนะเพื่อคงไว้และเพิ่มเติมเนื้อหาสำคัญบางส่วนในร่างกฎหมายที่ดินปี 2024 เพื่อขจัดอุปสรรคในทางปฏิบัติและเปลี่ยนทรัพยากรที่ดินให้เป็นพลังขับเคลื่อนการพัฒนา เศรษฐกิจ และสังคม

ข้อเสนอเพื่อขจัดอุปสรรคในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ประธาน HoREA นายเล ฮวง ชาว ชื่นชมประเด็นใหม่ๆ ของร่างดังกล่าวเป็นอย่างยิ่ง รวมถึงข้อกำหนดเพิ่มเติมในมาตรา 79 ข้อ 34 ที่อนุญาตให้รัฐเรียกคืนที่ดินที่เหลือได้ หากนักลงทุนตกลงที่จะจัดสรรพื้นที่ร้อยละ 75 หรือจำนวนผู้ใช้ที่ดินในโครงการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

คุณเชา กล่าวว่า ตลอดหลายปีที่ผ่านมา โครงการหลายโครงการตกอยู่ในสภาวะ "ยังไม่เสร็จสมบูรณ์เหมือนหนังเสือดาว" เนื่องจากไม่สามารถเจรจาต่อรองเรื่องที่ดินที่เหลือได้ ทำให้เกิดการสูญเสียและสูญเสียเงินทุน HoREA เสนอให้เพิ่มเงื่อนไข "ตกลงกันบนพื้นที่ 50%" เพื่อเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุน เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่อัตราการกวาดล้างที่ดินต่ำเกินไป

ประเด็นสำคัญอีกประการหนึ่งเกี่ยวข้องกับมาตรา 159 และ 160 ว่าด้วยตารางราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ร่างดังกล่าวจะจัดทำตารางราคาที่ดินเป็นระยะทุก 5 ปี มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีแรกของระยะเวลา และสามารถปรับใช้ได้ตลอดปีเมื่อจำเป็น กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (HoREA) เชื่อว่านี่เป็นก้าวหนึ่งของ “การคิดเชิงนวัตกรรม” ที่จะช่วยให้รัฐสามารถกำหนดราคาที่ดินในตลาดแรกได้อย่างมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงสถานการณ์ “การตามตลาด”

สมาคมยังได้เสนอให้ส่งเสริมการใช้วิธีการส่วนเกินสำหรับพื้นที่ดินพิเศษ เช่น โครงการถมทะเล หรือพื้นที่เมืองใหม่ ซึ่งไม่สามารถใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือค่าสัมประสิทธิ์การปรับค่าได้ คาดว่าวิธีการนี้จะช่วยลดขั้นตอน ลดต้นทุน ขจัดกลไก "ขอ-ให้" และช่วยให้นักลงทุนสามารถคาดการณ์ต้นทุนการใช้ที่ดินได้

เสนอให้คงเนื้อหา 2 ประการไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

ที่น่าสังเกตคือ HoREA เสนอให้คงเนื้อหาสำคัญสองฉบับที่ปรากฏในร่างลงวันที่ 28 กรกฎาคม 2568 แต่ถูกถอนออกจากฉบับใหม่

ประการแรก แก้ไขมาตรา 127 ข้อ 1, 3 และ 6 (มาตรา 31 ของร่างเดิม) เพื่อให้นักลงทุนได้รับสิทธิในการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินประเภทอื่นๆ เพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ HoREA เชื่อว่าหากไม่ผ่านกระบวนการทางกฎหมาย จะทำให้เกิด "ช่องว่างทางกฎหมาย" และจำกัดการเข้าถึงที่ดินอย่างเป็นธรรม เนื่องจากกฎหมายอนุญาตให้รับเฉพาะ "ที่ดินที่อยู่อาศัย" ที่มีพื้นที่สูงสุดไม่เกิน 400 ตารางเมตร ซึ่งไม่สมเหตุสมผลสำหรับโครงการขนาดใหญ่หลายร้อยเฮกตาร์ ทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินโครงการขนาดเล็กได้เท่านั้น ทำให้การปรับปรุงพื้นที่เขตเมืองเก่าเป็นเรื่องยาก

ตามที่ HoREA ระบุ ข้อเสนอนี้สอดคล้องกับมติ 66-NQ/TW ของ โปลิตบูโร และมาพร้อมกับการแก้ไขมาตรา 122 เพื่อให้แน่ใจว่าเงื่อนไขการจัดสรรและการเช่าที่ดินใกล้เคียงกับความเป็นจริง

ประการที่สอง แก้ไขข้อ d ข้อ 2 มาตรา 257 (ข้อ 62 ของร่างกฎหมายฉบับเดิม) เพื่อยกเลิกข้อบังคับเกี่ยวกับการชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินเพิ่มเติมสำหรับระยะเวลาที่ไม่ได้คำนวณในอัตรา 5.4% ต่อปี ในพระราชกฤษฎีกา 103/2024/ND-CP HoREA เชื่อว่าข้อบังคับนี้ขัดต่อข้อ 2 มาตรา 55 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกาศใช้เอกสาร เมื่อนำความรับผิดชอบทางกฎหมายใหม่มาใช้กับกฎหมายฉบับเดิม กฎหมายที่ดินฉบับเดิมไม่มีเนื้อหานี้ ดังนั้นการยื่นคำร้องจึงถือเป็น "ความรับผิดชอบใหม่" สำหรับกฎหมายฉบับเดิม HoREA แนะนำให้ลดอัตราดังกล่าวลงเหลือ 0.5% ต่อปี เนื่องจากการประเมินราคาที่ดินเป็นสิทธิของรัฐ และไม่มี "ข้อผิดพลาดแบบผสม" จากรัฐวิสาหกิจ

นอกจากนี้ HoREA ยังได้เสนอให้เพิ่ม “บุคคลต่างชาติ” ในกลุ่มผู้ใช้ที่ดิน (ข้อ 8 มาตรา 4 และข้อ h มาตรา 1 มาตรา 28) เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566; คงไว้ซึ่งการแก้ไขเพิ่มเติมข้อ 10 มาตรา 13 และข้อ 2 มาตรา 94 เกี่ยวกับค่าสัมประสิทธิ์การหักลดหย่อนและค่าชดเชยโครงสร้างพื้นฐาน; เพิ่มกลไกการคืนเงินค่าใช้จ่ายตามบัญชีราคาที่ดินเมื่อตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดิน HoREA ระบุว่า แม้ว่าผู้ประกอบการอาจสูญเสียต้นทุน 30-40% แต่ในทางกลับกันก็จะช่วยลดขั้นตอนและเพิ่มความโปร่งใสในการดำเนินโครงการ

ที่มา: https://nld.com.vn/horea-kien-nghi-giu-nhieu-quy-dinh-quan-trong-trong-luat-dat-dai-2024-196250813084244527.htm